صيغة عقد البيع الساتر لوصية : شرح المادة 917 مدني وقرينة البطلان (احذر!)
"عاوز أكتب الشقة لابني ده بالذات ومش عاوز باقي إخواته ياخدوا فيها بعد وفاتي... هعمله 'عقد بيع نهائي' وأنا عايش."
أهلاً بك في "فن المرافعة". هذه الفكرة، المنتشرة جداً في مجتمعنا، هي بداية الدخول في "حقل ألغام" قانوني اسمه: "البيع الساتر لوصية". العقد الذي يبدو وكأنه "بيع"، هو في حقيقته (ونيته) "وصية مُقنّعة"، والقانون المصري وضع لها "قواعد خاصة جداً" لكشفها وإبطالها حمايةً لباقي الورثة.
المادة 917 من القانون المدني هي "السيف" المسلط على رقبة هذه العقود. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المراوغ"، وكشف "اللغم القاتل" الذي يفضح نيته (البند الخامس)، وشرح "قرينة الوصية" الخطيرة التي قد تبطل العقد حتى لو بدا "سليماً" ظاهرياً.
أولاً: ما هو "البيع الساتر لوصية" ولماذا هو خطير؟
هو ببساطة: عقد بيع "صوري" (Fake Sale) يقوم به شخص (المورث وهو على قيد الحياة) لأحد ورثته (أو لغير وارث أحياناً)، بهدف حرمات باقي الورثة الشرعيين من نصيبهم في هذا العقار بعد وفاته، مع احتفاظ "البائع" بحيازة العقار والانتفاع به طوال حياته.
لماذا هو خطير؟ لأنه تحايل على قواعد الميراث الإلزامية (النظام العام). القانون يعتبره "وصية" وليس "بيعاً"، وبالتالي يخضع لأحكام الوصية:
لو كان "المشتري" (الموصى له) وارثاً: الوصية لا تصح إلا بإجازة (موافقة) "باقي الورثة" بعد وفاة المورث. لو رفضوا، الوصية تبطل والعقار يرجع للتركة.
لو كان "المشتري" (الموصى له) غير وارث: الوصية تصح فقط في حدود "ثلث التركة". لو قيمة العقار ده أكبر من ثلث التركة، الوصية تبطل في القدر الزائد عن الثلث (إلا لو أجاز الورثة).
اللغم الأول (الأخطر): "فضح النية" بالبند الخامس!
البند الخامس في الصيغة الأصلية يقول: "يقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه لن يطالب باستلام المبيع... إلا بعد وفاة الأخير (البائع)..."
الكارثة القانونية: هذا البند هو "اعتراف صريح وموثق" بأن العقد ليس "بيعاً" حقيقياً، بل هو "تصرف مضاف إلى ما بعد الموت"، أي "وصية" واضحة وصريحة.
النتيجة: وجود هذا البند يجعل العقد "سهل الطعن عليه بالبطلان" جداً من قِبَل باقي الورثة، ويخضع فوراً لأحكام الوصية المذكورة أعلاه.
"الحيلة الشائعة" (كما ذكرت الملاحظات): الناس بتعمل إيه علشان تتجنب الفضيحة دي؟ بيشيلوا البند الخامس ده خالص! بيخلوا العقد يبان كأنه عقد بيع عادي جداً خالص الثمن والتسليم تم.
اللغم الثاني: "قرينة المادة 917 مدني" - القنبلة الموقوتة!
هنا تأتي "عبقرية" القانون المصري و"خطورته" على من يتحايل. حتى لو "شلنا البند الخامس" وخلينا العقد يبان مثالي... المادة 917 مدني وضعت "قرينة قانونية" (Legal Presumption) خطيرة إذا كان المشتري "وارثاً":
نص القرينة (ببساطة): إذا قام شخص بـ "بيع" عقار لأحد "ورثته" (ابنه، بنته، زوجته...) واحتفظ "بحيازة" هذا العقار و"بالانتفاع به" (الإيجار، السكن...) مدى حياته... فإن هذا البيع يُعتبر "وصية" (تطبق عليه أحكام الوصية) ما لم يقم "المشتري الوارث" بإثبات عكس ذلك.
الترجمة (فن المرافعة): لو الأب "باع" الشقة لابنه بعقد نهائي مثالي (من غير البند الخامس)، لكن فضل الأب "عايش" في الشقة دي لحد ما مات... القانون هنا "بيفترض" إن البيع ده كان "صوري" وإنه في الحقيقة "وصية".
عبء الإثبات (الأهم): مين اللي لازم يثبت العكس؟ "المشتري الوارث" (الابن في مثالنا). هو اللي لازم يقنع المحكمة إن البيع كان "حقيقي" وإنه دفع "تمن فعلي" وإن أبوه مكنش بيحتفظ بالانتفاع مدى الحياة. وده عبء إثبات "صعب جداً".
النتيجة: لو الابن معرفش يثبت العكس، المحكمة ه تعتبر العقد "وصية"، وبما إنه لوارث، هتبطلها (لو باقي الورثة رفضوا)، والشقة ترجع تتقسم ميراث عادي.
ماذا لو كان المشتري "غير وارث"؟
هنا الوضع يختلف (كما ذكرت الملاحظات):
القرينة لا تنطبق: قرينة المادة 917 خاصة بالبيع "لوارث".
عبء الإثبات على مين؟ يقع على "الورثة" الآخرين. هم اللي لازم يثبتوا "بكافة طرق الإثبات" إن البيع ده كان "صورياً" (Fake) وإن النية الحقيقية كانت "وصية" (علشان يبطلوها فيما زاد عن الثلث). وده عبء إثبات "أصعب" من الحالة الأولى.
ألغام أخرى في العقد (حتى لو كان البيع حقيقياً!)
اللغم الثالث: "إسقاط ضمان العيوب الخفية" (البند الرابع): نفس المقصلة المعتادة التي تحرم المشتري من حقه في الرجوع على البائع لو ظهر عيب خفي جوهري بعد التسليم (اللي هو هنا مؤجل لما بعد الموت أصلاً!).
اللغم الرابع (المفقود): "مصدر الملكية": العقد لم يذكر كيف آلت الملكية للبائع أصلاً (هل بعقد مسجل؟ ميراث؟ ...إلخ)، مما يضعف العقد.
اللغم الخامس (المفقود): "التزامات التسجيل": بما أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، فالعقد لم يوضح التزامات البائع (أو ورثته!) بخصوص التسجيل للمشتري بعد الوفاة.
نموذج صيغة عقد بيع ساتر لوصية (للاسترشاد وفهم خطورته فقط!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو مثال على "التحايل القانوني" ولا يُنصح باستخدامه أبداً لتفضيل وريث. هو عقد "شديد الخطورة" وعرضة للبطلان. "فن المرافعة" ينصح بشدة باللجوء للطرق الشرعية والقانونية السليمة (الهبة المنجزة في الحياة، أو الوصية في حدود الثلث لغير الوارث).
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والنية المستترة)
عقد بيع نهائي (ساتر لوصية - نموذج شديد الخطورة)
إنه في يوم……………….. الموافق …/ …/ …. أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - بائع/ المورث) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري/ الوارث أو الموصى له)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني العقار رقم … شارع ……...
(البند الثاني - الثمن) تم هذا البيع لقاء ثمن مقبوض قدره (......... جنيه). (غالباً ما يكون الثمن صورياً أو غير متناسب مع القيمة الحقيقية). ويعتبر التوقيع على العقد مخالصة...
(البند الثالث - ضمان الخلو والتعرض) يقر الطرف الأول بخلو المبيع... ويضمن... التعرضات القانونية...
(البند الرابع - المعاينة وإسقاط ضمان العيوب - خطر!) يقر الطرف الثاني بأنه عاين المبيع... وليس له الرجوع... عن أى عيب خفى. (بند مجحف).
(البند الخامس - تأجيل التسليم لما بعد الوفاة - البند الفاضح للوصية!) يقر الطرف الثاني بأنه لن يطالب باستلام المبيع من الطرف الأول ولا المطالبة بغلته إلا بعد وفاة الأخير (الطرف الأول)، وليس له الرجوع بشئ من الريع على الورثة بعد ذلك. (هذا البند يحول العقد لوصية صريحة. إذا حُذف، تطبق قرينة المادة 917 لو المشتري وارث).
(البند السادس - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(انتهت المقالة)
