صيغة عقد بيع محل بالجدك : كارثة "موافقة المؤجر" و6 ألغام قاتلة أخرى! (شرح مادة 594 مدني)
"لقيت محل شغال 'بالجدك' بتاعه للبيع، مكانه ممتاز وزباينه كتير... فرصة العمر!"
قف هنا وفكر ألف مرة! أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء "محل بالجدك" (بأصوله المادية والمعنوية وحق إيجاره) هو استثمار جذاب، لكنه واحد من "أكثر" الصفقات التجارية خطورة إذا تم بعقد "جاهز" مثل النموذج بالأسفل.
هذا العقد يتجاهل "العنصر الأخطر" الذي قد ينسف الصفقة بأكملها ويضيع أموالك: هل مالك العقار الأصلي (المؤجر) موافق على انتقال عقد الإيجار إليك (كمشترٍ جديد)؟ بدون هذه الموافقة (إلا في استثناء ضيق جداً)، العقد الذي وقعته قد يصبح "حبراً على ورق".
بالإضافة لذلك، يخفي العقد "ألغاماً" أخرى تتعلق بالديون الخفية، حالة الأصول، والضمانات الوهمية.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 7 "كوارث" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل مستثمر قبل أن يوقع (ويضيع استثماره).
أولاً: ما هو "بيع الجدك"؟ ولماذا "الإيجار" هو القنبلة؟
الجدك (Going Concern): هو بيع "البيزنس" كوحدة واحدة تشمل:
الأصول المادية: المكان (حق الإيجار)، الأثاث، البضاعة، المعدات... (حسب "الكشف المرفق" – البند الثالث).
الأصول غير المادية: الاسم التجاري، السمعة (Goodwill)، قائمة العملاء، التراخيص (إن وجدت)... (البند الثالث والثامن).
القنبلة (الإيجار): العنصر "الأثمن" في "الجدك" غالباً هو "المكان" نفسه، وتحديداً "حق البقاء فيه" (عقد الإيجار). وهنا تكمن الكارثة:
القاعدة: 99% من عقود إيجار المحلات (خاصة القديمة) تحظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة "كتابية صريحة" من المالك الأصلي.
العقد الحالي (البند الخامس): "يلتزم الطرف الأول (البائع) بالتنازل عن عقد الإيجار..." هذا مجرد "التزام" من البائع، لكنه لا يعني أن المؤجر الأصلي "وافق"!
الاستثناء الوحيد (مادة 594/2 مدني): لو البائع (المستأجر الأصلي) هو من "أنشأ" المتجر أو المصنع في العين، يحق له "بيع" الجدك (بما فيه حق الإيجار) حتى لو العقد يمنع، بشرط أن يمارس المشتري نفس النشاط ويقدم ضمانات كافية للمالك. (هذا استثناء "ضيق" وتطبيقه معقد ومحل نزاع قضائي).
النتيجة (فن المرافعة): توقيعك على هذا العقد قبل الحصول على موافقة المؤجر الأصلي هو "مقامرة" قد تنتهي بطردك من المحل وخسارة كل شيء.
أخطر 7 "كوارث" قانونية في عقد بيع المحل "بالجدك"
1. الكارثة الأولى (القنبلة النووية): "فخ موافقة المؤجر" (البند الخامس) - أخطر كارثة!
كما شرحنا: الاعتماد على "تعهد" البائع بالحصول على موافقة المؤجر هو "كارثة".
نصيحة قاطعة: لا توقع ولا تدفع جنيهاً واحداً إلا بعد الحصول على "موافقة كتابية صريحة وموثقة" من المؤجر الأصلي على "التنازل عن عقد الإيجار" لك (كمشترٍ جديد)، أو التأكد "بيقين قانوني" من انطباق "استثناء المادة 594/2" على حالتك (وهذا يتطلب استشارة محامٍ متخصص).
2. الكارثة الثانية: "المعاينة النافية للجهالة" (البند التاسع) - فخ الأصول والسمعة!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني بأنه عاين المحل... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة."
الخطر (للمشتري): هذا البند "كارثي" عند شراء "جدك".
الترجمة: بتقبل المحل "زي ما هو" بكل ما فيه:
الأصول المادية: الأثاث المتهالك؟ البضاعة الراكدة؟ المعدات المعطلة؟
الأصول غير المادية (الأخطر): السمعة السيئة؟ الديون الخفية؟ المشاكل مع العملاء أو الموردين؟ المنافسة الشديدة غير المتوقعة؟
الحل: لا توقع على هذا البند أبداً! يجب عمل "فحص نافي للجهالة شامل" (Comprehensive Due Diligence) بمعرفة متخصصين (محاسب، محامٍ، خبير تسويق، فني...) لتقييم "كل" جوانب البيزنس (المالية، القانونية، التشغيلية، السوقية) قبل التوقيع.
3. الكارثة الثالثة: "ضمان الديون والالتزامات" (البند العاشر والحادي عشر) - هل هو كافٍ؟
التحليل: هذان البندان يقدمان ضماناً جيداً (على الورق) بأن البائع مسئول عن الديون والالتزامات السابقة (ضرايب، إيجار، حقوق عمال، حجوزات...).
الخطر: هذا مجرد "ضمان". ماذا لو ظهرت ديون ضخمة والبائع "اختفى" أو "أفلس"؟
الحل: الفحص النافي للجهالة المالي والقانوني قبل الشراء هو الضمان الحقيقي. اطلب شهادات سلبية من الضرائب والتأمينات، وراجع الموقف المالي بدقة.
4. الكارثة الرابعة (المفقودة): "كشف الموجودات المفصل"
الخطر: البند الثالث يشير لكشف مرفق، لكن غياب هذا الكشف أو عدم دقته يفتح باباً للخلافات حول "ما تم بيعه بالضبط".
الحل: لازم "كشف تفصيلي جداً" لكل قطعة أثاث، جهاز، بضاعة (بالكمية والحالة والقيمة التقديرية)، ويكون موقعاً عليه ومرفقاً بالعقد.
5. الكارثة الخامسة (المفقودة): "نقل التراخيص والسجل التجاري"
الخطر: البند الثامن هو مجرد "إقرار بالتنازل" عن السجل والرخص. هذا لا يكفي. نقل السجل التجاري يتطلب إجراءات. والأهم: هل "الرخصة" (مثل رخصة مزاولة نشاط معين) قابلة للنقل أصلاً؟ بعض الرخص شخصية أو تتطلب شروطاً خاصة في المالك الجديد.
الحل: يجب أن يكون العقد "معلقاً على شرط واقف" وهو "إتمام كافة إجراءات نقل السجل التجاري والرخص اللازمة باسم المشتري".
6. الكارثة السادسة (المفقودة): "عدم المنافسة" (Non-Compete)
الخطر: البائع قبض الثمن، وبكره يفتح "نفس المحل" بنفس الاسم في الشارع اللي جنبك وياخد كل زباينك!
الحل: يجب إضافة بند "عدم منافسة" يمنع البائع (لفترة زمنية معقولة وفي نطاق جغرافي محدد) من ممارسة نفس النشاط أو نشاط مشابه.
7. الكارثة السابعة (المفقودة): "فترة انتقالية وتسليم" (Handover)
الخطر: كيف ستتعرف على الموردين؟ كيف ستتعامل مع العملاء الحاليين؟ كيف ستفهم تفاصيل التشغيل اليومي؟
الحل: يجب إضافة بند يلتزم فيه البائع بـ "فترة انتقالية" (أسبوعين مثلاً) لتقديم الدعم والمساعدة للمشتري في تسلم العمل والتعرف على تفاصيله.
نموذج صيغة عقد بيع محل بالجدك (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يتجاهل "موافقة المؤجر" و"شروط قانون الصيدلة" (لو صيدلية) ويفتقر لضمانات أساسية. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "العقود التجارية والإيجارات" لإجراء الفحص النافي للجهالة وصياغة عقد آمن.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع محل بالجدك (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……… تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع/ المستأجر الأصلي) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد - خطر!) بموجب عقد إيجار مؤرخ... أستأجر الطرف الأول المحل... من السيد/ ...... مالك العقار... بغرض استخدامه (.........)... (يجب مراجعة العقد الأصلي والتأكد من حق التنازل وموافقة المالك).
(البند الأول - التمهيد) ...جزء لا يتجزأ...
(البند الثاني - المبيع) باع الطرف الأول... للطرف الثاني... المحل التجاري الوارد بالتمهيد السابق والمقيد بالسجل التجاري رقم... باسم/...
(البند الثالث - نطاق البيع) يشمل البيع الاسم التجاري... والعلامة التجارية والحق فى الإيجار... والأثاث والمنقولات... المبينة تفصيلاً بكشف مرفق... (يجب أن يكون الكشف دقيقاً جداً).
(البند الرابع - الثمن) تم هذا البيع بسعر إجمالي... دفعه الطرف الثاني... ويعتبر توقيع الطرف الأول مخالصة...
(البند الخامس - التنازل عن الإيجار - خطر كارثي!) يلتزم الطرف الأول بالتنازل عن عقد الإيجار للطرف الثاني فور التوقيع... (يجب الحصول على موافقة المؤجر "قبل" التوقيع، أو التأكد من انطباق استثناء 594/2).
(البند السادس - حالة الرخصة) يقر الطرف الأول بأن رخصة المحل... سارية المفعول. (يجب التحقق رسمياً وقابلية النقل).
(البند السابع - التسليم) ... (البند الثامن - التنازل عن السجل والرخص - خطر عدم النفاذ!) يقر الطرف الأول بتنازله للطرف الثاني عن السجل التجاري والرخص... (التنازل يتطلب إجراءات وموافقات رسمية).
(البند التاسع - المعاينة النافية للجهالة - خطر كارثي!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين المحل... المعاينة التامة النافية للجهالة... وأنه قبل شراءه بحالته الراهنة. (بند قاتل يجب رفضه).
(البند العاشر - ضمان الديون السابقة - جيد ولكن يحتاج تدقيق!) ... (البند الحادي عشر - ضمان المنقولات - جيد ولكن يحتاج تدقيق!) ... (البند الثاني عشر - التعويض الاتفاقي) ... (البند الثالث عشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الرابع عشر - نسخ العقد) ... (يجب إرفاق كشف الموجودات وموافقة المؤجر).
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: موافقة المؤجر الكتابية الموثقة "قبل" التوقيع، شرط واقف لحين نقل التراخيص والسجل، كشف تفصيلي بالموجودات، فحص نافي للجهالة شامل (مالي، قانوني، فني)، بند عدم منافسة، بند فترة انتقالية، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
