صيغة عقد الرهن الحيازي العقاري : هل هو ضمانة أم "كارثة"؟ احذر "فخ" الإيراد المفقود! (7 ألغام قاتلة)
"سلفت واحد فلوس، وعلشان أضمن حقي، قالي 'خد العمارة بتاعتي رهن حيازي'، خليها معاك وحصّل إيجارها لحد ما أسدد... ومضينا العقد ده."
قف فوراً! أنت وقعت في "أخطر وأعقد" أنواع الرهون، وهذا العقد "كارثة" عليك وعليه! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد الرهن الحيازي العقاري" (مثل النموذج بالأسفل) هو ليس "رهناً رسمياً" عادياً يبقى فيه المدين في عقاره. هذا العقد يعني أن المدين (الراهن) يتخلى عن "حيازة" عقاره بالكامل للدائن (المرتهن) كضمان.
هذا العقد، الذي يبدو "ضمانة مطلقة" للدائن، هو في الحقيقة "حقل ألغام" قانوني ومالي، لأنه يثير أسئلة كارثية حول: من يدير؟ من يصلح؟ من يتحمل المخاطر؟ وماذا نفعل بالإيراد (الإيجارات)؟
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل دائن ومدين.
أولاً: "الكارثة النووية" - أين يذهب "صافي الإيراد"؟! (البند السابع) - أخطر لغم على الإطلاق!
البند بيقول: "يلتزم (الدائن/الطرف الأول)... بتحصيل ريعه (إيجاره) وأداء الأموال الأميرية... وأن يخصم من الريع ما يتحمله من مصروفات إصلاحه وصيانته."
الكارثة القانونية (للطرفين): ... وبعدين؟؟؟
الترجمة: العقد بيلزم الدائن إنه يلم الإيجارات ويصرف منها على الصيانة والضرايب... وبعدين "صافي الإيراد" (Net Rent) بيروح فين؟؟؟
العقد "ساكت تماماً" عن مصير صافي الإيراد!
هل الدائن "بياخده لنفسه" (مقابل الفايدة مثلاً)؟ لو كده، ده لازم يتكتب صراحةً، وممكن يدخل في شبهة "ربا فاحش" لو الإيراد أعلى بكتير من الفايدة القانونية (7%).
هل الإيراد ده بيتخصم من "الفوائد" (المذكورة في البند الثالث)؟
هل بيتخصم من "أصل القرض" (المذكور في البند الأول)؟
النتيجة (فن المرافعة): هذا العقد "باطل وظيفياً". هو "فاقد لأهم ركن" في اتفاق الرهن الحيازي العقاري، وهو "كيفية تسوية الإيراد". هذا "ضمان 100%" لحدوث نزاع قضائي كارثي حول الحسابات.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع هذا العقد أبداً بدون تحديد "صريح وقاطع" لـ "مصير صافي الإيراد": (مثال: "ويُخصم صافي الإيراد أولاً من الفوائد المستحقة، ثم يُخصم ما تبقى من أصل الدين، ويلتزم الدائن بتقديم كشف حساب تفصيلي بذلك للمدين كل 6 أشهر").
أخطر 6 "ألغام" أخرى في هذا العقد
2. اللغم الثاني (الكارثي للمدين): "هلاك العقار!" (البند العاشر)
البند بيقول: "في حالة هلاك العقار المرهون لأي سبب من الأسباب... يصبح الدين واجب الأداء فورًا ويسقط أجل الدين."
الكارثة (للمدين/الطرف الثاني): هذا البند هو "ذروة الظلم" في هذا العقد.
الترجمة: الدائن (الطرف الأول) هو اللي "حائز" العقار ومسئول عن "إدارته" (بند 7). المدين (الطرف الثاني) "مالوش" أي سيطرة عليه.
النتيجة: لو العقار "اتحرق" أو "وقع" (حتى لو بقوة قاهرة أو بسبب إهمال غير مباشر من الحارس/الدائن)... إنت (كمدين) (1) خسرت عقارك بالكامل، و (2) ملزم تسدد القرض "فوراً"!
التحليل: هذا البند يضع "كامل مخاطر الهلاك" على المدين، بينما "الحيازة والإدارة" في يد الدائن. هذا "غير متوازن بشكل كارثي".
الحل: يجب ربط هذا البند "بالتأمين الإجباري" (البند الثامن)، والنص على أن مبلغ التأمين هو الذي يُسدد به الدين أولاً، وإعادة التفاوض على مسئولية الهلاك.
3. اللغم الثالث (للدائن): "حق حبس العقار!" (البند التاسع)
البند بيقول: "للطرف الأول (الدائن) حبس العقار المرهون حتى يتم سداد مبلغ القرض وفوائده... وما أنفقه من... مصروفات..."
الخطر (للمدين): هذا هو "سلاح الابتزاز" أو "الرهينة" القانونية للدائن.
الترجمة: لو جيت تسدد الدين، والدائن قالك "لأ استنى، إنت عليك كمان 50 ألف جنيه مصاريف صيانة (اللي هو صرفها من غير ما يرجعلك حسب بند 7 الغامض)"... من حقه "يحبس" العقار وميرجعهولكش، ويفضل يحصل إيراده، لحد ما تدفع اللي هو طالبه أو تروحوا المحاكم!
نصيحة "فن المرافعة": هذا البند (مع غموض بند 7) يمنح الدائن "سلطة مطلقة" في تحديد المصاريف.
4. اللغم الرابع (للمدين): "شيك على بياض" للمصاريف! (البند السابع والثامن)
الخطر (للمدين):
(7): "...جميع الإصلاحات والصيانة اللازمة...": مين اللي بيقرر إنها "لازمة"؟ الدائن! وبكام؟ الدائن!
(8): "...أقساط التأمين... تحسب ضمن مصروفات صيانة العقار..."
(9): الدائن هيحبس العقار لحد ما ياخد "كل المصروفات" دي.
النتيجة: الدائن ممكن يصرف "ببذخ" على صيانة وتأمين العقار (لأنه بيصرف من الإيراد أو هيخصمه منك في الآخر)، وإنت (كمدين) ملكش أي حق في الاعتراض أو الرقابة.
5. اللغم الخامس (المفقود): "ضمان العيوب الخفية" للمدين!
الخطر: العقد لا يتضمن "بند معاينة نافية للجهالة" (على عكس العقود السابقة). هل هذا جيد؟ لأ!
النتيجة: الدائن (الطرف الأول) استلم العقار "بحالته". ماذا لو كان العقار "معيباً" (آيل للسقوط مثلاً)؟ العقد (في بند 10 و 13) بيخلي المدين هو اللي يتحمل تبعة الهلاك وعدم التجزئة!
الحل: يجب أن يقر الدائن (المرتهن) بأنه عاين العقار وقبله كضمان "بحالته الراهنة" (As Is) ليحمي المدين من أي مطالبة مستقبلية بأن الضمانة كانت معيبة.
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التنفيذ"
الخطر: العقد ساكت تماماً (زي عقد 166) عن "ماذا يحدث" لو المدين مدفعش الدين في الميعاد (البند الثاني)؟
الحقيقة القانونية: الدائن (حتى لو حائز للعقار) لا يستطيع "تملك" العقار (بند غلق الرهن باطل قانوناً)، ولا "بيعه" بنفسه.
الحل (اللي العقد ساكت عنه): لازم الدائن يروح "للقضاء"، ويستصدر "حكماً" بالدين، ثم "ينفذ" على العقار المرهون وبيعه "بالمزاد العلني" (تحت إشراف القضاء)، ويستوفي حقه (والفوائد والمصاريف) من ثمنه ويرد الباقي للمدين. العقد لم يوضح هذه الآلية الإجبارية.
7. اللغم السابع (المفقود): "التسجيل" هو حياة الرهن!
الكارثة: الرهن الحيازي العقاري هو "حق عيني". لكي يكون "نافذاً" في مواجهة الغير (مثل دائن آخر لنفس المدين، أو مشتري جديد للعقار)، يجب "قيده" (تسجيله) في الشهر العقاري.
النتيجة: العقد (في بند 14 و 15) يذكر "الشهر" و"القيد" بشكل ضمني، لكنه لا يجعله "شرطاً" أساسياً. بدون "القيد"، هذا الرهن "لا قيمة له" كضمانة عينية في مواجهة الغير.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"الرهن الحيازي العقاري" هو آلية "قديمة ومعقدة وخطيرة جداً". النموذج الجاهز (مثل هذا) هو "كارثة" بكل المقاييس لأنه "فارغ" من أهم بنوده (مصير الإيراد)، و"ظالم" في بنوده (تبعة الهلاك)، و"غير قانوني" جزئياً (تجاهل قواعد الصيانة الجسيمة).
الحل الأفضل والأكثر أماناً 100 مرة:
الرهن الرسمي (عقد 167): هو الحل الحديث والآمن. المدين "يحتفظ" بعقاره وحيازته وإيراده، والدائن يحصل على "ضمانة مسجلة" في الشهر العقاري تمنحه الأولوية في البيع بالمزاد "فقط" في حالة عدم السداد. ابتعد عن "الرهن الحيازي العقاري" ما أمكن!
نموذج صيغة عقد رهن حيازي عقاري (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "بنود كارثية" (خاصة 7 و 10) ويفتقر لأهم بند (مصير الإيراد) وبنود الضمان. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد رهن حيازي عقاري (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم ………… الموافق … / … / …… م تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - دائن / مرتهن) السيد/ …………… (طرف ثان - مدين / راهن)
(البند الأول - القرض) أقرض الطرف الأول الطرف الثاني مبلغ (......... جنيه)...
(البند الثاني - تاريخ السداد) يلتزم الطرف الثاني بسداد القرض في موعد ../ ../ …..م
(البند الثالث - الفوائد) تسرى على مبلغ القرض فوائد بسعر (.........%) سنويًا.
(البند الرابع - الرهن الحيازي) ...رهن الطرف الثاني العقار... رهنًا حيازيًا لصالح الطرف الأول...
(البند الخامس - الملكية) ... (يجب التحقق من العقد المسجل). (البند السادس - ضمانات المدين) ... (هذا البند صحيح).
(البند السابع - التسليم والإدارة - كارثة الإيراد المفقود!) يقر الطرف الأول (الدائن) أنه استلم العقار... ويلتزم بتحصيل ريعه... وأن يخصم من الريع ما يتحمله من مصروفات إصلاحه وصيانته. (...؟؟؟ ثم ماذا؟؟؟ أين يذهب صافي الريع؟؟؟).
(البند الثامن - التأمين) يلتزم الطرف الثاني (المدين) بالتأمين على العقار... لصالح الطرف الأول...
(البند التاسع - حق الحبس - قنبلة الرهينة!) للطرف الأول (الدائن) حبس العقار المرهون حتى يتم سداد مبلغ القرض وفوائده... وجميع المصروفات... (بند ابتزازي).
(البند العاشر - هلاك العقار - كارثة للمدين!) في حالة هلاك العقار... لأي سبب... يصبح الدين واجب الأداء فورًا... (بند كارثي يجب رفضه).
(البند الحادي عشر - انقضاء الرهن) ... (البند الثاني عشر - رد العقار) ... (البند الثالث عشر - عدم التجزئة - خطر على المدين!) ... (البند الرابع عشر - المصروفات) ... (على الطرف الثاني). (البند الخامس عشر - التوكيل بالشهر) ... (ضروري وحتمي للقيد!). (البند السادس عشر - الاختصاص القضائي) ... (البند السابع عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تحديد "مصير صافي الإيراد" (البند 7) بدقة (هل يخصم من الفوائد؟ أم الأصل؟)، تعديل جذري لبند "هلاك العقار" (10)، تعديل بند "حق الحبس" (9) لتقييده، وضع "سقف" لمصاريف الصيانة (7)، إضافة "آلية التنفيذ القضائي" في حالة عدم السداد، والتأكد 100% من "قيد (تسجيل)" هذا الرهن فوراً في الشهر العقاري).
(انتهت المقالة)
