صيغة عقد البيع بالعربون : تأكيد للبيع أم "ثمن للخروج"؟ احذر كارثة المادة 103! (6 ألغام قاتلة)
"لقيت شقة وعجبتني، دفعت 'عربون' ومضينا العقد ده... كده حجزتها خلاص."
قف هنا! كلمة "عربون" قد لا تعني "حجز"، بل قد تعني "ثمن انسحابك"! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد البيع بالعربون"، خاصة بالصيغة الشائعة (مثل النموذج بالأسفل المستند للمادة 103 مدني)، هو واحد من "أكثر العقود خداعاً" في قانون البيوع المصري.
"العربون" (Earnest Money / Arbun) ليس مجرد "دفعة مقدمة" دائماً. القانون (مادة 103 مدني) يعطيه دلالة "افتراضية" خطيرة جداً: إنه دليل على أن لكلا الطرفين الحق في "العدول" (الانسحاب) من البيع مقابل خسارة العربون أو رد ضعفه.
النماذج الجاهزة لهذا العقد غالباً ما تؤكد هذه الدلالة الخطيرة، مما يجعل العقد "غير بات" و"مهدداً بالإلغاء" خلال فترة معينة. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المراوغ"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل مشترٍ وبائع.
أولاً: "الكارثة" القانونية - ما هو العربون حسب المادة 103 مدني؟
لفهم خطورة العقد، يجب فهم هذه المادة القاتلة:
النص (ببساطة): "دفع العربون وقت إبرام العقد يفيد أن لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه..."
النتيجة (القاعدة الافتراضية):
إذا عدل من دفع العربون (المشتري) 👈 فقده (يخسره).
إذا عدل من قبض العربون (البائع) 👈 ردّه + ردّ مثله (يعني يرد ضعف المبلغ اللي أخده).
الاستثناء: القاعدة دي بتطبق "إلا إذا قضى الاتفاق بغير ذلك". يعني لو العقد قال "صراحةً" إن العربون ده مجرد "دفعة أولى من الثمن" وإن العقد "بات ونهائي" من لحظة التوقيع، ساعتها العربون ميبقاش مقابل للعدول.
تطبيق على العقد الحالي (البند الثالث والرابع) - الكارثة مؤكدة!
البند الثالث: "...واتفق الطرفان على خيار العدول لكل منهما، وقد تحدد مقابل هذا العدول بمبلغ... كعربون، دفعه الطرف الثاني..."
البند الرابع: "تحدد لخيار العدول مدة أقصاها ... فإن لم يستعمل... سقط الحق فيه، وأصبح العقد باتاً..."
الترجمة القاطعة: العقد ده يؤكد صراحةً القاعدة الافتراضية للمادة 103. العربون هنا ليس دفعة مقدمة، بل هو "ثمن حق الانسحاب" الممنوح للطرفين خلال المدة المحددة. العقد غير بات خلال هذه المدة.
أخطر 6 "ألغام" في عقد البيع بالعربون (بهذه الصيغة)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "فخ حق العدول!" (البند الثالث والرابع) - أخطر لغم!
الكارثة (للطرفين): عدم فهم طبيعة "حق العدول" ده هو "كارثة":
للمشتري: دفعت العربون وفاكر إنك حجزت الشقة. البائع ممكن (خلال المدة) يجيله سعر أحسن، فيرجعلك "ضعف" العربون بتاعك ويبيع للتاني، وإنت خسرت الشقة! (حق العدول مكفول له).
للبائع: قبضت العربون وفاكر إن الصفقة تمت. المشتري ممكن (خلال المدة) يلاقي شقة أحسن أو يغير رأيه، فيقرر ينسحب ويخسر العربون اللي دفعهولك، وإنت خسرت الصفقة وضيّعت وقتك! (حق العدول مكفول له).
"العقد البات" المؤجل: العقد لا يصبح "باتاً" (ملزماً نهائياً) إلا بعد انتهاء مدة العدول المحددة في البند الرابع دون أن يمارس أي طرف حقه في العدول.
نصيحة "فن المرافعة": لو هدفك "إتمام البيع بشكل نهائي" من أول يوم، لا تستخدم صيغة العربون دي أبداً! استخدم "عقد بيع ابتدائي" عادي، وانص فيه "صراحةً" على أن المبلغ المدفوع هو "جزء من الثمن" وأن العقد "بات ونهائي ولا يجوز الرجوع فيه"، مع وضع "شرط جزائي" واضح في حالة إخلال أي طرف بالتزاماته (زي عدم إتمام البيع).
2. اللغم الثاني: "مقصلة الفسخ التلقائي" بعد فوات الأوان! (البند السادس)
البند بيقول: "في حالة عدم تنفيذ الالتزام... (دفع باقي المقدمة بعد انتهاء مدة العدول)... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون للطرف الأول الحق في المبلغ الذي سبق دفعه كعربون."
الخطر (للمشتري): هذا البند هو "عقوبة مزدوجة" قاسية جداً.
الترجمة: لو مدة العدول خلصت (والعقد أصبح باتاً)، والمشتري معرفش يدفع "باقي المقدمة" (المذكورة في البند الخامس) في ميعادها:
العقد بيتفسخ "تلقائياً".
العربون اللي دفعه (واللي كان المفروض يتحول لجزء من الثمن) بيروح عليه بالكامل كـ "تعويض" للبائع عن الفسخ ده! (لاحظ: هنا العربون مبقاش مقابل للعدول، بقى تعويض عن الإخلال بعد صيرورة العقد باتاً).
نصيحة "فن المرافعة": هذا الشرط الجزائي (مصادرة العربون بالكامل) قد يكون "مجحفاً" ويتطلب التفاوض على آلية أكثر عدلاً (مثل خصم نسبة معقولة كتعويض ورد الباقي).
3. اللغم الثالث: "المعاينة النافية للجهالة" (البند التاسع) - الفخ المستمر!
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار، حتى قبل ما العقد يصبح باتاً!
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) قبل التوقيع، أو رفض هذا البند بشكله المطلق.
4. اللغم الرابع (المفقود): "آلية ممارسة العدول"
الخطر: كيف يمارس الطرف حقه في العدول خلال المدة؟ هل بإخطار شفوي؟ كتابي؟ مسجل؟ إنذار؟ العقد ساكت!
النتيجة: نزاعات حول "هل تم العدول فعلاً وفي الميعاد أم لا؟".
الحل: يجب تحديد "آلية إخطار واضحة وموثقة" لممارسة حق العدول (مثل: إنذار رسمي أو خطاب مسجل بعلم الوصول خلال المدة المحددة).
5. اللغم الخامس (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: العقد (حتى بعد أن يصبح باتاً) هو مجرد "عقد ابتدائي". لم يذكر أي التزام واضح على البائع بإتمام "التسجيل النهائي" في الشهر العقاري، ولا مدة لذلك.
الحل: يجب إضافة بنود واضحة تلزم البائع بإجراءات التسجيل خلال مدة محددة بعد صيرورة العقد باتاً وسداد باقي الثمن.
6. اللغم السادس (المفقود): "مسئولية الضرائب والمصروفات"
الخطر: لم يحدد العقد من يتحمل "ضريبة التصرفات العقارية" ومن يتحمل "مصاريف التسجيل النهائي".
الحل: يجب إضافة بند صريح يوضح ذلك.
"فن المرافعة" يوضح:
عقد البيع "بالعربون" (بمفهوم المادة 103) هو عقد "مؤقت وغير بات" بطبيعته. لا تستخدمه إذا كان هدفك هو "إتمام البيع بشكل نهائي" من البداية. استخدم "عقداً ابتدائياً باتاً" مع شرط جزائي واضح.
نموذج صيغة عقد بيع بالعربون (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يطبق "حق العدول" الخطير (مادة 103) ويحتوي على بنود "شديدة القسوة" (خاصة 6 و 9). "فن المرافعة" ينصح بشدة بفهم طبيعة "العربون" هنا قبل التوقيع، والتفاوض لتعديل البنود المجحفة أو استخدام عقد ابتدائي بات بدلاً منه.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع بالعربون (نموذج به مخاطر عالية للطرفين!) (مادة 103 مدني)
إنه في يوم……………. الموافق …/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني العقار رقم…….. تنظيم الكائن بـ...... والمكون من......... وحدوده......... بالمكلفة رقم......... باسم.........
(البند الثاني - الملكية) آلت الملكية للبائع عن طريق (.........). (يجب التحقق).
(البند الثالث - الثمن والعربون وحق العدول - أخطر بند!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... واتفق الطرفان على خيار العدول لكل منهما، وقد تحدد مقابل هذا العدول بمبلغ (......... جنيه) كعربون، دفعه الطرف الثاني للطرف الأول بمجلس هذا العقد. (يفهم منه أن البائع لو عدل يرد ضعف العربون).
(البند الرابع - مدة العدول وتمام البيع) تحدد لخيار العدول مدة أقصاها …/ …/ …. فإن لم يستعمل هذا الخيار في خلالها، سقط الحق فيه، وأصبح العقد باتاً والعربون المدفوع جزءًا من الثمن. (بات = ملزم ابتدائي، وليس ناقلاً للملكية).
(البند الخامس - باقي المقدمة) في حالة صيرورة العقد باتاً، يلتزم الطرف الثاني بتكملة المبلغ المدفوع إلى مبلغ (......... جنيه) خلال شهر... على أن يتم الوفاء بباقي الثمن عند التوقيع على العقد النهائي.
(البند السادس - الفسخ ومصادرة العربون - قنبلة موقوتة!) في حالة عدم تنفيذ الالتزام بالبند السابق، يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون للطرف الأول الحق في المبلغ الذي سبق دفعه كعربون. (بند كارثي يجب تعديله).
(البند السابع - التسليم) يلتزم الطرف الأول – بعد صيرورة البيع باتًا – بتسليم المبيع... فور دفع المبلغ المستحق (باقي المقدمة)... وتحويل عقود الإيجار...
(البند الثامن - ضمانات البائع - ناقصة!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من كافة الحقوق العينية... ويضمن التعرضات القانونية... (أين ضمان العيوب؟).
(البند التاسع - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع... نافية للجهالة، وليس له الرجوع على الطرف الأول بأي عيب خفي قد يظهر. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثانى - المشترى)
(يجب إضافة كارثة: فهم طبيعة العربون وحق العدول (مادة 103) جيداً، تعديل جذري لبنود الفسخ ومصادرة العربون (6) والمعاينة (9)، إضافة آلية واضحة لممارسة العدول، إضافة آلية ومدة للتسجيل النهائي، تحديد مسئولية الضرائب والمصاريف، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
