صيغة عقد إيجار محل (القانون القديم): احذر البنود الباطلة! (شرح الامتداد القانوني)

"عقد إيجار محل قديم... مكتوب مدته 5 سنين وخلصت، يبقى أقدر أطرد المستأجر."

أهلاً بك في "فن المرافعة". هذه هي "الكذبة القانونية" الأكبر والأشهر في عالم عقود الإيجار القديمة للمحلات التجارية والأماكن غير السكنية (الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية مثل القانون 49 لسنة 1977 وتعديلاته بالقانون 136 لسنة 1981).

العقد الذي سنحلله اليوم ليس مجرد "اتفاق"، بل هو وثيقة تحكمها "قواعد آمرة" فرضها القانون لحماية المستأجرين في ظروف اقتصادية واجتماعية معينة. النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) مليئة بالبنود التي تتعارض صراحةً مع هذه القواعد الآمرة، وبالتالي تعتبر "باطلة" ولا قيمة لها.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "التاريخي"، وكشف أخطر 3 بنود "باطلة" فيه، وشرح المبدأ القانوني الأهم: "الامتداد القانوني".

---

أولاً: ما هو "قانون إيجار الأماكن" (القانون القديم)؟

ببساطة شديدة، هذه مجموعة قوانين استثنائية صدرت في مصر (أشهرها 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 للأماكن غير السكنية) وكانت تهدف لحماية المستأجرين عن طريق:

1. تحديد الأجرة: ربط الأجرة بقيمة معينة (غالباً مرتبطة بالضريبة العقارية القديمة).

2. الامتداد القانوني (الأهم): جعل عقود الإيجار (السكنية وغير السكنية وقتها) تمتد تلقائياً وبقوة القانون لمدد غير محددة، ولا تنتهي بانتهاء المدة الأصلية المتفق عليها.

(ملاحظة هامة): القانون رقم 4 لسنة 1996 أنهى العمل بهذه القواعد بالنسبة "للأماكن الجديدة" أو التي انتهت عقودها القديمة، لكن الأماكن التي كانت مؤجرة "قبل" صدور هذا القانون (خاصة غير السكنية) ما زالت خاضعة في جزء كبير منها لقواعد الامتداد القانوني (مع تعديلات لاحقة سمحت بزيادة الأجرة).

---

أخطر 3 بنود "باطلة" في هذا العقد (لمخالفتها القانون الآمر)

1. القنبلة الأولى: "وهم انتهاء المدة والتجديد" (البند الثاني والثالث والرابع) - باطل كلياً!

البنود بتقول:

• (2): "مدة الإيجار... وتنتهي في... وتتجدد... ما لم يقم المستأجر بإخطار... بعدم رغبته..."

• (3): "في حالة قيام الطرف الثاني بالإخطار بالإخلاء... لا يكون له الحق في التمسك بالامتداد القانوني... ويلتزم بالإخلاء..."

• (4): "إذا تم الإخطار بعد الميعاد... فلا يجوز التمسك ببطلانه..."

• الكارثة القانونية (للطرفين): هذه البنود الثلاثة باطلة بطلاناً مطلقاً وتتعارض صراحةً مع مبدأ "الامتداد القانوني" الذي يحكم هذه العقود.

• الحقيقة القانونية:

  1. لا نهاية للمدة: عقد الإيجار القديم (غير السكني قبل 1996) لا ينتهي بانتهاء المدة المكتوبة فيه. هو يمتد "تلقائياً وبقوة القانون".

  2. لا حاجة للتجديد: المستأجر ليس بحاجة لطلب "التجديد"، والمؤجر لا يملك حق "رفض التجديد".

  3. لا معنى للإخطار بعدم الرغبة: إخطار المستأجر بأنه "لا يرغب في التجديد" لا يُسقط حقه في "الامتداد القانوني". الامتداد ليس "تجديداً" بل هو "استمرار" للعقد الأصلي بقوة القانون. المؤجر لا يستطيع طرد المستأجر لمجرد انتهاء المدة الأصلية أو بسبب هذا الإخطار.

• النتيجة: هذه البنود "كأن لم تكن". وجودها في العقد لا يعطي المؤجر أي حق في طلب الإخلاء بناءً عليها.

2. القنبلة الثانية: "الفسخ التلقائي" للتأخير (البند الخامس) - صحيح ولكن بشروط!

البند بيقول: "...وفى حالة إخلال الطرف الثاني بهذا الالتزام (دفع الأجرة)، يعتبر العقد مفسخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."

• التحليل: الشرط الفاسخ الصريح بسبب التأخير في الأجرة "صحيح" من حيث المبدأ حتى في ظل القانون القديم.

• ولكن (الشروط القانونية): تطبيقه ليس "تلقائياً" كما يوحي البند. القانون وضع "ضمانات" للمستأجر:

  1. تكليف بالوفاء: يجب على المؤجر أولاً تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة بموجب "إنذار رسمي على يد محضر".

  2. مهلة للسداد: يجب أن تمر "15 يوماً" على الأقل بعد الإنذار دون أن يسدد المستأجر.

  3. رفع دعوى: يجب رفع دعوى "فسخ وإخلاء" أمام المحكمة المختصة.

  4. حق توقي الحكم: للمستأجر الحق في "توقي" (منع) الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد "كامل الأجرة المتأخرة والمصاريف والنفقات الفعلية" أمام المحكمة حتى قفل باب المرافعة في الدعوى (ولمرة واحدة غالباً).

• النتيجة: البند صحيح، لكن تطبيقه مقيد بإجراءات قانونية صارمة لا يمكن للعقد إلغاؤها.

3. القنبلة الثالثة: "حظر التنازل من الباطن" (البند 23) - صحيح ولكن مع استثناء خطير!

البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن... بغير إذن كتابي..."

• التحليل: هذا البند "صحيح" وقابل للتطبيق في ظل القانون القديم. مخالفة هذا الحظر هي أحد "أسباب الإخلاء" القانونية.

• ولكن (الاستثناء الأخطر - بيع الجدك): كما شرحنا في المقالة رقم 38 (عقد إيجار الجدك)، المادة 594/2 من القانون المدني أعطت للمستأجر (الذي أنشأ متجراً أو مصنعاً في العين) الحق في "بيع" هذا المتجر أو المصنع "بما يشمله من حق في الإيجار" حتى لو كان العقد يحظر التنازل.

• النتيجة: هذا البند صحيح لمنع "التأجير من الباطن" العادي، لكنه "لا يمنع" المستأجر من "بيع المحل كله (الجدك)" لشخص آخر ليكمل نفس النشاط.

---

نقاط أخرى هامة في العقد

• الأجرة (البند 6 و 7): يوضح أن الأجرة محددة وفقاً للقوانين القديمة (مرتبطة بالضريبة)، مع إمكانية زيادتها قانوناً في حالة إجراء "تعديلات جوهرية" بمعرفة المالك.

• الصيانة (البند 12 و 18): يتبع القاعدة العامة (المؤجر للضرورية، المستأجر للتأجيرية).

• الضمانات (البند 14 و 15): يؤكد التزامات المؤجر بضمان عدم التعرض وضمان العيوب الخفية (مع إمكانية الإعفاء من الأخيرة).

---

نموذج صيغة عقد إيجار محل (القانون القديم - للاسترشاد مع التحذير من البنود الباطلة)

تحذير: هذا النموذج يحتوي على بنود "باطلة" (خاصة 2 و 3 و 4) لمخالفتها قواعد الامتداد القانوني الآمرة. لا يمكن الاعتماد على هذه البنود لإنهاء العقد. "فن المرافعة" ينصح بالرجوع لمحامٍ متخصص لفهم الوضع القانوني الدقيق لهذه العقود.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الباطلة)

عقد إيجار محل خاضع لقانون إيجار الأماكن

إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)

(البند الأول - العين المؤجرة) أجر الطرف الأول للطرف الثاني المحل رقم… الكائن بـ… بغرض استعماله في (.........).

(البند الثاني - المدة والتجديد - باطل!) مدة الإيجار (……..) تبدأ من … وتنتهي في … وتتجدد لمدد أخرى مماثلة ما لم يقم المستأجر بإخطار... بعدم رغبته... (باطل - العقد يمتد قانوناً بغض النظر عن المدة أو الإخطار).

(البند الثالث - الإخلاء عند الإخطار - باطل!) في حالة قيام الطرف الثاني بالإخطار بالإخلاء... لا يكون له الحق في التمسك بالامتداد القانوني... (باطل - الامتداد القانوني حق للمستأجر لا يسقط بهذا الإخطار).

(البند الرابع - الإخطار المتأخر - باطل!) إذا تم الإخطار بعد الميعاد... فلا يجوز للطرف الثاني التمسك ببطلانه... (باطل - لا معنى للإخطار أصلاً).

(البند الخامس - الأجرة والفسخ - صحيح بشروط) ...أجرة قدرها (…..) شهريًا... وفى حالة الإخلال... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... (صحيح، لكن يخضع لإجراءات التكليف بالوفاء والدعوى القضائية وحق المستأجر في توقي الحكم).

(البنود من السادس إلى الثاني والعشرين...) (بنود تتعلق بأساس الأجرة، التأمين، عدم حبس الأجرة، التسليم، الترميمات، ضمانات المؤجر، التزامات المستأجر بالاستعمال والصيانة والمسئولية عن الحريق، رد العين).

(البند الثالث والعشرون - حظر التنازل - صحيح مع استثناء بيع الجدك) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن... بغير إذن كتابي... (صحيح، لكن لا يمنع بيع المتجر أو المصنع نفسه).

(البند الرابع والعشرون - الاختصاص القضائي) تختص محاكم موقع العين المؤجرة...

(البند الخامس والعشرون - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...

الطرف الأول الطرف الثاني

(انتهت المقالة)