صيغة عقد انتفاع أرض فضاء (للشركات): احذر "كارثة" إسقاط ضمان الإصلاحات الجسيمة! (7 ألغام قاتلة)
"لقينا فرصة لشركتنا تاخد 'حق انتفاع' بأرض فضاء لمدة 50 سنة علشان نبني عليها مشروعنا... العقد ده ممتاز لضمان الاستثمار طويل الأجل."
قف فوراً! أنت توقع على "كارثة" قد تدمر مشروعك بالكامل. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد انتفاع بأرض فضاء لشخص معنوي (شركة)"، مثل النموذج بالأسفل، هو أداة استثمارية خطيرة. على عكس حق انتفاع الفرد (الذي ينتهي بوفاته)، هذا الحق يمكن أن يمتد لعقود طويلة (هنا 50 سنة!)، مما يجعله استثماراً ضخماً يتطلب ضمانات "حديدية".
ولكن! النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية مصممة بعناية لـ "سحق" حقوق الشركة المنتفعة، وتحميلها "التزامات غير قانونية"، و"إسقاط" أهم الضمانات التي تحمي استثمارها طويل الأجل.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الكارثي"، وكشف أخطر 8 "ألغام" قانونية وفنية فيه يجب أن يحذر منها كل مستثمر أو مدير شركة قبل أن يوقع (ويضيع ملايين الشركة).
أولاً: "حق الانتفاع" للشركات - ليس كالأفراد!
الفارق الجوهري (البند الثاني): حق انتفاع الفرد ينتهي "بوفاته" حتماً (حتى لو المدة أطول). أما حق انتفاع "الشخص المعنوي" (الشركة):
ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها (هنا 50 سنة).
أو ينتهي "بانقضاء الشخص المعنوي" (تصفية الشركة)، أيهما أقرب.
النتيجة: هذا العقد يتيح للشركة استثماراً "طويل الأجل جداً" (50 سنة)، مما يجعل بنود الضمانات والصيانة "أكثر أهمية وخطورة" من أي عقد آخر.
أخطر 8 "ألغام" في هذا العقد (الكارثي للشركة المنتفعة)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "إسقاط ضمان الإصلاحات الجسيمة!" (البند السادس) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يقر الطرف الثاني انه عاين الأرض واجر بها الاختبارات والجسات... وتحقق من عدم وجود أي عيب بها... وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد تتطلبه الأرض من إصلاحات ولو كانت جسيمة."
الكارثة القانونية (للمنتفع): هذا البند هو "انتحار استثماري" ومخالف صراحةً للقانون المدني!
الترجمة: إنت (كشركة) عملت "جسات" (فحص تربة) مبدئية، وبناءً عليه بتتنازل عن حقك في الرجوع على المالك (الطرف الأول) لو الأرض دي احتاجت "إصلاحات جسيمة" في المستقبل (مثل هبوط أرضي مفاجئ، مشاكل صرف جوفية كارثية...).
الحقيقة القانونية (مادة 992 مدني): القانون "يلزم" المالك (صاحب الرقبة) بـ "التكاليف غير المعتادة والإصلاحات الجسيمة" التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع. هذا "التزام قانوني آمر" لا يجوز (غالباً) الاتفاق على إسقاطه بهذه السهولة.
النتيجة: هذا البند يحاول تحميلك (كمنتفع) مسئولية "الإصلاحات الجسيمة" للعقار طوال الـ 50 سنة! (وهذا يتناقض حتى مع البند العاشر في عقد 151 المشابه!).
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! ارفض هذا البند تماماً! إنه باطل أو قابل للإبطال لمخالفته قواعد القانون الآمرة، وهو يحملك مخاطر لا نهائية.
2. اللغم الثاني: "مقصلة الفسخ + مصادرة جزء من المقدم!" (البند العاشر)
البند بيقول: "...إذا أخل الطرف الثاني بالتزامه بالوفاء بباقي الثمن... اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... واستحق الطرف الأول نصف المبلغ المدفوع كتعويض متفق عليه."
الخطر (للمنتفع): هذا البند هو "قنبلة موقوتة" مالية.
الفسخ التلقائي: كالعادة، التأخير = فسخ فوري بدون إنذار.
مصادرة نصف المقدم: ليس فقط العقد اتفسخ، بل البائع سيأخذ "نص عربونك" (اللي ممكن يكون ملايين) كتعويض "جزافي" حتى لو لم يقع عليه ضرر!
نصيحة "فن المرافعة": يجب تعديل هذا البند ليكون أكثر عدلاً (فترة سماح، إنذار، تعويض يتناسب مع الضرر الفعلي وليس مصادرة جزافية للمقدم).
3. اللغم الثالث: "مصير المنشآت" (البند 14) - هدية إجبارية للمالك!
البند بيقول: "...تصبح جميع المنشآت... مملوكة للطرف الأول دون أن يلتزم الأخير بدفع أية مبالغ مقابل هذا التمليك... أما إذا رجع الانتهاء إلى تصفية الشخص المعنوي... تملك الطرف الأول جميع المنشآت بشرط دفع جزء من قيمتها..."
الكارثة (للمنتفع): هذا البند "كارثي" في حالة اكتمال المدة.
الترجمة: لو شركتك كملت 50 سنة انتفاع، كل المباني والمصانع (اللي ممكن تكون كلفت مليارات) اللي بنتها على الأرض هتروح للمالك "مجاناً"! (والعقد بيقول إن ده "روعي" عند تقدير الثمن الأصلي!).
التناقض الظالم: لو الشركة "صفّت" بدري (مثلاً بعد 40 سنة)، المالك "هيدفع" تعويض عن الـ 10 سنين الباقية. لكن لو كملت المدة، المالك بياخد "كل حاجة ببلاش"!
الحل: هذا البند "مجحف جداً" وهو محل تفاوض بحت. يجب التفاوض على آلية "تعويض عادلة" للمنشآت في "جميع" حالات انتهاء العقد (مثل دفع قيمتها "كمبانٍ قائمة" أو "مستهلكة").
4. اللغم الرابع: "كل الصيانة عليك!" (البند الثالث عشر) - مخالفة قانونية أخرى!
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني... بكل ما يفرض عليها من التكاليف المعتادة... كما يتحمل نفقات الصيانة."
الخطر (للمنتفع): نفس "كارثة" عقد 151! كلمة "نفقات الصيانة" هنا "عامة ومطلقة"، وتتعارض مع القاعدة القانونية (مادة 992 مدني) التي تلزم المالك بـ "الإصلاحات الجسيمة". هذا البند (مع البند السادس) يؤكد نية العقد تحميل المنتفع "كل شيء".
الحل: يجب رفض هذا البند وتعديله ليتوافق مع القانون (المنتفع للصيانة المعتادة، والمالك للجسيمة).
5. اللغم الخامس: "حقوق المالك المطلقة؟" (البند الحادي عشر)
البند بيقول: "للطرف الثاني الحق في الانتفاع بالأرض بالكيفية التي يراها... وإقامة كافة المنشآت... كما ينتفع المالك بأرضه."
التحليل: هذا البند "جيد جداً" للمنتفع، ويعطيه حرية مطلقة في الاستغلال (وهو جوهر الانتفاع).
ولكن (التناقض): هل هذه الحرية تتفق مع البند 13 و 6 اللي بيحملوه كل التكاليف والإصلاحات الجسيمة؟ يجب توضيح التوازن.
6. اللغم السادس (المفقود): "ضمانات البائع"
الخطر: العقد (في بند 5) يضمن "التعرض والاستحقاق"، ولكنه يفتقر لضمانات جوهرية أخرى:
صلاحية الأرض للمشروع: هل الأرض (حسب التخطيط العمراني) "مسموح" فيها بإقامة المشروع اللي الشركة عاوزاه؟ (مصنع؟ مول تجاري؟).
مصدر الملكية: البند الأول لم يذكر مصدر ملكية البائع.
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية التسجيل" (البند التاسع ضعيف!)
الخطر: "حق الانتفاع" (خاصة طويل الأجل) هو "حق عيني عقاري" يجب "تسجيله" في الشهر العقاري ليكون نافذاً ضد الغير. البند التاسع يذكر "العقد النهائي" و"دعوى صحة ونفاذ" كطريق طويل ومكلف.
الحل: يجب إلزام البائع بعمل "توكيل رسمي" للمشتري يتيح له التسجيل فوراً، وربط آخر قسط بإتمام التسجيل.
8. اللغم الثامن: "هلاك البضاعة أثناء التسليم؟" (البند الحادي عشر في صيغة 112؟)
ملاحظة: يبدو أن هناك خلطاً في ترقيم البنود (البند 11 في العقد الحالي يتحدث عن الانتفاع، بينما البند 11 في مقالة 112 كان عن الهلاك). لكن الخطر العام المفقود هو: من يتحمل تبعة هلاك العقار (بقوة قاهرة) خلال مدة الانتفاع؟ (القانون ينظمها، لكن يفضل توضيحها).
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"عقد الانتفاع" للشركات هو استثمار "ضخم وطويل الأجل". النماذج الجاهزة التي تسلبك "جوهر الحق" وتخالف القانون وتحملك "كافة" المخاطر والإصلاحات الجسيمة (مثل هذا النموذج) هي "مصائد كارثية". لا توقع عليها أبداً! استعن بفريق قانوني وهندسي ومالي لصياغة عقد "محكم" يحمي استثمارك لعقود قادمة.
نموذج صيغة عقد انتفاع بأرض فضاء لشخص معنوي (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "قنابل نووية" (خاصة 6، 10، 13، 14) تفرغ الحق من مضمونه وتخالف القانون وتدمر حقوق الشركة المنتفعة. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمخالفة)
عقد انتفاع بأرض فضاء لشخص معنوي (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مالك الرقبة) السيد/ ……………….. (بصفته ممثلاً لـ "الشركة...") (طرف ثان - المنتفع)
(البند الأول - العين) ... (البند الثاني - المدة) ...تنازل عن حق الانتفاع... لمدة خمسين عامًا... أو تصفية الشخص المعنوي... أيهما أقرب.
(البند الثالث - غرامة تأخير التسليم) يلتزم الطرف الأول بالتسليم... خلال (.........) وإلا التزم... بدفع تعويض قدره (..... جنيه) عن كل يوم تأخير...
(البند الرابع - التسليم خالياً) ... (البند الخامس - ضمان التعرض) ...
(البند السادس - المعاينة وإسقاط ضمان الإصلاحات الجسيمة - قنبلة نووية!!!) يقر الطرف الثاني انه عاين الأرض واجر بها الاختبارات والجسات... وقبل... على هذا الأساس، وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد تتطلبه الأرض من إصلاحات ولو كانت جسيمة. (بند كارثي وباطل جزئياً!).
(البند السابع - الرد عند الانتهاء) ... (البند الثامن - الثمن والأقساط) ... (البند التاسع - التسجيل - ضعيف!) ...التوقيع على العقد النهائي خلال ثلاثة أشهر... وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ...
(البند العاشر - الفسخ التلقائي ومصادرة جزء المقدم - قنبلة موقوتة!) ...أخل الطرف الثاني بالتزامه بالوفاء بباقي الثمن... اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... واستحق الطرف الأول نصف المبلغ المدفوع كتعويض متفق عليه. (بند كارثي يجب تعديله).
(البند الحادي عشر - حق الانتفاع المطلق - جيد!) ... (البند الثاني عشر - انتقال المسئولية) ...
(البند الثالث عشر - الصيانة والتكاليف - مخالف للقانون!) يلتزم الطرف الثاني... بالتكاليف المعتادة... كما يتحمل نفقات الصيانة. (بند باطل جزئياً لأنه يشمل الجسيمة).
(البند الرابع عشر - مصير المنشآت - خطر!) ...تصبح جميع المنشآت... مملوكة للطرف الأول دون أن يلتزم... بدفع أية مبالغ... (بند مجحف جداً عند اكتمال المدة).
(البند الخامس عشر - الاختصاص القضائي) ... (البند السادس عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبنود إسقاط الضمان (6) والصيانة (13) والفسخ (10) ومصير المنشآت (14)، إضافة ضمانات البائع (الملكية، صلاحية الأرض للمشروع)، تقوية آلية التسجيل، إضافة بند قوة قاهرة، استشارة محامٍ ومهندس متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
