صيغة عقد بيع عمارة (ابتدائي): كارثة "الإيجار القديم" وأخطر 6 بنود! (احذر)

"لقيت عمارة لقطة بسعر كويس... همضي عقد ابتدائي وأدفع عربون."

قف هنا! أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء "عمارة كاملة" بعقد ابتدائي هو واحد من "أخطر" الاستثمارات العقارية، خاصة لو كانت هذه العمارة "مأهولة بالسكان". العقد الابتدائي الذي يبدو بسيطاً (مثل الصيغة بالأسفل) هو مجرد "خطوة أولى" في رحلة مليئة "بالألغام" القانونية والمالية.

هذا العقد لا ينقل الملكية، بل ينشئ "التزاماً بالبيع والشراء". والمخاطر تتضاعف لو كانت العمارة تضم مستأجرين خاضعين "لقانون إيجار الأماكن القديم".

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المعقد"، وكشف أخطر 7 بنود فيه يجب أن تفهمها جيداً قبل أن توقع (وتتورط في مشاكل قد لا تنتهي).

---

أولاً: الكارثة الأكبر على الإطلاق - "الإيجار القديم" (البند الثاني)

البند بيقول: "يقر الطرف الأول أن وحدات العقار المبيع مؤجرة وفقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن فيما عدا ثلاثة وحدات..."

• الكارثة القانونية (للمشتري): هذه الجملة هي "القنبلة النووية" في العقد.

• الترجمة: "قانون إيجار الأماكن" (القوانين الاستثنائية القديمة) يعني أن عقود هؤلاء المستأجرين:

  1. تمتد تلقائياً وبقوة القانون: لا يمكنك طردهم بانتهاء المدة. العقد "أبدي" تقريباً إلا في حالات نادرة جداً ومحددة قانوناً.

  2. الأجرة زهيدة: قيمة الإيجار غالباً ما تكون "متجمدة" عند قيم تاريخية منخفضة جداً ولا تتناسب مع القيمة الحالية للعقار.

  3. توريث الإيجار: في بعض الحالات (خاصة السكني)، قد يمتد عقد الإيجار لأقارب المستأجر المقيمين معه عند وفاته.

• النتيجة (فن المرافعة): إنت (كمشتري) مش بتشتري "عمارة"، إنت بتشتري "مشاكل قانونية معقدة" مع مستأجرين شبه دائمين بأجرة رمزية. قيمة العمارة الاستثمارية الحقيقية قد تكون "صفر" بسبب هؤلاء المستأجرين.

• نصيحة قاطعة: إياك أن تشتري عقاراً فيه وحدات خاضعة للإيجار القديم إلا إذا كنت "متخصصاً" في هذا النوع من الاستثمار وتعرف حجم المخاطرة، أو إذا كان السعر يعكس "انعدام القيمة" لهذه الوحدات المؤجرة.

---

6 "ألغام" أخرى في العقد (حتى لو الوحدات المؤجرة قانون جديد!)

حتى لو كانت الوحدات المؤجرة خاضعة للقانون الجديد (رقم 4 لسنة 1996)، العقد الابتدائي ده لسه فيه مخاطر:

2. اللغم الثاني: "تسليم الوحدات الخالية" (البند الرابع) - هل هي خالية فعلاً؟

البند ده بيقدم اختيارين لو اكتشفت إن الوحدات اللي البائع قال إنها "خالية" طلعت مش خالية (اتباعت لحد تاني أو اتأجرت):

1. الاختيار الأول (تعويض): البائع يدفعلك مبلغ تعويض عن كل وحدة مش خالية. (الخطر: هل التعويض ده "كافي" فعلاً لتعويضك عن خسارة الوحدة؟).

2. الاختيار الثاني (فسخ تلقائي + تعويض): العقد كله يتفسخ، والبائع يدفعلك تعويض اتفاقي كبير. (الخطر: ده بيضيع وقتك ومجهودك لو كنت عاوز العمارة بجد).

• نصيحة "فن المرافعة": يجب تحديد مبلغ التعويض في الاختيار الأول "بشكل رادع" يوازي قيمة الوحدة تقريباً، أو اختيار الفسخ التلقائي لو كانت هذه الوحدات الخالية "جوهرية" للصفقة بالنسبة لك.

3. اللغم الثالث: "نهائي" ولكنه لا ينقل الملكية (مفهوم العقد الابتدائي)

• الخطر (للمشتري): زي ما أكدنا في عقود سابقة، العقد "الابتدائي" (حتى لو خالص الثمن) لا ينقل الملكية. إنت مجرد "دائن" للبائع بالالتزام بالتسجيل.

• النتيجة: لو البائع (بعد ما قبض العربون) راح باع العمارة دي لـ "مشتري تاني" وقدر المشتري التاني ده "يسجل" عقده قبلك... قانوناً، المشتري التاني هو المالك، وإنت خسرت العمارة (وهتطالب البائع بالتعويضات).

• الأهمية: سرعة التوجه نحو "العقد النهائي" و"التسجيل" هي الضمان الوحيد.

4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند التاسع)

البند بيقول: "...عاين العقار المبيع معاينة تامة نافية لأية جهالة... وقابل للتعامل فيه على الحالة التى وجده عليها."

• الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعمارة كلها.

• السيناريو الكارثي: تشتري العمارة، وتكتشف إن "الأساسات" فيها مشكلة خطيرة، أو إن "شبكة الصرف الصحي" متهالكة ومحتاجة تغيير كامل للعمارة. قانوناً، إنت شيلت الليلة.

• الحل: "المعاينة" هنا لازم تكون بفحص "هندسي إنشائي" دقيق للعمارة بالكامل بمعرفة مهندس متخصص قبل التوقيع.

5. اللغم الخامس: "مستندات التسجيل" (البند السادس)

البند بيقول: "...ويلتزم الطرف الأول خلالها بتقديم كافة المستندات اللازمة لإنهاء هذا العقد وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحته ونفاذه."

• الخطر (للمشتري): ماذا لو البائع "معندوش" المستندات دي أصلاً (زي تسلسل ملكية مسجل)؟ أو لو "رفض" يديها لك؟

• الحقيقة: الحل المذكور (رفع دعوى صحة ونفاذ) هو حل "طويل ومكلف"، وقد لا ينجح لو أوراق البائع ناقصة.

• نصيحة "فن المرافعة": قبل دفع العربون، اطلب الاطلاع على "كافة مستندات الملكية" لدى البائع وتأكد من سلامتها وتسلسلها وقابليتها للتسجيل. الأفضل استشارة محامٍ متخصص في التسجيل العقاري.

6. اللغم السادس: "الشرط الجزائي" وتقدير القاضي (الملاحظات القانونية)

• الملاحظة بتقول: "الشرط الجزائي يخضع دائماً لتقدير القضاء".

• الخطر (للطرفين): لو حطيتوا شرط جزائي "خيالي" (مثلاً: نص مليون جنيه) على مجرد التأخير يوم في توقيع العقد النهائي... القاضي ممكن (لو وصلتوا للمحكمة) يخفض المبلغ ده لو لقاه "مبالغ فيه جداً" مقارنة بالضرر الفعلي. الشرط الجزائي مش دايماً "كلمة نهائية".

7. اللغم السابع (المفقود): "الضرائب العقارية والمرافق"

• الخطر: العقد لم يحدد بوضوح مين المسئول عن سداد "الضرائب العقارية المتأخرة" (إن وجدت) أو "فواتير المرافق" (كهرباء ومياه) المستحقة على العمارة كلها قبل تاريخ البيع.

• الحل: يجب إضافة بند صريح يلتزم فيه البائع بتسوية كافة هذه المستحقات قبل العقد النهائي، أو يخصمها المشتري من باقي الثمن.

---

نموذج صيغة عقد بيع ابتدائي لعمارة (للاسترشاد بعد فهم الكوارث)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويحتوي على "ألغام" خطيرة (خاصة البند 2 و 9). "فن المرافعة" ينصح بشدة بالاستعانة بخبراء (مهندسين ومحامين) لفحص العقار ومستنداته قانونياً وفنياً قبل التوقيع.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)

عقد بيع ابتدائي (وارد على عمارة - نموذج به مخاطر عالية)

إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ …………………. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مشتري)

(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني... العقار المبنى رقم… والكائن بـ... والمكون من (.... طوابق) تشتمل على عدد (....) وحدة سكنية، وعدد (....) محل تجاري... (تُذكر الحدود...).

(البند الثاني - حالة الإشغال - أخطر بند!) يقر الطرف الأول أن وحدات العقار المبيع مؤجرة وفقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن (القانون القديم) فيما عدا الوحدات أرقام (............)، فهي خالية وغير مؤجرة. (كارثة قانونية للمشتري إذا لم يكن يعلم تبعات الإيجار القديم).

(البند الثالث - تحويل الإيجارات) يقر الطرف الأول بأنه يحول للطرف الثاني الحق في منفعة العقار (تحصيل الإيجارات...) اعتباراً من .../.../... وقد تم تحويل عقود الإيجار للطرف الثاني...

(البند الرابع - تسليم الوحدات الخالية - خطر!) قام الطرف الأول بتسليم الوحدات الخالية أرقام (............) للطرف الثاني... ويقر البائع بعدم سبق التصرف فيها... (يجب اختيار أحد الخيارين للتعويض أو الفسخ بوضوح وتحديد قيمة التعويض).

(البند الخامس - الثمن وطريقة السداد) تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي قدره (............ جنيه)، دفع منه المشتري مبلغ (.........) بموجب شيك رقم... (أو نقداً)، والباقي وقدره (......... جنيه) يُدفع عند التوقيع على العقد النهائي في موعد أقصاه .../.../...

(البند السادس - العقد النهائي والمستندات) تم الاتفاق على أجل أقصاه (ثلاثة أشهر) من اليوم للتوقيع على العقد النهائي. ويلتزم الطرف الأول خلالها بتقديم كافة المستندات اللازمة للتسجيل (يُفضل ذكرها تفصيلاً: تسلسل ملكية مسجل، شهادة سلبية، ...)، وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ العقد على نفقة البائع.

(البند السابع - ضمان الخلو من الحقوق) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... ويضمن للطرف الثاني ذلك. (يجب إضافة خلوه من الديون الحكومية والمرافق).

(البند الثامن - تسلسل الملكية) انتقلت الملكية للطرف الأول عن طريق (........................). (يجب مراجعة المستندات الدالة على ذلك).

(البند التاسع - المعاينة النافية للجهالة - خطر!) يقر الطرف الثاني أنه عاين العقار المبيع معاينة تامة نافية لأية جهالة وقابل للتعامل فيه على الحالة التى وجده عليها. (يسقط ضمان العيوب الخفية - يجب الفحص الهندسي).

(البند العاشر - الموطن المختار) ...

(البند الحادي عشر - المصروفات) يتحمل الطرف الثاني مصاريف العقد حتى تمام التسجيل. (يجب تحديد موقف ضريبة التصرفات).

(البند الثاني عشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (............) بنظر ما قد ينشب عن هذا العقد...

(البند الثالث عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...

(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)

(انتهت المقالة)