صيغة عقد التفاسخ (الإقالة): هل هو "تراجع" آمن أم "كارثة"؟ احذر "فخ" الطرف الثالث وشكل العقد!
"مضينا عقد بيع ابتدائي، وبعدين اختلفنا وقررنا 'نلغي' كل حاجة بالتراضي... هنمضي عقد تفاسخ ونرجع لبعض الفلوس والحاجة والدنيا خلصت."
قف هنا! "التفاسخ" (أو الإقالة) ليس زر "Delete". إنه "عقد جديد" مليء بالمخاطر. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد التفاسخ" (Mutual Rescission)، الذي يبدو كحل ودي لإنهاء نزاع، هو واحد من "أخطر" العقود إذا تم "ببساطة" أو "بجهل" بعواقبه القانونية.
هذا العقد ليس "إلغاءً" للماضي، بل هو "اتفاق جديد" يهدف إلى "إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد". وهنا يكمن "حقل الألغام". النماذج الجاهزة (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصائد" قاتلة لأنها "غامضة" في أهم بنودها وتتجاهل "الكارثة الأكبر".
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في "التراجع بالتراضي".
أولاً: "القنبلة القانونية" - الشكل يتبع الأصل! (من الملاحظات المرفقة)
الكارثة: توقيع هذا العقد "العرفي" (اللي تحت) لإلغاء عقد "رسمي" أو "مسجل".
الحقيقة القانونية (فن المرافعة): هذه هي القاعدة الذهبية التي ذكرتها الملاحظات المرفقة بالعقد وهي صحيحة 100%: "الشكل يتبع الأصل".
لو العقد الأصلي كان "عرفياً" (زي عقد إيجار شقة قانون جديد) 👈 التفاسخ عنه يكون "عرفياً" (زي الصيغة دي).
لو العقد الأصلي كان "مصدقاً على التوقيع" (زي عقد بيع سيارة في الشهر العقاري) 👈 التفاسخ يجب أن يكون "مصدقاً على التوقيع".
لو العقد الأصلي كان "رسمياً" (زي عقد بيع سفينة أو طائرة أو هبة رسمية) 👈 التفاسخ يجب أن يكون "رسمياً" أيضاً.
النتيجة: لو حاولت إلغاء عقد "مسجل" بهذا العقد "العرفي"، فعقد التفاسخ بتاعك ده "باطل" ولا قيمة له قانوناً، والعقد الأصلي يظل سارياً!
أخطر 6 "ألغام" في عقد التفاسخ
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "فخ الطرف الثالث!" (البند الثالث) - أخطر لغم على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف……. بأنه لم يتصرف في العين التي تسلمها... ولم ترفع في شأنها دعاوى..."
الكارثة القانونية (للطرف المسترد للعقار): هذا مجرد "إقرار" من الطرف الآخر. ماذا لو كان "كاذباً"؟
السيناريو الكارثي:
"أ" باع شقة لـ "ب" (عقد ابتدائي) و"ب" استلم ودفع جزءاً.
"ب" (قبل التفاسخ) راح "باع" نفس الشقة لـ "ج" (مشتري جديد حسن النية) بعقد تاني، أو "رهنها" للبنك، أو "أجرها" لحد.
"أ" و "ب" مضوا عقد التفاسخ ده (اللي فيه "ب" أقر إنه متصرفش).
النتيجة: "أ" (البائع الأصلي) لن يستطيع استرداد شقته! "التفاسخ" لا أثر له على "حقوق الغير" (الطرف "ج") التي ترتبت في الفترة ما بين العقد الأصلي والتفاسخ. "أ" خسر شقته (اللي خدها "ج")، وهيدخل في دوامة قضايا مع "ب" لاسترداد فلوسه أو التعويض.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع على تفاسخ قبل:
الاستعلام الرسمي: استخراج "شهادة تصرفات عقارية" و"شهادة سلبية" للعقار من تاريخ البيع الأصلي حتى تاريخ التفاسخ، للتأكد 100% أن المشتري لم يبعها أو يرهنها.
المعاينة الفعلية: التأكد من أن المشتري هو الحائز الفعلي وأن العقار "غير مؤجر" لطرف ثالث.
إضافة "شرط جزائي ضخم جداً" في عقد التفاسخ كعقوبة لـ "الإقرار الكاذب" في هذا البند.
2. اللغم الثاني: "الالتزامات الفارغة!" (البند الثاني) - كارثة الغموض!
البند بيقول: "...ويلتزم الطرف الأول وفقًا لذلك بـ (.......) والطرف الثاني بـ (.......)."
الكارثة (للطرفين): هذا هو "قلب" العقد كله، وهو "فاضي"!
الترجمة: إنتوا بتتفقوا تلغوا العقد، بس "متفقتوش" على أهم حاجة:
إيه مصير الفلوس؟ هل البائع هيرجع "كامل" المقدم اللي خده؟ ولا هيخصم منه "تعويض"؟ كام التعويض ده؟
إيه مصير المنفعة؟ هل المشتري (اللي قعد في الشقة 6 شهور) هيدفع "أجرة" عن المدة دي؟
إيه مصير المصاريف؟ مين هيتحمل "مصاريف" العقد الأصلي (زي السمسرة أو التسجيل المبدئي إن وجد)؟
النتيجة: هذا البند "الفارغ" هو "دعوة مفتوحة" لقضية جديدة لتفسير كيفية "إعادة الحال إلى ما كان عليه".
3. اللغم الثالث: "سباق إعادة البيع" (البند الخامس) - فخ خطير!
البند بيقول: "للطرف…….. (البائع الأصلي غالباً) الحق في التصرف في العين حتى قبل استردادها... فور التوقيع على هذا العقد..."
الخطر (للبائع الأصلي): هذا البند يعطيك الحق في "إعادة بيع" العقار لشخص جديد (مشتري "د") بمجرد توقيع التفاسخ مع "ب".
الكارثة: ماذا لو "فشل" التفاسخ؟ (مثلاً: "ب" رفض يسلمك العقار في الميعاد، أو ظهر "الطرف الثالث ج" زي ما قلنا في اللغم الأول). إنت (كـ "أ") هتكون في "مصيبة" قانونية لأنك بعت نفس العقار "مرتين" (مرة لـ "ب" اللي لسه عقده متفسخش نهائي، ومرة لـ "د").
الحل: لا تتصرف في العقار مرة أخرى إلا بعد "التنفيذ الفعلي والكامل" لعقد التفاسخ واسترداد حيازتك وملكية أوراقك.
4. اللغم الرابع: "حسابات الريع والفوائد" (البند السادس) - فخ المحاسبة!
البند بيقول: "...يقاس الربع (الريع؟) الناتج من العين مع الفوائد المستحقة عن المبلغ الذي دفع..."
الخطر: هذا البند يحاول يكون "عادل" لكنه "غامض جداً" ومصدر للنزاع.
الترجمة: بيحاول يعمل "مقاصة" بين "منفعة" المشتري بالعقار، و"فوائد" فلوس المشتري اللي كانت مع البائع.
المشكلة: إيه هو "الريع"؟ (هل هو قيمة الإيجار؟). وإيه هي "الفوائد"؟ (سعر البنك المركزي؟).
الحل: الأفضل "الاتفاق على مبلغ مقطوع" وواضح. مثلاً: "يلتزم الطرف الأول برد مبلغ (....) جنيه للطرف الثاني، ويعتبر هذا المبلغ تسوية نهائية لكافة الحقوق والالتزامات...".
5. اللغم الخامس: "الحالة الأصلية" (البند السابع) - وهم مستحيل!
البند بيقول: "يلتزم الطرف….. برد العين بالحالة التي كانت عليها عند إبرام هذا العقد (؟؟؟)"
الخطأ الفادح: المفروض "بالحالة التي كانت عليها عند إبرام العقد الأصلي" (عقد البيع).
الكارثة: حتى مع التصحيح، ماذا لو المشتري "هدم حيطة" أو "عمل ديكورات" أو "بوظ السباكة"؟ البند ساكت عن آلية التعويض عن التلفيات أو الاستفادة من التحسينات.
الحل: يجب عمل "معاينة جديدة" للعقار "وقت التفاسخ"، وتحديد حالته، والاتفاق "صراحةً" على كيفية تسوية أي تلفيات أو تحسينات.
6. اللغم السادس: "دعوى صحة ونفاذ"؟ (البند الرابع)
التحليل: البند ده غريب. هو بيقول لو حد أخل بالتفاسخ، التاني يرفع دعوى "صحة ونفاذ".
الأصح: الأنسب هو رفع دعوى "إلزام بتنفيذ التزامات عقد التفاسخ" (زي رد الفلوس أو تسليم العقار) + "تعويض".
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"التفاسخ" (الإقالة) هو حل "بسيط ظاهرياً، معقد جداً عملياً". لا توقعه أبداً بهذه الصيغة "الفارغة". يجب أن يكون عقد التفاسخ "أكثر تفصيلاً" من عقد البيع الأصلي، لأنه يعالج "إعادة ضبط" الماضي المالي والقانوني للطرفين.
نموذج صيغة عقد تفاسخ عن عقد (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج "فارغ" من جوهره (البند 2) و"خطر" في بنوده (3، 5، 6) و"قاصر" إجرائياً (غياب تحديد الشكل). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة بمحامٍ متخصص لصياغة عقد تفاسخ "محكم" يعالج كافة التفاصيل.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد تفاسخ عن عقد (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول) السيد/ ……………. (طرف ثان)
(ملاحظة هامة مفقودة: يجب أن يكون شكل هذا العقد مطابقاً لشكل العقد الأصلي (عرفي/مصدق/رسمي))
(البند الأول - العقد المراد إلغاؤه) بموجب عقد مبرم... بتاريخ …/ …/ …. تضمن (............ "بيع/إيجار...")... وقد رغب الطرفان في التفاسخ عنه...
(البند الثاني - التسوية المالية (كارثة الغموض!)) يترتب على التوقيع... اعتبار العقد... لاغياً... ويلتزم الطرف الأول وفقًا لذلك بـ (............ "يجب تحديد المبلغ الواجب رده") والطرف الثاني بـ (............ "يجب تحديد الالتزام برد العقار/المنقول").
(البند الثالث - ضمان عدم التصرف للغير - خطر!) يقر الطرف……. (الحائز الحالي) بأنه لم يتصرف في العين... ولم ترفع في شأنها دعاوى... (إقرار يحتاج تحقق رسمي "قبل" التوقيع!).
(البند الرابع - مدة التنفيذ والجزاء - ضعيف!) تحدد لتنفيذ الالتزامات... (رد المال وتسليم العقار) أجل غايته يوم …/ …/ …. وفى حالة إخلال أحد الطرفين... يكون للطرف الآخر رفع دعوى بصحته ونفاذه... (يجب إضافة شرط جزائي واضح).
(البند الخامس - حق التصرف قبل الاسترداد - خطر!) للطرف…….. (المالك الأصلي) الحق في التصرف في العين حتى قبل استردادها... فور التوقيع... (بند شديد الخطورة).
(البند السادس - مقاصة الريع والفوائد - فخ المحاسبة!) في حالة التأخير... يقاس الربع (الريع؟) الناتج... مع الفوائد المستحقة عن المبلغ... (بند غامض جداً).
(البند السابع - حالة العين عند الرد - غامض!) يلتزم الطرف….. برد العين بالحالة التي كانت عليها عند إبرام هذا العقد (؟!)... (خطأ! المفروض العقد الأصلي. ويجب عمل معاينة جديدة).
(البند الثامن - الاختصاص القضائي) ... (البند التاسع - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تحديد "الشكل القانوني" الصحيح للعقد، تحديد "التسوية المالية" بدقة (ما يُرد وما يُخصم)، التحقق "الرسمي" من عدم التصرف للغير (البند 3)، حذف البند 5 الخطير، تعديل البند 6 بآلية تسوية واضحة أو إلغاؤه، تعديل البند 7 ليعكس "معاينة حالية" وتسوية التلفيات، إضافة شرط جزائي رادع، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
