صيغة بيع دين مضمون بعقار (متنازع فيه): احذر "كارثة" إسقاط الضمان! (6 ألغام قاتلة)
"لقيت فرصة أشتري دين كبير على واحد وصاحب الدين واخد بيه 'حق اختصاص' (زي رهن) على عمارة بتاعته... فرصة مضمونة أكسب منها دهب!"
قف فوراً! الضمان قد يكون وهماً والخطر مضاعفاً. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع حق متنازع فيه مضمون بتأمين عيني" (مثل حق الاختصاص المذكور في النموذج بالأسفل) هو واحد من "أكثر العقود خداعاً وخطورة". هو يبدو أكثر أماناً من شراء دين عادي لأن هناك "عقاراً" يضمنه، ولكنه في الحقيقة يجمع بين "مخاطر الدين المتنازع عليه" و"تعقيدات ومخاطر الضمانات العينية".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصيدة قاتلة" للمشتري، مصممة لإسقاط كافة ضماناته وتحميله كامل المخاطرة، حتى مخاطرة أن يكون الضمان العيني نفسه "باطلاً" أو "بلا قيمة"!
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل مستثمر قبل أن يوقع (ويضيع أمواله في وهم الضمان).
أولاً: ما هو "الحق المتنازع فيه المضمون بتأمين عيني"؟
الحق المتنازع فيه: دين محل نزاع قضائي (كما في البند الأول: المدين رفع دعوى إبطال لسند الدين).
التأمين العيني (حق الاختصاص): هو "ضمانة" للدائن على "عقار محدد" مملوك للمدين. إذا لم يسدد المدين، يحق للدائن (صاحب حق الاختصاص) الحجز على هذا العقار وبيعه بالمزاد لاستيفاء دينه، ويكون له "أولوية" (حسب تاريخ القيد) على الدائنين العاديين الآخرين. (يشبه الرهن القضائي).
العقد الحالي: يهدف لبيع "الدين المتنازع عليه" + "حق الاختصاص" المرتبط به كوحدة واحدة للمشتري الجديد.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد (خاصة للمشتري)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "لا ضمان.. حتى لو طلع الدين باطل!" (البند الخامس) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني انه اشترى الحق محل هذا العقد ساقط الخيار مما لا يجوز معه الرجوع على الطرف الأول بشئ."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا البند هو "ذروة المقامرة العمياء" في هذا السياق بالذات.
الترجمة: إنت (كمشترٍ) بتقر وبتوافق على الآتي:
ساقط الخيار: تنازلت عن حقك في فسخ العقد لأي سبب.
لا رجوع "بشئ": هذه هي الكارثة المطلقة. معناها إنك تنازلت عن حقك في الرجوع على البائع (الدائن الأصلي) حتى لو المحكمة حكمت لصالح المدين وأبطلت "سند الدين" نفسه (زي ما المدين طالب في القضية المذكورة بالبند الأول)!
النتيجة الكارثية: لو الدين "بَطُل"، فإن "حق الاختصاص" (الضمانة العقارية) يسقط تبعاً له. وبالتالي، إنت (كمشترٍ) خسرت "الدين" + خسرت "الضمانة العقارية" + خسرت "الفلوس" اللي دفعتها للبائع! البند الخامس ده بيخلي البائع يغسل إيده تماماً من الكارثة دي.
مقارنة بعقد 105: حتى عقد بيع التركة "بالشروط العادية" كان (على الأقل نظرياً) بيضمن صفة البائع كوارث. هذا العقد لا يضمن لك "حتى وجود الدين نفسه"!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة نووية! ارفض هذا البند تماماً! لا تشتري حقاً متنازعاً فيه (حتى لو مضمون) بدون "ضمان البائع لصحة الدين ونفاذه" على الأقل (مع استثناء نتيجة النزاع القضائي نفسه). وبدون هذا الضمان الأساسي، أنت تشتري "دعوى خاسرة" محتملة.
2. اللغم الثاني: "نقل حق الاختصاص" ليس مضموناً (البند الثالث)
الخطر: البند يلزم البائع بالتوقيع في الشهر العقاري لنقل حق الاختصاص. لكن ماذا لو:
كانت هناك "مشاكل إجرائية" تمنع التأشير بنقل الحق؟
كان "قيد" حق الاختصاص الأصلي "معيباً" أو تم بعد تسجيل حقوق أخرى لها الأولوية؟
تأخر البائع في التوقيع؟
الحل: يجب ربط دفع "جزء" من الثمن بإتمام إجراء "التأشير الهامشي" بنقل حق الاختصاص في الشهر العقاري باسم المشتري.
3. اللغم الثالث (المفقود): "ضمان صحة ونفاذ حق الاختصاص نفسه"
الكارثة: العقد لا يتضمن ضماناً "صريحاً" من البائع بأن حق الاختصاص نفسه "صحيح" و"نافذ" وله "مرتبة" (أولوية) كافية على العقار لتغطية قيمة الدين.
النتيجة: قد تكتشف بعد الشراء أن حق الاختصاص باطل، أو أن هناك رهوناً أخرى مسجلة قبله تجعل قيمته "صفراً" عملياً.
الحل: يجب إضافة ضمان صريح لصحة ونفاذ ومرتبة حق الاختصاص، مع عمل "فحص نافي للجهالة" في الشهر العقاري قبل الشراء.
4. اللغم الرابع (الكارثي الموروث): "تجاهل حق المدين الأصلي في الاسترداد!" (مادة 469 مدني)
الكارثة المستمرة: كالعادة، العقد يتجاهل تماماً أن "المدين الأصلي" (اللي عليه الدين وصاحب العقار) من حقه قانوناً (مادة 469) أن "يسترد" الحق المتنازع فيه من المشتري الجديد مقابل دفع "الثمن الفعلي للشراء + المصاريف + الفوائد".
النتيجة: كل "مكسبك المحتمل" من فرق قيمة الدين وسعر الشراء قد يتبخر لو مارس المدين حقه في الاسترداد.
5. اللغم الخامس (المفقود): "إدارة النزاع القضائي"
الخطر: مين هيكمل القضية (رقم .... لسنة .... المذكورة في البند الأول) ضد المدين؟ مين هيتحمل مصاريف المحاماة والخبراء؟ مين صاحب القرار (نكمل؟ نتصالح؟ نستأنف؟). العقد ساكت!
الحل: يجب تحديد مسئولية إدارة النزاع بوضوح.
6. اللغم السادس (المفقود): "الفحص النافي للجهالة" (Due Diligence)
الكارثة: العقد لا يشير لأي فحص قام به المشتري لـ:
الدين نفسه: مراجعة سند الدين وأسباب النزاع وقوة موقف الدائن.
حق الاختصاص: مراجعة قيده ومرتبته في الشهر العقاري.
العقار الضامن: تقييم قيمة العقار الفعلية، وهل عليه أعباء أو حجوزات أخرى.
النتيجة: شراء أعمى لمخاطر متعددة.
7. اللغم السابع (المفقود): "مصير النزاع عند الاسترداد"
الخطر: لو المدين الأصلي مارس حقه في الاسترداد (مادة 469)، هل البائع ملزم برد أي جزء من الثمن للمشتري؟ أم يعتبر المشتري قد حصل على "مقابل" استثماره؟ العقد ساكت!
نموذج صيغة عقد بيع حق متنازع فيه مضمون بتأمين عيني (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "قنبلة نووية" (البند 5) تدمر حقوق المشتري، ويتجاهل ضمانات أساسية وحق المدين في الاسترداد. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "المنازعات المدنية والتجارية والتنفيذ العقاري" لصياغة عقد آمن.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع حق متنازع فيه مضمون بتأمين عيني (نموذج كارثي للمشتري - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع/ الدائن الأصلي) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري الحق)
(البند الأول - بيان الحق المتنازع فيه والضمان) الطرف الأول دائن للسيد/ ............ (المدين الأصلي) بمبلغ (......... جنيه) بموجب (سند الدين: حكم/ سند إذني...)، وأخذ به حق اختصاص على عقاره رقم (...) مشهر برقم (...) بتاريخ .../.../... وقد نازع المدين في الدين بالدعوى رقم... لسنة... مدني كلي... ولم يُفصل فيها بعد. (يجب إرفاق مستندات الدين وقيد الاختصاص والدعوى).
(البند الثاني - المبيع والثمن) باع الطرف الأول للطرف الثاني الحق المتنازع عليه بتوابعه ومنها حق الاختصاص... بثمن قدره (............ جنيه) قبضه الطرف الأول بمجلس هذا العقد. (يجب أن يعكس الثمن المخاطر).
(البند الثالث - نقل حق الاختصاص - يحتاج ضمان!) يلتزم الطرف الأول بالتوقيع فى الشهر العقاري لنقل حق الاختصاص... حتى يتمكن الأخير من إجراء التأشير الهامشي... (يجب ربط جزء من الثمن بالتأشير الفعلي).
(البند الرابع - النهائية) لا يجوز لأي من طرفي العقد الرجوع فيه... أو الرجوع على الآخر بعد الفصل في النزاع. (يقيد حق المشتري في حالة بطلان الدين).
(البند الخامس - إسقاط الضمان الكارثي - قنبلة نووية!!!) يقر الطرف الثاني انه اشترى الحق... ساقط الخيار مما لا يجوز معه الرجوع على الطرف الأول بشئ. (بند كارثي يجب رفضه تماماً!).
(البند السادس - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند إسقاط الضمان (البند 5) ليشمل ضمان صحة الدين وصفة البائع، إضافة ضمان لصحة ونفاذ حق الاختصاص، التنويه الصريح بحق المدين في الاسترداد (مادة 469) وتأثيره المحتمل، تحديد مسئولية إدارة النزاع القضائي، إضافة بنود الفحص النافي للجهالة، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
