صيغة عقد الرهن الرسمي : هل هو ضمانة أم "مصيدة"؟ احذر "كارثة" الخطأ في تحديد الضامن! (6 ألغام قاتلة)
"سلفت واحد فلوس، وعلشان أضمن حقي، همضي معاه 'عقد رهن رسمي' على العمارة بتاعته وهوثقه... كده فلوسي في الحفظ والصون."
قف هنا! العقد اللي معاك ده ممكن يكون "ورقة بلا قيمة" بسبب خطأ واحد قاتل! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد الرهن الرسمي العقاري" (مثل النموذج بالأسفل) هو "ملك الضمانات العينية" وأقواها، فهو يمنح الدائن (المرتهن) حق تتبع العقار في أي يد، وحق الأولوية (التقدم) على الدائنين العاديين في استيفاء دينه من ثمن العقار.
ولكن! هذا العقد لا يتم إلا "رسمياً" (موثقاً) و"مقيداً" (مسجلاً) في الشهر العقاري. النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "مصائد" قانونية، تحتوي على "أخطاء فادحة" تنسف الضمان، وبنود "إذعان" كارثية للمدين (الراهن).
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة" التي تجعل الضمان كله "وهماً".
أولاً: الكارثة الأكبر - "الضامن هو الدائن؟!" (البند الرابع والثاني عشر) - أخطر لغم على الإطلاق!
البنود بتقول:
(البند الرابع): "يقر الطرف الأول بأن العقار محل العقد خالٍ من كافة الحقوق العينية..."
(البند الثاني عشر): "يقر الطرف الأول بأن العقار محل العقد خالٍ من كافة الحقوق العينية..."
الكارثة القانونية (للطرفين): هذا "خطأ قاتل" ينسف العقد!
الترجمة: الطرف الأول هو "الدائن المرتهن" (اللي سلف الفلوس). الطرف الثاني هو "المدين الراهن" (صاحب العقار).
البنود دي بتخلي "الدائن" (اللي معندوش أي علاقة بالعقار غير إنه عاوز يرهنه) هو اللي "بيقر ويضمن" إن العقار سليم وخالي من المشاكل! ده "عبث قانوني"!
المفروض: "الطرف الثاني" (المدين الراهن مالك العقار) هو الذي يجب أن يقر ويضمن خلو عقاره من أي حقوق أخرى للغير.
النتيجة (فن المرافعة): لو تم توثيق العقد "بهذا الخطأ الفادح"، يصبح الضمان "باطلاً" أو "وهمياً". لو ظهر "دائن آخر" أو "مشكلة" في العقار، المشتري (الطرف الأول) لا يستطيع الرجوع على المدين (الطرف الثاني) بهذا الضمان لأنه (أي المشتري) هو من "أقر" بأن العقار سليم!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! هذا الخطأ وحده كافٍ لتمزيق العقد. يجب تعديل البندين (والأفضل دمجهم في بند واحد) لينصا صراحةً: "يقر ويضمن الطرف الثاني (المدين الراهن)..."
أخطر 6 "ألغام" أخرى في هذا العقد (بافتراض تصحيح الكارثة الأولى!)
2. اللغم الثاني: "التسجيل هو الملك" (مفقود ولكن ضروري!)
الكارثة: العقد ده (حتى لو موثق) لا قيمة له كـ "رهن رسمي" إلا بـ "القيد" (التسجيل) في الشهر العقاري.
الحقيقة: العقد الموثق هو "الخطوة الأولى". "قوة" الرهن و"أولويته" (مرتبته) لا تبدأ إلا من تاريخ "قيد" هذا العقد في سجلات الشهر العقاري. لو فيه دائن تاني راح سجل رهنه "قبلك بدقيقة"، هو الأول في الأولوية.
الحل (البند 13): العقد (في بند 13) يوكل محامياً "لإتمام إجراءات الشهر"، وهذا "ضروري وحتمي". يجب على الدائن (الطرف الأول) متابعة هذا الإجراء "فوراً".
3. اللغم الثالث (القنبلة الموقوتة): "ديكتاتورية الحراسة!" (البند العاشر) - خطر كارثي للمدين!
البند بيقول: "في حالة استحقاق الدين وعدم وفاء الطرف الثاني به يكون من حق الطرف الأول إقامة نفسه حارسًا على العقار بدون أجر دون اعتراض من الطرف الثاني."
الكارثة (للمدين): هذا "شرط إذعان" خطير جداً!
الترجمة: بمجرد ما "ميعاد الدين يحل" وإنت (كمدين) متأخرتش في السداد، البند ده بيدي للدائن الحق إنه "يستولي" على إدارة العقار (يطردك منه لو ساكن فيه، أو يحصل هو الإيجارات لو متأجر) ويعين نفسه "حارس" عليه، كل ده من غير ما يروح للمحكمة ياخد إذن!
النتيجة: الدائن بياخد "ضمانة" (الرهن) + "سلطة تنفيذ جبري فورية" (الحراسة) في نفس العقد، مما يضع المدين تحت رحمته بالكامل.
4. اللغم الرابع: "تجميد العقار" (البند الثامن)
البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني (المدين) التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الرهن..."
التحليل: هذا "حق قانوني" للدائن المرتهن (الرهن يقيد حق التصرف).
النتيجة (للمدين): لازم تفهم إنك (كمدين) بمجرد توقيعك وتسجيلك للرهن، عقارك "اتجمّد" قانوناً. لا تقدر تبيعه (إلا لو المشتري قبل بالعقار المرهون والبنك وافق) ولا تاخد عليه قرض تاني (إلا برهن تالٍ في المرتبة وغالباً البنوك بترفض).
5. اللغم الخامس: "لعنة عدم التجزئة" (البند التاسع)
البند بيقول: "مبلغ القرض... غير قابل للتجزئة فكل جزء من العقار المرهون يكون ضامنًا لسداد الدين جميعه."
الخطر (للمدين): هذا البند "كارثي" لو العقار كبير أو لو الدين مقسط.
الترجمة: لو القرض "مليون جنيه" وإنت سددت "990 ألف جنيه" وفاضل "10 آلاف جنيه" بس... العمارة كلها (اللي بـ 10 مليون مثلاً) هتفضل "مرهونة بالكامل" ومجمدة مقابل الـ 10 آلاف جنيه الأخيرة!
الحل: هذا هو أصل الرهن قانوناً، لكن يمكن "التفاوض" (لو الدائن وافق، وهو نادر) على "تجزئة" الرهن، كأن يتم تحرير جزء من العقار (دور مثلاً) بعد سداد جزء معين من الدين.
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر الملكية" التفصيلي
الخطر: البند الثالث يذكر أن الملكية آلت للبائع بـ "عقد مسجل رقم...". هذا "ممتاز" وهو شرط أساسي لقبول الرهن أصلاً.
التأكيد: يجب على الدائن (الطرف الأول) "الاطلاع الفعلي" على هذا العقد المسجل و"شهادة تصرفات عقارية حديثة" للتأكد 100% أن الطرف الثاني هو المالك الحالي والمسجل وأن العقار نظيف قبل التوقيع.
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية الفسخ"
الخطر (للدائن): العقد (عكس عقود البيع) لم يتضمن "شرطاً فاسخاً صريحاً" (لأن ده مش بيع)، لكنه لم يوضح "آلية التنفيذ" بوضوح.
الحل (الضمني): الرهن الرسمي هو "سند تنفيذي" (حسب الملاحظات في عقد 163). هذا يعني أن الدائن (بعد استيفاء شروط التنفيذ) يستطيع "الحجز" على العقار وبيعه "بالمزاد العلني" مباشرةً دون الحاجة لرفع دعوى "إثبات دين" طويلة، وهذا هو مصدر قوته الحقيقية.
"فن المرافعة" يوضح:
"الرهن الرسمي" هو أقوى ضمانة للدائن، ولكنه "قيد حديدي" على المدين. هذا النموذج "كارثي" بسبب "الخطأ الفادح" في تحديد الضامن (بند 4 و 12)، و"شديد القسوة" بسبب "شرط الحراسة" (بند 10).
نموذج صيغة عقد رهن رسمي عقاري (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "أخطاء قاتلة" (4 و 12) وبنود "شديدة الخطورة" للمدين (10). "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً والاستعانة بمحامٍ متخصص في "الرهون العقارية والشهر العقاري" لصياغة عقد آمن وقانوني.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمخالفة)
عقد رهن رسمي عقاري ضماناً لقرض (نموذج به أخطاء كارثية - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……م (يتم تحريره أمام موثق الشهر العقاري) بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - دائن / مرتهن) السيد/ …………… (طرف ثان - مدين / راهن)
(البند الأول - القرض والرهن) بموجب عقد قرض مؤرخ... يداين الطرف الأول الطرف الثاني بمبلغ (......... جنيه)... وعليه فإن الطرف الثاني يرهن العقار رقم... بشارع... (تذكر المواصفات)... ضماناً لهذا الدين.
(البند الثاني - عقد القرض) ...جزء لا يتجزأ...
(البند الثالث - ملكية الراهن) يقر الطرف الثاني (المدين) بأن ملكية العقار... آلت إليه... بالعقد المسجل رقم... بتاريخ... (يجب التحقق).
(البند الرابع - ضمانات الراهن - كارثة الخطأ الفادح!) يقر الطرف الأول (؟؟؟) بأن العقار... خالٍ... (خطأ قاتل! يجب أن يكون "الطرف الثاني").
(البند الخامس - التأمين) يلتزم الطرف الثاني (المدين) بالتأمين على العقار... لصالح الطرف الأول...
(البند السادس - محو الرهن) ينقضي الرهن بسداد الدين... ويكون الطرف الأول ملزم باتخاذ الإجراءات اللازمة لمحو القيد بمصروفات على عاتق الطرف الثاني (المدين).
(البند السابع - حق الإدارة للمدين) ... (البند الثامن - حظر التصرف على المدين) ... (البند التاسع - عدم تجزئة الرهن - خطر على المدين!) ...
(البند العاشر - شرط الحراسة - قنبلة موقوتة للمدين!) في حالة استحقاق الدين وعدم وفاء الطرف الثاني به يكون من حق الطرف الأول إقامة نفسه حارسًا على العقار بدون أجر دون اعتراض من الطرف الثاني. (بند إذعان خطير).
(البند الحادي عشر - المصروفات) ... (على الطرف الثاني).
(البند الثاني عشر - تكرار كارثة الخطأ الفادح!) يقر الطرف الأول (؟؟؟) بأن العقار محل العقد خالٍ... (خطأ قاتل! يجب أن يكون "الطرف الثاني").
(البنود 13، 14، 15 - التوكيل، الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول - الدائن) (الطرف الثاني - المدين) (الموثق)
(يجب إضافة كارثة: تصحيح البندين الكارثيين (4 و 12) ليكون الضمان من "الطرف الثاني"، تعديل جذري لبند الحراسة (10) ليكون قضائياً وليس تلقائياً، فهم مخاطر عدم التجزئة (9)، والتأكد 100% من "قيد (تسجيل)" هذا الرهن فوراً في الشهر العقاري وإلا فلا قيمة له).
(انتهت المقالة)
