صياغة عقد حراسة مال شائع : هل هو "الحل العادل"؟ احذر "فخ" المدة الطويلة و6 ألغام قاتلة!
"اختلفنا (أنا وشريكي على الشيوع) على قسمة العمارة، والقضية في المحكمة... اتفقنا نجيب 'حارس' (طرف تالت) يمسكها ويدير الإيجارات ويصونها لحد ما القضاء يقول كلمته... ومضينا العقد ده."
قف هنا! أنت وقعت على "حكم مؤبد" محتمل للحارس! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد تعيين حارس على مال شائع" (الحراسة الاتفاقية)، مثل النموذج بالأسفل، هو الحل اللي بيلجأ له الشركاء المتنازعون للحفاظ على العقار من الانهيار أثناء النزاع.
هذا النموذج (رقم 158) يبدو "أفضل وأكثر عدلاً" من النماذج الكارثية السابقة (مثل 156 و 157). ليه؟
بيقيد سلطات الحارس (البند 7): بيمنعه صراحةً من البيع أو الرهن إلا بموافقة الطرفين. (ممتاز).
بيقيد الاقتراض (البند 5): بيحط "سقف مالي" للاقتراض "لمرة واحدة". (جيد).
بيقيد سلطاته القضائية (البند 4): بيخليها في "أعمال الإدارة" (تحصيل إيجار، طرد...) مش في "أصل الحق" (زي إبطال الوصايا). (جيد).
ولكن! (وهنا يبدأ الفخ) هل ده معناه إنه عقد "آمن"؟ الإجابة: لأ! هذا العقد "الجاهز" لا يزال "مصيدة قانونية" خطيرة جداً، مليان "ألغام" تانية بتدي للحارس "سلطات ديكتاتورية" في الإدارة والماليات، وبتخليك "محبوس" معاه لسنين طويلة.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل شريك متنازع.
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد (حتى في نسخته "العادلة" ظاهرياً)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المتبقية): "الحكم المؤبد!" (البند الأول والعاشر) - أخطر لغم!
البنود بتقول:
(1): "...اتفقا... على تعيين الأخير حارسًا عليه حتى يتم الفصل نهائيًا في دعوى القسمة."
(10): "يلتزم الطرف الثالث عند انتهاء مأموريته بصدور بحكم نهائي أو صلح..."
الكارثة القانونية (للملاك): هذه هي "المصيبة" الأكبر في كل عقود الحراسة الجاهزة.
الترجمة: إنت بتربط "مدة" الحراسة بـ "انتهاء النزاع القضائي" (دعوى القسمة). في مصر، دعوى القسمة (اللي بتمر بخبراء وتثمين ومزاد...) ممكن تاخد كام سنة علشان توصل لـ "حكم نهائي"؟ (5، 10، 15 سنة؟).
النتيجة: إنت عينت الحارس ده "مدى الحياة" (أو مدى حياة القضية!). هيفضل هو المدير الفعلي للعقار، وياخد أتعابه الشهرية (بند 13)، ويدير الإيرادات والمصروفات (بسلطاته الواسعة في بند 4)، وإنتوا بتتخانقوا في المحاكم.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! يجب "رفض" ربط المدة بالحكم النهائي. الحل الوحيد الآمن هو جعل مدة الحراسة "محددة" (مثلاً: "سنة واحدة") وتُجدد "فقط" باتفاق "صريح وكتابي" من الطرفين المتنازعين (الأول والثاني) "فقط".
2. اللغم الثاني (القنبلة المالية): "حق الحارس في حبس العقار!" (البند الثالث عشر)
البند بيقول: "...وله (للحارس) في سبيل ذلك الحق في حبس ما تحت يده من أموال (العقار والإيرادات) حتى يستوفى كافة مستحقاته..."
الكارثة (للملاك): هذا هو "سلاح الابتزاز" أو "الرهينة" القانونية للحارس.
الترجمة: حتى لو (بعد 10 سنين) خلصتوا النزاع بتاعكم وصدر "حكم نهائي" بالقسمة... الحارس ممكن "يرفض" يسلمكم العقار أو باقي الفلوس! ليه؟ لو اختلفتوا معاه على "حساباته" أو "مصاريفه" (اللي هو أصلاً بيصرفها بسلطة شبه مطلقة من بند 4) أو "أتعابه المتأخرة".
النتيجة: هتخلصوا من "قضية القسمة"، وتدخلوا في "قضية حساب" جديدة مع الحارس، وهو "حابس" العقار بتاعكم كورقة ضغط.
نصيحة "فن المرافعة": يجب "حذف" هذا الحق المطلق في الحبس، واستبداله بآلية "محاسبة نهائية" واضحة تتم "تحت إشراف قضائي" أو عبر "محاسب قانوني" يتفق عليه الطرفان.
3. اللغم الثالث: "فخ الرقابة المالية الضعيفة!" (البند التاسع)
البند بيقول: "على الطرف الثالث توزيع الإيراد شهريًا... وعليه تقديم كشف حساب لهما خلال شهر يناير من كل عام."
الخطر (للملاك):
"توزيع شهري": ده ممتاز (أفضل من العقود السابقة).
"كشف حساب سنوي": ده "كارثة"! إزاي هيوزع شهري ويحاسبكم "آخر السنة"؟ ده تناقض!
"كشف حساب": العقد (كالعادة) لم يُلزم الحارس بـ "إرفاق صور الفواتير والمستندات" الدالة على المصروفات! هو مجرد "كشف حساب" من عمل إيده.
الحل: يجب أن يكون "كشف الحساب والمستندات" "شهرياً"، و"مدعماً بكافة صور الفواتير والإيصالات" لكل مصروف تم صرفه، ويُعرض على الطرفين للموافقة "قبل" توزيع الصافي.
4. اللغم الرابع: "سلطة توكيل المحامين المطلقة!" (البند الرابع)
البند بيقول: "...وتوكيل المحامين..."
الخطر (للملاك): العقد هنا (عكس عقد 156) بيقصر سلطاته القضائية على "الإدارة" (وده جيد)، لكنه لسه بيديله "سلطة مطلقة" في "اختيار" المحامي وتحديد "أتعابه" (اللي إنتوا هتدفعوها من الإيراد) من غير ما يرجع لكم.
الحل: يجب تقييد هذه السلطة: "وله توكيل المحامين بعد الحصول على موافقة كتابية من الطرفين الأول والثاني على شخص المحامي وأتعابه."
5. اللغم الخامس: "سلطة الإنفاق الغامضة" (البند الرابع والخامس)
الخطر: بند 4 بيدي له حق "الترميمات اللازمة" (مفتوحة). بند 5 بيقيد "الاقتراض" بس.
النتيجة: الحارس ممكن "يصرف" من "الإيراد" الموجود مبالغ ضخمة على ترميمات "غير ضرورية" (تغيير رخام مثلاً) من غير موافقتكم، طالما "مقترضش".
الحل: يجب وضع "سقف مالي" لأي مصروف (مثلاً: 5000 جنيه) وما زاد عليه يتطلب "موافقة كتابية" من الطرفين.
6. اللغم السادس (المفقود): "التأمين ضد إهمال الحارس"
الخطر: ماذا لو الحارس "أهمل" في صيانة الأسانسير، وحدثت كارثة؟ مين المسئول؟ العقد ساكت!
الحل: يجب إلزام الحارس بالحصول على "تأمين مسئولية مدنية" مناسب.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"الحراسة الاتفاقية" (حتى في صورتها "العاقلة" دي) هي "تفريط" خطير في حقوق الملاك. النموذج الجاهز (مثل هذا) لا يزال "مصيدة" بسبب "المدة المفتوحة"، "ضعف الرقابة المالية"، و"حق الحبس" الكارثي.
الحل الأفضل والأكثر أماناً: اطلبوا من "المحكمة" (اللي بتنظر دعوى القسمة) أن "تنتدب هي حارساً قضائياً". الحارس القضائي يكون "تحت رقابة القضاء المباشرة"، وسلطاته "محددة" بالقانون وقرار المحكمة، ومحاسبته "إجبارية ودقيقة"، وده أكثر أماناً لكم.
نموذج صيغة عقد تعيين حارس على مال شائع (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج، رغم أنه أفضل من غيره، لا يزال يحتوي على "قنابل موقوتة" (خاصة 10 و 13) و"سلطات غامضة" (4 و 9). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد تعيين حارس على مال شائع (نموذج به مخاطر عالية - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - شريك متنازع) السيد/ …………… (طرف ثان - شريك متنازع) السيد/ …………… (طرف ثالث - حارس)
(البند الأول - النزاع والتعيين - خطر المدة!) ...خلاف بين الطرفين الأول والثاني... وعزم الطرف الأول إقامة دعوى بقسمته... اتفقا... على تعيين الأخير حارسًا عليه حتى يتم الفصل نهائيًا في دعوى القسمة. (كارثة الحكم المؤبد!).
(البند الثاني - التسليم للحارس) ... (البند الثالث - المحافظة) ... (البند الرابع - سلطات الإدارة - خطر السلطة المطلقة!) يباشر الطرف الثالث أعمال الإدارة... فيجرى الترميمات اللازمة... وتحصيل الأجرة... ورفع دعاوى الفسخ والإخلاء... وتوكيل المحامين... (سلطات واسعة جداً وبدون سقف مالي).
(البند الخامس - الاقتراض المقيد - جيد!) للطرف الثالث الإنفاق... أو بالاقتراض... بما لا يجاوز مبلغ (......... جنيهًا) لمرة واحدة... (بند جيد، لكنه لا يقيد الصرف من الإيراد).
(البند السادس - عدم الإنابة) ... (البند السابع - حظر التصرف - ممتاز!) ليس للطرف الثالث مباشرة أي عمل من أعمال التصرف... فليس له أن يبيع... أو يرهن... إلا بموافقة كل من الطرفين الأول والثاني كتابة. (بند ممتاز يحمي الملاك).
(البند الثامن - صفة الحارس في القضايا) ... (البند التاسع - تقديم الحسابات - فخ الرقابة!) ...توزيع الإيراد شهريًا... وعليه تقديم كشف حساب لهما خلال شهر يناير من كل عام. (تناقض + غياب الفواتير الإلزامية).
(البند العاشر - انتهاء الحراسة) يلتزم الطرف الثالث... بصدور بحكم نهائي أو صلح... (يكرر كارثة المدة المفتوحة).
(البند الحادي عشر - التنحي) ... (البند الثاني عشر - العزل - جيد!) للطرفين الأول والثاني معًا عزل الطرف الثالث... ولكل منهما طلب عزله (قضائياً) إذا أهمل...
(البند الثالث عشر - أتعاب الحارس وحق الحبس - قنبلة الرهينة!) يستحق الطرف الثالث أجرًا... قدره (......... جنيهًا) شهريًا... وله... الحق في حبس العقار والإيرادات... حتى يستوفى كافة مستحقاته... (بند كارثي وابتزازي).
(البنود 14، 15 - الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني) (الطرف الثالث)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لمدة الحراسة (1 و 10) لتكون "سنوية وتجدد باتفاق الورثة فقط"، تعديل جذري لبند حق الحبس (13) وإلغاؤه، تعديل آلية المحاسبة (9) لتكون "شهرية بالمستندات والفواتير"، وضع "سقف مالي" للسلطات الإدارية (4)، إضافة بند "تأمين مسئولية مدنية" على الحارس، والأفضل: إلغاء العقد واللجوء لـ "الحراسة القضائية").
(انتهت المقالة)
