صيغة عقد تعيين حارس اتفاقي: هل هو حل للنزاع أم "كارثة"؟ احذر "فخ" السلطة المطلقة! (6 ألغام قاتلة)

"اختلفنا (أنا وشريكي) على ملكية عمارة، والقضية في المحكمة... اتفقنا نجيب طرف ثالث 'حارس' يمسكها لحد ما القضاء يقول كلمته... ومضينا العقد ده."

قف هنا! أنت لم تحل النزاع، أنت سلمت "مصير" عقارك بالكامل لرجل واحد قد يصبح "ديكتاتوراً" قانونياً! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد تعيين حارس" (أو "الحراسة الاتفاقية")، مثل النموذج بالأسفل، هو واحد من "أخطر العقود" التي يمكن أن يوقعها أطراف متنازعة.

هذا العقد ليس "حلاً مؤقتاً" بسيطاً. إنه "تفويض مطلق" لشخص غريب لإدارة أموالكم (العمارة) بسلطات شبه كاملة، وغالباً "لفترة زمنية مجهولة وطويلة جداً". النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية مصممة لحماية "الحارس" على حساب "الملاك" المتنازعين.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في اللجوء للحراسة الاتفاقية.

---

أولاً: ما هي "الحراسة الاتفاقية"؟ (ولماذا هي خطيرة؟)

• الفرق: القانون يعرف نوعين من الحراسة:

  1. الحراسة القضائية: المحكمة هي التي "تفرض" الحارس وتحدد "سلطاته" وتراقبه "بدقة".

  2. الحراسة الاتفاقية (هذا العقد): الأطراف "بالتراضي" بيعينوا حارس. الكارثة هنا: أن "العقد" هو الذي يصبح "مصدر" سلطات الحارس الوحيد، ولو العقد ده مكتوب غلط (زي صيغتنا)، فإنت بتدي للحارس "سلطات مطلقة" قد لا تمنحها المحكمة نفسها!

---

أخطر 6 "ألغام" في عقد تعيين الحارس (النموذج الكارثي)

1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "الشيك على بياض!" (البند الثالث والسادس) - أخطر لغم!

البنود بتقول:

• (3): "تكون مهمة الطرف الثالث القيام بإعمال الإدارة... تحصيل الإيجارات... سداد الرسوم... والقيام بجميع الإصلاحات والصيانة اللازمة..."

• (6): "للطرف الثالث الحق فى تمثيل الطرفان... فى كافة المنازعات القضائية المتعلقة بالعقار..."

• الكارثة القانونية (للملاك): هذان البندان هما "تفويض مطلق" و"شيك على بياض" للحارس.

• الترجمة:

  1. "جميع الإصلاحات اللازمة": مين اللي بيقرر إنها "لازمة"؟ الحارس! من حقه (حسب البند ده) إنه يغير رخام المدخل، أو يدهن العمارة كلها، أو يغير الأسانسير (حتى لو شغال) بحجة إنه "لازم"، وكل ده "على حسابكم" (من الإيراد).

  2. "كافة المنازعات القضائية": من حقه يوكل "أي محامي" (بأي أتعاب) لرفع قضايا أو الرد عليها، وكل ده "على حسابكم".

• نصيحة "فن المرافعة": كارثة! يجب "تقييد" هذه السلطات فوراً:

  • "لا يجوز للحارس إجراء أي إصلاحات أو صيانة تتجاوز قيمتها (مبلغ محدد) جنيه إلا بموافقة كتابية مسبقة من الطرفين الأول والثاني مجتمعين."

  • "لا يجوز للحارس توكيل محامين أو رفع دعاوى قضائية (فيما عدا مطالبات الإيجار الروتينية) إلا بموافقة كتابية مسبقة من الطرفين."

2. اللغم الثاني (القنبلة الموقوتة): "الحكم المؤبد!" (البند التاسع) - لغم المدة!

البند بيقول: "تنتهي مهمة الطرف الثالث بصدور حكم قضائي نهائي في النزاع... أو باتفاق جميع الأطراف الثلاثة."

• الكارثة (للملاك):

  1. "حكم نهائي": إنت عارف النزاع القضائي في مصر ممكن ياخد كام سنة علشان يوصل لدرجة "النهائي"؟ (5، 10، 15 سنة؟).

  2. النتيجة: إنت عينت الحارس ده "مدى الحياة" (أو مدى حياة القضية!). هيفضل هو المدير الفعلي للعمارة، وياخد أتعابه الشهرية (بند 8)، وإنتوا بتتخانقوا في المحاكم.

  3. "اتفاق الأطراف الثلاثة": لو إنت (طرف أول) وشريكك (طرف ثاني) اتفقتوا إنكم "تعزلوا" الحارس ده لأنه مش عاجبكم... مش هتعرفوا! لأن البند بيشترط موافقة "الحارس" (الطرف الثالث) نفسه على عزله! (إلا إذا كان المقصود اتفاق الطرفين المتنازعين فقط، والصياغة غامضة).

• الحل: يجب أن تكون مدة الحراسة "محددة" (مثلاً: "سنة واحدة") وتُجدد "فقط" باتفاق "صريح وكتابي" من الطرفين الأول والثاني "فقط".

3. اللغم الثالث: "الحساب كل 6 شهور؟!" (البند السابع) - فخ الرقابة!

البند بيقول: "يلتزم الطرف الثالث بتقديم كشف... كل (……… شهور) ويقوم بتوزيع صافى الإيراد..."

• الخطر (للملاك):

  1. الفترة: لو الفراغ ده اتملى "6 شهور" (زي ما بيحصل عادةً)، ده معناه إن الحارس ممكن يقعد "يصرف" من فلوسكم 6 شهور من غير ما يوريكم ورقة واحدة!

  2. "صافي الإيراد": إزاي هتتأكد إن "الصافي" ده حقيقي؟ العقد "لم يُلزم" الحارس بـ "إرفاق صور الفواتير والمستندات" الدالة على المصروفات اللي خصمها! هو مجرد "كشف حساب" من عمل إيده.

• الحل: يجب أن يكون الكشف "شهرياً"، و"مدعماً بكافة صور الفواتير والإيصالات" لكل مصروف تم صرفه.

4. اللغم الرابع (المفقود): "التأمين ضد إهمال الحارس"

• الخطر: ماذا لو الحارس "أهمل" في صيانة الأسانسير (مثلاً)، وحدثت كارثة وأصيب مستأجر؟ مين المسئول عن التعويض؟ الحارس؟ أم الملاك (اللي هما إنتوا)؟

• النتيجة: العقد ساكت تماماً عن "التأمين ضد أخطاء الحارس" (Professional Liability / Errors & Omissions).

• الحل: يجب إلزام الحارس بالحصول على "تأمين مسئولية مدنية" مناسب يغطي أخطاء الإدارة، وتكون تكلفته من مصاريف الحراسة.

5. اللغم الخامس: "أجرة الحارس" (البند الثامن) - مضمونة!

• التحليل: العقد بيضمن للحارس "أجرة شهرية ثابتة" (تُخصم من الإيراد). ده طبيعي، لكن لازم يكون "متناسب" مع حجم الإيراد المتوقع ومع "المجهود" المطلوب، ولازم يكون هو كمان خاضع للمراجعة السنوية.

6. اللغم السادس: "عدم الإنابة" (البند الرابع) - غير عملي!

• البند بيقول: "ولا يجوز له أن ينيب غيره في مباشرة المهام..."

• الخطر: هذا البند "غير عملي". هل الحارس (الطرف الثالث) هيصلح السباكة بنفسه ويلمع الرخام بنفسه ويرفع القضايا بنفسه؟ طبعاً لأ. هو "هيضطر" يوكل محامين ويستأجر عمالة.

• الحل: يجب تعديل البند ليكون: "لا يجوز للحارس 'التنازل' عن مهامه الأساسية أو 'تفويض' الإدارة بالكامل للغير، ولكن يحق له 'الاستعانة' بالمهنيين والعمال اللازمين (محامين، سباكين،...) لتنفيذ أعمال الصيانة والإدارة على نفقة الحراسة."

---

"فن المرافعة" يحذر بشدة:

"الحراسة الاتفاقية" هي "آخر حل" تلجأ له، ويجب أن تكون "بشروط صارمة جداً" على الحارس. النموذج الجاهز (مثل هذا) هو "تفريط" كامل في حقوقك كمالك، ويمنح "سلطة مطلقة" لطرف ثالث قد يستغل النزاع لمصلحته. لا توقع عليه أبداً!

الحل الأفضل: اطلبوا من "المحكمة" (اللي بتنظر النزاع الأصلي) أن "تنتدب هي حارساً قضائياً" وتحدد سلطاته وأتعابه، لأنه ساعتها هيكون "تحت رقابة القضاء المباشرة"، وده أكثر أماناً لكم.

---

نموذج صيغة عقد تعيين حارس (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)

تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" ويحتوي على بنود "ديكتاتورية" (خاصة 3، 6، 9) تمنح الحارس سلطة مطلقة لمدة مجهولة. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)

عقد تعيين حارس (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)

إنه في يوم ………… الموافق … / … / ……م تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - متنازع) السيد/ …………… (طرف ثان - متنازع) السيد/ …………… (طرف ثالث - حارس)

(تمهيد) ...ثار نزاع بين الطرفين الأول والثاني على العقار... مقيد برقم... واتفقا على تعيين الطرف الثالث حارساً...

(البند الأول - التمهيد) ...جزء لا يتجزأ... (البند الثاني - التسليم للحارس) يلتزم الطرفان الأول والثاني بتسليم... العقار... وعقود إيجار المستأجرين فور التوقيع...

(البند الثالث - سلطات الحارس - شيك على بياض!) تكون مهمة الطرف الثالث القيام بإعمال الإدارة... تحصيل الإيجارات... سداد الرسوم... والقيام بجميع الإصلاحات والصيانة اللازمة... (يجب تقييدها بمبلغ مالي وموافقة).

(البند الرابع - حظر الإنابة - غير عملي!) ... (البند الخامس - حظر التصرفات الكبرى) ...

(البند السادس - السلطة القضائية - شيك على بياض!) للطرف الثالث الحق فى تمثيل الطرفان... فى كافة المنازعات القضائية... (يجب تقييدها بموافقة).

(البند السابع - تقديم الحسابات - خطر!) يلتزم الطرف الثالث بتقديم كشف... كل (……… شهور) ويقوم بتوزيع صافى الإيراد... (يجب أن تكون شهرية وبالمستندات).

(البند الثامن - أتعاب الحارس) ... (البند التاسع - مدة الحراسة - كارثة الحكم المؤبد!) تنتهي مهمة الطرف الثالث بصدور حكم قضائي نهائي... أو باتفاق جميع الأطراف الثلاثة. (مدة مجهولة وطويلة + فيتو للحارس على عزله!).

(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - نسخ العقد) ...

(الطرف الأول) (الطرف الثاني) (الطرف الثالث)

---

(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لسلطات الحارس (3 و 6) وتقييدها مالياً وإجرائياً، تعديل جذري لمدة الحراسة (9) لتكون "سنوية وتجدد باتفاق الطرفين 1 و 2 فقط"، تعديل آلية المحاسبة (7) لتكون "شهرية بالمستندات"، إضافة بند "تأمين مسئولية مدنية" على الحارس، إضافة بند "آلية عزل" واضحة للحارس، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).

(انتهت المقالة)