صيغة عقد فسخ شراكة بناء : احذر "كارثة" البند الثاني الفارغ! (6 ألغام قاتلة تضمن لك المحكمة)
"اختلفنا في شراكة البنا، وعاوزين نفسخ العقد... لقينا الصيغة الجاهزة دي."
قف فوراً! أنت لا توقع عقد فسخ، أنت توقع "إعلان حرب" قضائية! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد فسخ مشاركة بناء عقار" (مثل النموذج بالأسفل) هو واحد من "أخطر وأسوأ العقود الجاهزة" التي يمكن أن تصادفها.
لماذا؟ لأنه لا يحل أي مشكلة على الإطلاق! فسخ شراكة بناء هو "طلاق معقد" يتضمن (أرض، مباني نصف مكتملة، فلوس اتدفعت، فلوس لسه مستحقة، موردين عاوزين فلوسهم، عملاء حاجزين شقق...). عقد الفسخ "الحقيقي" يجب أن يكون "أكثر تفصيلاً" من عقد الشراكة الأصلي لأنه "يصفي" كل هذه المشاكل.
النموذج الجاهز (مثل صيغتنا) هو مجرد "ورقة فاضية" تقول "لقد فشلنا، وسنتفق لاحقاً". هذا "ضمان 100%" للنزاع القضائي.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الكارثي"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة النووية" في البند الثاني.
أولاً: طبيعة العقد - "إعلان فشل" وليس "عقد تسوية"
العقد الحالي: مجرد إقرار بالفسخ، مع "إحالة" أهم نقطة (التسوية المالية) للمستقبل ("بالتراضي" أو "عن طريق مقيم").
العقد الصحيح (عقد التسوية والفسخ): يجب أن يكون "تسوية نهائية" (Settlement Agreement)، يحدد "بدقة متناهية" من سيأخذ ماذا، ومن سيدفع لمن، ومتى، وكيف.
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد "الفارغ"
1. اللغم الأول (القنبلة النووية المطلقة): "بند التسوية الفارغ!" (البند الثاني) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "يتم توزيع الحقوق... بناء على ما تم إنجازه... ويتم ذلك بالتراضي بين الطرفين، أو يتم اللجوء الي مقيم عقاري... يتعهد الطرف [الطرف المسؤول عن التسوية] بدفع مبلغ [المبلغ] إلى الطرف [الطرف المستحق للمبلغ]..."
الكارثة القانونية (للطرفين): هذا البند هو "قلب" العقد، وهو "فارغ تماماً"!
الترجمة: إنتوا بتمضوا على عقد بيقول "هنبقى نتراضى بعدين"!
الكارثة المزدوجة (المقيم العقاري):
"يتم اللجوء إليه": كيف؟ من يختاره؟ من يدفع أتعابه؟
هل تقريره "ملزم"؟ العقد لم يقل! هذا يعني أن تقريره مجرد "رأي استشاري" يمكن للطرف الآخر رفضه، ونعود لنقطة الصفر (المحكمة).
ماذا يقيم؟ هل يقيم "تكلفة" ما تم بناؤه؟ أم "القيمة السوقية" للأرض والمباني؟ أم "الأضرار" الناتجة عن الفسخ؟ العقد ساكت!
الكارثة الثلاثية (البنود الفارغة): من "الطرف المسؤول"؟ وما هو "المبلغ" المستحق؟ العقد يترك "جوهر" التسوية فارغاً!
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! هذا البند يجعل العقد "بلا معنى". عقد الفسخ يجب أن يتضمن "جدول حسابات" تفصيلي و"رقم تسوية نهائي" متفق عليه "قبل" التوقيع.
2. اللغم الثاني: "التنازل الأعمى عن الدعاوى!" (البند الثالث)
البند بيقول: "يتنازل كل طرف عن أي دعاوى أو مطالبات... فيما يتعلق بمشاركة بناء العقار."
الخطر (للطرفين): إزاي بتتنازل عن "كل دعاواك" في عقد "لم يحدد" أصلاً حقوقك المالية (البند الثاني فارغ)؟؟؟
السيناريو الكارثي: توقع على هذا العقد (متضمناً البند الثالث). الطرف الآخر يماطل "أبداً" في "التراضي" أو "دفع المبلغ" (المذكور في البند الثاني الفارغ). تروح ترفع عليه دعوى، فيرد عليك بنفس العقد ويقول "أنت تنازلت عن كل دعاواك في البند الثالث"!
الحل: لا توقع أبداً على بند تنازل إلا بعد تحديد "مبلغ التسوية النهائي"، ويجب أن يكون التنازل "معلقاً على شرط" استلام هذا المبلغ كاملاً ("تنازل نهائي بعد تمام السداد").
3. اللغم الثالث (المفقود): "سبب الفسخ" (التمهيد) - هل هو ودي أم نزاع؟
الخطر: التمهيد يترك "سبب الفسخ" فارغاً.
الأهمية: "سبب" الفسخ هو الذي يحدد "كيفية" التسوية.
لو الفسخ "ودي" (باتفاق الطرفين): التسوية تكون بسيطة (توزيع أصول وديون).
لو الفسخ بسبب "خطأ" أحد الطرفين (Breach of Contract): (مثلاً: الممول توقف عن الدفع، أو المقاول بنى بمواصفات خاطئة). هنا التسوية "كارثية" وتتضمن "شروط جزائية" و"تعويضات عن أضرار" و"مصاريف إزالة" قد تكون ضخمة.
النتيجة: العقد "الفارغ" ده بيتجاهل أهم نقطة: هل هذا "طلاق ودي" أم "طلاق للضرر"؟
4. اللغم الرابع (المفقود): "مصير الأرض"
الخطر: الشراكة كانت على "أرض" (غالباً ملك الطرف الأول) + "بناء" (بتمويل الطرف الثاني).
النتيجة: العقد لم يقل "كلمة واحدة" عن مصير الأرض والمباني:
هل الأرض سترجع للمالك (الطرف الأول)؟
وما هو مصير "المباني" التي أقامها الطرف الثاني؟ هل سيتم "تعويضه" عنها؟ (بأي قيمة؟ التكلفة أم السوق؟).
هل سيتم "بيع" المشروع كله بالمزاد وتوزيع الثمن؟
الخالصة: العقد "ساكت" عن أهم أصل في الشراكة كلها!
5. اللغم الخامس (المفقود): "ديون الموردين والعملاء"
الكارثة: ماذا عن "موردين" الأسمنت والحديد الذين لهم "فواتير متأخرة"؟ ماذا عن "المشترين" الذين حجزوا "شققاً تحت الإنشاء" ودفعوا مقدمات؟
النتيجة: هذا العقد "يتجاهلهم تماماً". هؤلاء (الأطراف الثالثة) سيرفعون دعاوى قضائية على "كلا الشريكين" (بالتضامن غالباً)، مما يدخل الطرفين في دوامة قانونية جديدة.
الحل: عقد الفسخ "الحقيقي" يجب أن يتضمن "جدولاً" بالديون المستحقة للغير وآلية "سدادها" والمسئول عنها.
6. اللغم السادس (المفقود): "المسئوليات الفنية"
الخطر: من مسئول عن "تأمين الموقع" بعد الفسخ؟ من مسئول عن "إلغاء التراخيص" في الحي؟ من يحتفظ بـ "الرسومات الهندسية"؟ العقد ساكت!
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"فسخ شراكة البناء" هو عملية "جراحية" معقدة تتطلب "عقد تسوية" مفصلاً (Settlement Agreement) يغطي كل نقطة مالية وقانونية وفنية. النموذج الجاهز "الفارغ" (مثل هذا) هو ليس عقداً، بل هو "دعوة صريحة للمحكمة". لا توقع عليه أبداً! استعن "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "العقود والإنشاءات" لصياغة عقد تسوية "حقيقي" و"مفصل" يحفظ حقوقك ويغلق باب النزاع.
نموذج صيغة عقد فسخ مشاركة بناء عقار (للتوضيح فقط - لا يُنصح باستخدامه أبداً!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويفتقر لأهم بنوده (البند 2) ويتضمن بنوداً "قاتلة" (البند 3). "فن المرافعة" يحذر بشدة من استخدامه أو التوقيع عليه تحت أي ظرف.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد فسخ مشاركة بناء عقار (نموذج كارثي - لا تستخدمه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول) السيد/ ……………. (طرف ثان)
(تمهيد - خطر السبب المجهول!) ...بموجب عقد مشاركة... مؤرخ في …/…/… ونظرًا لـ ([يجب تحديد سبب الفسخ بدقة: هل هو ودي أم لإخلال أحد الأطراف؟])...
(البند الأول: فسخ عقد المشاركة) يتفق الطرفان على فسخ عقد مشاركة... وإنهاء جميع الآثار المترتبة عليه.
(البند الثاني: توزيع الحقوق - قنبلة نووية!!! (فارغ تماماً)) – يتم توزيع الحقوق... بناء على ما تم انجازه... ويتم ذلك بالتراضي... أو يتم اللجوء الي مقيم عقاري (غير ملزم؟!). – يتعهد الطرف [...........] بتسوية... بما في ذلك [...........]. – يتعهد الطرف [...........] بدفع مبلغ [...........] إلى الطرف [...........] كتسوية نهائية. (بند كارثي فارغ تماماً يجعل العقد بلا معنى).
(البند الثالث: التنازل عن الدعاوى - خطر كارثي!) يتنازل كل طرف عن أي دعاوى أو مطالبات... فيما يتعلق بمشاركة بناء العقار. (بند انتحاري قبل تحديد التسوية في البند 2).
(البند الرابع: المصاريف - غامض!) يتحمل الطرف [...........] جميع مصاريف فسخ هذا العقد.
(البند الخامس: أحكام عامة) ... (البند السادس: عدد النسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: إعادة صياغة العقد بالكامل. يجب أن يتضمن: 1. سبب الفسخ وآثاره (تعويض؟)، 2. "تسوية مالية نهائية" برقم واضح وآلية دفع، 3. مصير "الأرض والمباني" (لمن تؤول وكيف يتم التعويض)، 4. آلية "ملزمة" لتقييم الخبراء (لو لزم الأمر)، 5. "جدول" بالتزامات وديون الموردين والعملاء والبنك والمسئول عن سدادها، 6. جعل "التنازل عن الدعاوى" (البند 3) "معلقاً على شرط" استلام التسوية كاملة، 7. آلية تسليم الموقع والمستندات وإلغاء التراخيص).
(انتهت المقالة)
