صيغة عقد بيع أموال القاصر: احذر "قنبلة" إذن المحكمة! (6 ألغام قاتلة + المادة 111)
"لقيت فرصة عقار ورثة وفيه قُصّر، والأب (الولي الطبيعي) هيمضي عقد البيع ده... صفقة كويسة وسهلة."
قف فوراً! أنت تدخل أخطر مناطق القانون المدني وقانون الولاية على المال. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد بيع الوالي أو الوصي لأموال القاصر" (مثل النموذج بالأسفل) ليس عقداً عادياً على الإطلاق. إنه تصرف في أموال "عديمي الأهلية" يحميها القانون والمحكمة بشكل خاص جداً.
هذا العقد، مهما بدا "مكتمل الأركان"، هو في حقيقته مجرد "مشروع عقد" معلق بالكامل على شرط "قاتل": الحصول على "إذن بالبيع" من محكمة الأحوال الشخصية (ولاية على المال). بدون هذا الإذن، العقد "كأن لم يكن".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) غالباً ما تكون "مصائد" قانونية، خاصة للمشتري الذي يدفع أمواله وينتظر قراراً قد لا يأتي أبداً. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في شراء مال مملوك لقاصر.
أولاً: "القنبلة الموقوتة" - إذن المحكمة الإجباري! (البند الثالث والرابع)
لفهم خطورة العقد، يجب فهم هذه القاعدة القانونية الآمرة (مستمدة من قانون الولاية على المال والمادة 111 مدني):
الأصل: الولي (الأب أو الجد) أو الوصي (المعين من المحكمة) ممنوع من التصرف بالبيع في عقارات القاصر إلا بإذن من المحكمة. (هناك استثناء ضيق جداً للأب "الولي الطبيعي" إذا كان العقار اشتراه للقاصر من ماله الخاص وكانت قيمته بسيطة - كما أشارت الملاحظة القانونية - لكنه استثناء نادر وخطر الاعتماد عليه).
لماذا الإذن إجباري؟ لحماية القاصر من استغلال الولي/الوصي، والتأكد من أن البيع يتم لـ "ضرورة" أو لـ "مصلحة راجحة" للقاصر، وبـ "السعر العادل".
العقد الحالي (البند 3 و 4): يعترف بهذه الحقيقة القاتلة:
(3): "يتوقف نفاذ هذا العقد برمته على موافقة محكمة الأحوال الشخصية..." (العقد مجرد حبر على ورق بدون الإذن).
(4): "في حالة موافقة المحكمة... يلتزم الطرف الأول بإتمام العقد النهائي..."
(4): "أما إن رفضت المحكمة، فيعتبر العقد برمته مفسوخاً ويلتزم الطرف الأول بأن يرد فوراً... مقدم الثمن."
النتيجة (فن المرافعة): أنت (كمشترٍ) توقع عقداً وتدفع "مقدماً" (بند 5) مقابل "لا شيء مضمون". أنت تدخل في "مقامرة" على قرار المحكمة الذي قد يستغرق شهوراً طويلة، وقد يأتي بالرفض في النهاية، وتكون قد "جمّدت" أموالك وعطلت مصالحك مقابل "سراب".
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد (بافتراض السير في الإجراءات!)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "مخاطرة الرفض القضائي!" (البند 3 و 4) - أخطر لغم!
الكارثة (للمشتري): المحكمة "ليست ملزمة" بالموافقة على البيع. قد ترفض لأسباب كثيرة:
السعر غير عادل: لو رأت المحكمة (بناءً على تقرير الخبير الذي ستنتدبه) أن السعر المذكور في العقد "أقل" من سعر السوق، سترفض البيع لحماية القاصر. (هل الثمن في عقدك هو سعر السوق فعلاً؟).
لا ضرورة/مصلحة للقاصر: لو لم يثبت الولي/الوصي للمحكمة أن البيع "ضروري" (لسداد ديون مثلاً) أو فيه "مصلحة واضحة" للقاصر (لشراء عقار أفضل مثلاً)، قد ترفض المحكمة.
وجود بدائل أفضل: قد ترى المحكمة أن تأجير العقار أفضل للقاصر من بيعه.
النتيجة: تدفع المقدم، تنتظر شهوراً، ثم يُرفض البيع وتسترد المقدم (هذا أفضل سيناريو للرفض!). أنت خسرت الوقت والجهد وتكاليف قد تكون دفعتها (مثل أتعاب محاميك).
2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير للمشتري!" (البند الخامس)
البند بيقول: "...وفى حالة التأخير عن الوفاء بالمبلغ المستحق والمعلق على صدور إذن المحكمة... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون المبلغ المقدم من حق الطرف الأول كتعويض اتفاقي."
الخطر (للمشتري): هذا البند "شديد القسوة" وغير متوازن.
الترجمة: بعد ما المحكمة توافق (بعد شهور طويلة!)، إنت ملزم تدفع الدفعة التانية "خلال أسبوع". لو اتأخرت (حتى لو لظرف طارئ)، العقد يتفسخ والمقدم اللي دفعته من شهور "يروح عليك"!
الظلم: البند لا يعطي أي عقوبة مماثلة للبائع لو هو من تأخر في إتمام العقد النهائي بعد موافقة المحكمة!
نصيحة "فن المرافعة": يجب تعديل هذا البند ليكون أكثر عدلاً (فترة سماح أطول، إنذار قبل الفسخ، تعويض معقول وليس مصادرة كامل المقدم).
3. اللغم الثالث: "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن) - الفخ المستمر!
البند بيقول: "...عاين المبيع معاينة تامة نافية للجهالة، وليس له الرجوع... بسبب العيوب الخفية."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار، بعد ما تكون دفعت جزءاً كبيراً من الثمن وانتظرت شهوراً!
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) قبل التوقيع الابتدائي، ورفض هذا البند بشكله المطلق.
4. اللغم الرابع: "صحة صفة البائع وتمثيله" (البند الأول)
الخطر: العقد يفترض أن الطرف الأول هو "الولي الطبيعي" (الأب) أو "الوصي" الشرعي. ماذا لو كانت ولايته منتهية؟ ماذا لو كان "قيماً" وليس وصياً؟ ماذا عن "التوكيل" عن الابن الرشيد؟ هل هو سارٍ ويسمح بالبيع؟
الحل: يجب على المشتري طلب الاطلاع على "المستندات الرسمية" التي تثبت صفة البائع (شهادة ميلاد القصر، قرار الوصاية، التوكيل الرسمي...) والتأكد من سريانها وصلاحيتها قبل التوقيع.
5. اللغم الخامس (المفقود): "مصاريف الحصول على الإذن"
الخطر: إجراءات الحصول على إذن المحكمة تتضمن مصاريف (أتعاب محاماة، رسوم قضائية، أتعاب خبير مثمن...). من يتحمل هذه المصاريف؟ العقد ساكت! (غالباً يتحملها البائع بصفته، ولكن يجب النص عليها).
6. اللغم السادس (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: البند الرابع يلزم البائع بإتمام "العقد النهائي" بعد الإذن. لكن كيف سيتم "التسجيل" في الشهر العقاري؟ هل إذن المحكمة يكفي؟ هل يتطلب موافقات أخرى؟ العقد ساكت!
الحل: يجب توضيح آلية التسجيل النهائي والتزامات البائع بتقديم كافة المستندات اللازمة لذلك (بما فيها صورة رسمية من إذن المحكمة).
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
شراء عقار مملوك لقاصر هو إجراء "محفوف بالمخاطر القانونية والإجرائية". لا تقدم عليه أبداً دون:
استشارة محامٍ متخصص في قضايا الأحوال الشخصية والعقارات.
تقييم عادل ومستقل للعقار للتأكد من أن السعر مناسب (لأن المحكمة ستعين خبيراً).
فهم كامل لآلية الحصول على إذن المحكمة ومدته المتوقعة وشروطه.
تعديل العقد ليشمل ضمانات عادلة للمشتري (خاصة بخصوص استرداد المقدم، ضمان العيوب، آلية التسجيل). لا تدفع مبالغ كبيرة كمقدم قبل صدور إذن المحكمة!
نموذج صيغة عقد بيع الوالي أو الوصي لأموال القاصر (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج، رغم محاولته اتباع الإجراءات، يحتوي على بنود "شديدة الخطورة" للمشتري (خاصة 5 و 8) ويتطلب تعديلات جوهرية وحذراً بالغاً. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع الوالي أو الوصي لأموال القاصر (نموذج به مخاطر كارثية - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……… الموافق …/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……… بصفته ولياً طبيعياً (أو وصياً) على القصر…،….،…. ووكيلاً عن ابنه الرشيد… (طرف أول - بائع بصفته) (يجب إرفاق مستندات الصفة) السيد/ ………. (طرف ثان - مشتري)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول بصفته... للطرف الثاني العقار الكائن بـ...... (يجب ذكر الأنصبة بدقة).
(البند الثاني - الملكية) آلت الملكية للقصر... بموجب العقد المسجل رقم... كما آلت للابن الرشيد بذات العقد، بأنصبة متساوية... (يجب التحقق من المستندات).
(البند الثالث - الشرط الواقف (إذن المحكمة) - أساس العقد) يتوقف نفاذ هذا العقد برمته على موافقة محكمة الأحوال الشخصية على البيع... ويلتزم الطرف الأول بتقديم الطلب... خلال عشرة أيام...
(البند الرابع - إجراءات ما بعد الإذن أو الرفض) في حالة موافقة المحكمة... يلتزم الطرف الأول بإتمام العقد النهائي خلال أجل أقصاه …/ …/ ….. وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحة ونفاذ... أما إن رفضت المحكمة، فيعتبر العقد برمته مفسوخاً ويلتزم الطرف الأول بأن يرد فوراً... مقدم الثمن.
(البند الخامس - الثمن والأقساط والفسخ - قنبلة موقوتة!!!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (......... جنيه) مقدماً... والباقي (......... جنيه) يدفع منه (......... جنيه) خلال أسبوع من صدور إذن المحكمة... وما تبقى يدفع عند التوقيع على العقد النهائي. وفى حالة التأخير عن الوفاء بالمبلغ المستحق (بعد الإذن)... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون المبلغ المقدم من حق الطرف الأول كتعويض اتفاقي. (بند كارثي يجب تعديله جذرياً).
(البند السادس - التسليم) يلتزم الطرف الأول بالتسليم بعد دفع المبلغ المعلق على صدور إذن المحكمة...
(البند السابع - ضمانات البائع - ناقصة!) ... (البند الثامن - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع... نافية للجهالة، وليس له الرجوع... بسبب العيوب الخفية. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند التاسع - الاختصاص القضائي) ... (البند العاشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع بصفته) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبند الفسخ ومصادرة المقدم (5)، تعديل جذري لبند المعاينة (8)، إضافة آلية واضحة للتسجيل النهائي، تحديد مسئولية مصاريف الحصول على الإذن، التأكد من صحة صفة البائع ومستنداته، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع ودفع أي مبالغ).
(انتهت المقالة)
