صيغة عقد بيع أرض فضاء (ابتدائي): احذر "الوهم النهائي"! 6 ألغام قاتلة قبل توقيعك
"لقيت قطعة أرض فضاء ممتازة، ومضينا عقد البيع ودفعت الفلوس... الحمد لله بقت بتاعتي."
قف هنا! هذه هي الكارثة بعينها. أهلاً بك في "فن المرافعة". العقد الذي وقعته للتو، حتى لو كان مكتوباً عليه "عقد بيع" وثبت فيه دفع كامل الثمن، هو في الحقيقة "عقد بيع ابتدائي" ولا يجعلك "مالكاً" للأرض في نظر القانون والدولة.
هذا العقد هو مجرد "خطوة أولى" ضرورية، ولكنه ليس "خط النهاية". النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) غالباً ما تكون "مبسطة بشكل خطير"، وتتجاهل بنوداً جوهرية قد تضيع أموالك وحلمك بامتلاك الأرض.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الأساسي"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتقع في الفخ).
أولاً: الحقيقة الصادمة - العقد الابتدائي (حتى لو خالص الثمن) لا ينقل الملكية!
هذه هي القاعدة الذهبية التي لا يجب أن تنساها أبداً:
العقد الابتدائي: هو "اتفاق" أو "وعد بالبيع والشراء". يثبت دفع الثمن (كله أو جزء منه) والتزام البائع بنقل الملكية.
نقل الملكية: ملكية الأراضي والعقارات في مصر لا تنتقل إلا بإجراء واحد فقط: "التسجيل" في الشهر العقاري.
النتيجة: توقيعك على هذا العقد ودفع الفلوس لا يجعلك المالك. أنت مجرد "صاحب حق شخصي" تجاه البائع لإتمام إجراءات التسجيل. لو البائع باع الأرض لشخص آخر وتمكن من التسجيل قبلك، هو المالك قانوناً.
الدليل من العقد نفسه (البند السابع): العقد يلزم البائع بالحضور "للتصديق" على العقد ليكون "أساساً صالحاً للتسجيل ونقل الملكية". لو كان العقد نفسه ناقلاً للملكية، لما احتاج لهذا البند!
أخطر 6 "ألغام" في عقد البيع الابتدائي (أرض فضاء)
1. اللغم الأول (الكارثي المفقود): "العجز والزيادة" وقانون التقسيم!
الكارثة المزدوجة: هذا العقد (عكس نموذج 59) يتجاهل تماماً اثنين من أخطر المشاكل في بيع الأراضي الفضاء:
آلية حسم المساحة: لم يذكر عبارة "تحت العجز والزيادة" ولم يضع آلية واضحة لتحديد المساحة النهائية وتسوية الثمن على أساسها (كما شرحنا في مقالة 59). أنت تشتري مساحة "تقريبية" وقد تكتشف فرقاً كبيراً لاحقاً دون وجود آلية واضحة للتعامل معه.
قانون التقسيم: لم يتضمن إقراراً من البائع بأن الأرض "غير خاضعة لقانون التقسيم" أو أنها ضمن "تقسيم معتمد". هذه كارثة قد تمنعك من البناء أو التسجيل (كما شرحنا في مقالة 59).
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! عدم وجود هذين البندين يجعل العقد "شديد الخطورة". يجب إضافتهما وتفصيلهما بدقة، مع الاستعلام الرسمي عن موقف التقسيم قبل التوقيع.
2. اللغم الثاني: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السادس) - فخ العيوب!
البند بيقول: "...عاين الأرض... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للأرض (مشاكل تربة، مرافق مدفونة غير معلومة، تلوث...).
الحل: "المعاينة" يجب أن تكون فحصاً دقيقاً (بمهندس، بجسّات تربة إذا لزم الأمر) قبل التوقيع.
3. اللغم الثالث: "التحقق من ملكية البائع" (البند الرابع) - لا تثق، بل تحقق!
البند بيقول: "يقر الطرف الأول بأن الملكية... آلت إليه... بموجب العقد المسجل برقم …… بتاريخ …/ …/ …… مكتب توثيق ………"
الأهمية: ذكر "العقد المسجل" كمصدر للملكية هو "أقوى" أنواع الإثباتات.
الخطر (للمشتري): الاعتماد على "إقرار" البائع فقط ورؤية "صورة" من العقد المسجل لا يكفي! قد يكون العقد المسجل قديماً وتم بيع الأرض بعده بعقود عرفية، قد يكون عليه "حقوق للغير" غير ظاهرة، قد يكون الرقم أو التاريخ "غير دقيق".
نصيحة "فن المرافعة": لا توقع ولا تدفع جنيهاً واحداً قبل الذهاب "بنفسك" (أو محاميك) إلى الشهر العقاري المختص وطلب:
"شهادة تصرفات عقارية" باسم البائع وعلى القطعة المحددة للتأكد أنه المالك المسجل الحالي ولم يبعها.
"شهادة سلبية" (أو شهادة بعدم وجود تكليف أو حق عيني) للتأكد من عدم وجود رهون أو حجوزات مسجلة على الأرض.
4. اللغم الرابع: "آلية التسجيل الضعيفة" (البند السابع)
البند بيقول: "يتعهد الطرف الأول بالحضور... للتصديق على هذا العقد ليكون الحكم الصادر فى الدعوى أساس صالحا للتسجيل..."
الخطر (للمشتري): هذا البند يفترض أن الطريق للتسجيل سيكون عن طريق "رفع دعوى" (صحة توقيع أو صحة ونفاذ) والحصول على "حكم". هذا طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: يجب أن يلتزم البند البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري مباشرةً" (إذا كانت أوراقه تسمح بذلك)، أو على الأقل "عمل توكيل رسمي" للمشتري يتيح له التسجيل بنفسه. يجب أيضاً تحديد "مدة زمنية" لهذا الالتزام.
5. اللغم الخامس: "الشرط الجزائي العام" (البند الثامن)
التحليل: وجود شرط جزائي عام جيد من حيث المبدأ، لكن يجب أن يكون المبلغ "معقولاً ورادعاً"، مع الأخذ في الاعتبار سلطة القاضي التقديرية في تخفيضه.
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب والمصروفات"
الخطر: العقد لم يحدد من يتحمل "ضريبة التصرفات العقارية" (2.5% - على البائع قانوناً) ومن يتحمل "مصاريف التسجيل" النهائية (عادةً على المشتري).
الحل: يجب إضافة بند صريح يوضح توزيع هذه الأعباء المالية لتجنب النزاعات لاحقاً.
نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي لأرض فضاء (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)
تحذير: هذا النموذج "أساسي جداً" ويفتقر لبنود جوهرية (آلية حسم المساحة، قانون التقسيم، آلية التسجيل الواضحة). "فن المرافعة" ينصح بشدة بإضافة هذه البنود والاستعانة بخبراء قبل التوقيع.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي (لقطعة أرض فضاء - نموذج أساسي يحتاج إضافات جوهرية!)
إنه في يوم ………… الموافق … / … / ……… تم الاتفاق بين كل من : السيد / …………… (طرف أول - بائع) السيد / …………… (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد) يمتلك الطرف الأول قطعة أرض فضاء مساحتها التقريبية (……… متر مربع) والكائنة بـ (............) وحدودها (............). ويرغب الطرف الثاني في شرائها... (يجب إضافة: وهي غير خاضعة لقانون التقسيم أو ضمن تقسيم معتمد رقم...)
(البند الأول - التمهيد) ...جزء لا يتجزأ...
(البند الثاني – موضوع البيع) باع وأسقط وتنازل الطرف الأول إلى الطرف الثاني... ما هو قطعة الأرض الواردة بالتمهيد السابق. (يجب إضافة آلية حسم المساحة النهائية).
(البند الثالث – الثمن وطريقة السداد) تم هذا البيع بسعر إجمالي (…… جنيه) بواقع (… جنيه) للمتر. دفع الطرف الثاني المبلغ بأكمله عداً ونقداً فى مجلس العقد... ويعتبر توقيعه... مخالصة بالثمن. (أو يتم تفصيل طريقة الدفع لو مقسط).
(البند الرابع – مستندات الملكية - يجب التحقق!) يقر الطرف الأول بأن الملكية آلت إليه بطريق الشراء بموجب العقد المسجل برقم …… بتاريخ …/ …/ …… مكتب توثيق ……… . (يجب التحقق من صحة الرقم والتاريخ في الشهر العقاري).
(البند الخامس - ضمان الخلو من الحقوق) يقر الطرف الأول بأن الأرض... خالية من كافة الحقوق العينية... وأنه حائز لها... ولم يسبق له التصرف فيها... (يجب إضافة ضمان العيوب الخفية أو إسقاطه).
(البند السادس - المعاينة النافية للجهالة - خطر!) يقر الطرف الثانى بأنه عاين الأرض... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة. (يسقط ضمان العيوب الخفية).
(البند السابع - الالتزام بالتصديق للتسجيل - ضعيف!) يتعهد الطرف الأول بالحضور... للتصديق على هذا العقد ليكون الحكم الصادر فى الدعوى أساس صالحاً للتسجيل... (يجب إضافة التزام بالتسجيل المباشر أو عمل توكيل وتحديد مدة).
(البند الثامن – الشرط الجزائي) إذا أخل أى طرف... بالتزام... يلزم بدفع تعويض وقدره (……… جنيه) للطرف الآخر.
(البند التاسع - الاختصاص القضائي) ... (البند العاشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثانى - المشترى)
(يجب إضافة كارثة: آلية حسم المساحة النهائية وتسوية الثمن، إقرار بعدم الخضوع لقانون التقسيم (مع التحقق الرسمي)، بيان تفصيلي لمصدر الملكية، بند واضح لالتزام البائع بالتسجيل النهائي خلال مدة محددة، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف).
(انتهت المقالة)
