صيغة عقد إيجار مفروش (القانون 4): 7 "ألغام" قاتلة (خاصة كشف العفش والبند 3!)
"شقة مفروشة جاهزة للسكن... همضي العقد وأستلم المفتاح وأرتاح."
أهلاً بك في "فن المرافعة". التوقيع "بسرعة" على عقد إيجار شقة مفروشة هو الخطأ الأكثر شيوعاً والذي قد يكلفك "تمن العفش كله" حتى لو مكنتش السبب في تلفه. هذا العقد، الذي يخضع للقانون 4 لسنة 1996 (محدد المدة)، يختلف جذرياً عن عقد الشقة الفارغة بسبب وجود "المنقولات".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل الصيغة بالأسفل) هي "مصيدة" قانونية مصممة لحماية المؤجر، وتفترض أنك (كمستأجر) ستدمر أو تختلس العفش!
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الخادع"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن تضع توقيعك (وتتحمل مسئوليات قد تصل للجنائية!).
أخطر 7 "ألغام" في عقد إيجار الشقة المفروشة (القانون الجديد)
1. اللغم الأول: "كشف المنقولات" + "المسئولية الجنائية" (البند 1، 2، 3) - أخطر لغم!
البنود بتقول:
(1): "...بالمنقولات الواردة بنهاية هذا العقد".
(2): "...عاين... وما بها من منقولات... فوجدها بحالة جيدة".
(3): "...تسلم... على سبيل الأمانة... ويلتزم بردها... وإلا كان مسئولاً... مدنياً... وجنائياً في حالة اختلاس شئ منها... ويكون للطرف الأول حبس التأمين كتعويض فضلاً عن رجوعه بدعوى لتكملة التعويض..."
الكارثة القانونية (للمستأجر): هذه البنود مجتمعة هي "القنبلة النووية" في العقد:
المعاينة الوهمية: كالعادة، تمضي إنك "عاينت كل حاجة" وإنها "بحالة جيدة". هل شغّلت التكييف؟ فتحت كل الدواليب؟ جربت كل الأجهزة؟ طبعاً لأ.
فخ "الأمانة والاختلاس": استخدام كلمة "أمانة" هنا غير دقيق قانوناً، لكنه يهدف لتخويفك. "الاختلاس" جريمة جنائية. لو قطعة "اختفت" (حتى لو ضاعت أو اتسرقت منك)، المؤجر ممكن يهددك بعمل "محضر اختلاس" (تبديد أمانة منقولات).
التعويض المزدوج: البند بيسمح للمؤجر إنه "يحبس التأمين" (يصادره) + "يرجع عليك بدعوى" يطالبك بتعويض أكبر! ده ظلم فادح. المفروض التأمين يغطي الضرر، ولو الضرر أكبر يطالب بالفرق.
نصيحة "فن المرافعة" (لا غنى عنها):
الكشف التفصيلي جداً: لازم يكون فيه "كشف منقولات" مفصل جداً (نوع كل قطعة، ماركتها، حالتها "جديدة/مستعملة/بها خدوش"، سعرها التقديري "الواقعي").
المعاينة الفعلية + التوثيق: امسك الكشف وامشي بيه قطعة قطعة. أي عيب (خدش، كسر، جهاز مش شغال) اكتبه في الكشف وصوره فيديو وصور فوتوغرافية قبل ما تستلم. ده دليلك الوحيد.
ارفض كلمة "أمانة": اطلب تعديل البند 3 لتكون المسئولية "مدنية فقط" عن التلف الناتج عن "سوء الاستخدام"، وليس مسئولية "جنائية".
2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير" ما زالت هنا! (البند السادس)
البند بيقول: "...يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."
الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" المعتادة. لو اتأخرت يوم واحد عن دفع الإيجار، العقد اتفسخ فوراً، والمؤجر ممكن يطبق البند اللي بعده (الطرد بالقوة).
3. اللغم الثالث: "الطرد بالقوة" (البند السادس والسابع) - باطل قانوناً!
البنود بتقول:
(6): "...ويحق للمؤجر دخول الشقة وإجبار المستأجر على تركها فوراً..."
(7): "...وللمؤجر استعمال كافة الطرق القانونية... ومنها استعمال القوة الجبرية..."
الخطر: نفس "الجريمة" القانونية اللي ناقشناها في عقود سابقة. المؤجر لا يحق له طردك بالقوة. الإخلاء لا يتم إلا بحكم قضائي. هذه البنود "باطلة" لمخالفتها النظام العام.
4. اللغم الرابع: "ممنوع تدخل حاجة أو تخرج حاجة!" (البند الخامس)
البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني إدخال أية منقولات... أو إخراج أية منقولات... وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه..."
الخطر (للمستأجر): هذا البند "غير منطقي" و"شديد القسوة".
الإدخال: يعني لو جبت "كرسي مكتب" تشتغل عليه، أو "لعب أطفالك"، إنت خالفت العقد؟
الإخراج: لو فيه "ترابيزة" المؤجر حاططها وإنت مش محتاجها وعاوز تشيلها في البلكونة علشان توسع مكان... إنت خالفت العقد؟
النتيجة: فسخ تلقائي للعقد! هذا البند يجب تعديله ليكون أكثر واقعية (مثلاً: السماح بإدخال منقولات شخصية لا تضر بالعين، والسماح بتخزين بعض منقولات المؤجر بعد موافقته).
5. اللغم الخامس: "الكفيل المتضامن" (البند الثامن)
البند بيقول: "يقر السيد / ………. بأنه يكفل الطرف الثاني في كافة الالتزامات... على وجه التضامن."
الخطر (على الكفيل): لو إنت اللي هتمضي "كفيل" لحد بيأجر شقة مفروشة، لازم تعرف إنك مسئول "بالكامل" زي المستأجر بالظبط.
الترجمة: لو المستأجر "كسّر" حاجة، أو "متأخرش" في الإيجار، أو "اختلس" قطعة من العفش... المؤجر من حقه يطالب "الكفيل" بكل الفلوس دي فوراً ("تضامن"). الكفالة هنا مش شكلية.
6. اللغم السادس: "ادفع حتى لو مشيت بدري" (مفقود ولكن ضمني)
الخطر: العقد ده (عكس عقد مقالة 35) لم يذكر صراحةً ماذا يحدث لو المستأجر أراد ترك الشقة قبل انتهاء المدة.
النتيجة (حسب القانون المدني): طالما لم يتفق على غير ذلك، فالمستأجر يظل ملزماً بدفع الأجرة عن "كامل المدة المتبقية" من العقد، إلا إذا أثبت أن المؤجر استطاع تأجير الشقة لشخص آخر خلال هذه المدة.
الحل: يجب إضافة بند يوضح شرط جزائي "معقول" في حالة الإخلاء المبكر (مثل إيجار شهر أو شهرين).
7. اللغم السابع (المفقود والهام): "إصلاح الأجهزة"
الخطر: كالعادة، العقد لم يحدد مسئولية المؤجر عن إصلاح "الأعطال غير الناتجة عن سوء الاستخدام" للأجهزة الكهربائية الموجودة (ثلاجة، غسالة، تكييف...).
الحل: يجب إضافة بند يوضح هذه المسئولية.
نموذج صيغة عقد إيجار شقة مفروشة (القانون 4 - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قاتلة (خاصة البنود 3 و 5 و 6 و 7). "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً أو عدم استخدامه، والتركيز على "كشف المنقولات" المفصل والمصور.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)
عقد إيجار شقة مفروشة (طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 - نموذج به مخاطر عالية)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)
(البند الأول - العين المؤجرة والمنقولات) يؤجر الطرف الأول للطرف الثاني الشقة المفروشة رقم... الكائنة بـ... والمكونة من... وجميع المنقولات الواردة بالكشف المرفق.
(البند الثاني - المعاينة) يقر الطرف الثاني بأنه عاين العين المؤجرة وما بها من منقولات فوجدها بحالة جيدة... (يجب عمل جرد وتصوير دقيق)
(البند الثالث - المنقولات كأمانة والمسئولية - أخطر بند!) تسلم الطرف الثاني العين المؤجرة بمنقولاتها... على سبيل الأمانة... ويلتزم بردها... وإلا كان مسئولاً... مدنياً... وجنائياً في حالة اختلاس... ويكون للطرف الأول حبس التأمين كتعويض فضلاً عن رجوعه بدعوى لتكملة التعويض... (بند كارثي يجب تعديله جذرياً)
(البند الرابع - الغرض من الإيجار) الغرض من الإيجار هو سكنى الطرف الثاني وأسرته... ولا يجوز تغيير الغرض... وإلا اعتبر العقد مفسوخًا...
(البند الخامس - حظر إدخال أو إخراج المنقولات - خطر وغير منطقي!) لا يجوز للطرف الثاني إدخال أية منقولات... أو إخراج أية منقولات... وإلا اعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه... (يجب تعديله)
(البند السادس - الأجرة والفسخ التلقائي والطرد بالقوة - خطر وباطل جزئياً!) ...لقاء أجرة شهرية قدرها... وفى حالة الإخلال... يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه... ويحق للمؤجر دخول الشقة وإجبار المستأجر... (جزء الطرد بالقوة غير قانوني)
(البند السابع - إثبات الأجرة) إثبات الوفاة بالأجرة يكون بموجب إيصال...
(البند الثامن - الكفيل المتضامن - خطر على الكفيل!) يقر السيد / ………………… بأنه يكفل الطرف الثاني... على وجه التضامن.
(البند التاسع - التأمين) دفع الطرف الثاني... مبلغ... على سبيل التأمين... يرد في نهاية العقد إذا ما قام الطرف الثاني بالوفاء بالتزاماته... (مرتبط بخطورة البند 3)
(البند العاشر - المدة) مدة هذا العقد (.........)... يترتب على انقضائها... انتهاء العقد بحكم القانون دون حاجة لتنبيه بالإخلاء.
(البند الحادي عشر - غرامة التأخير في الإخلاء) في حالة إخلال الطرف الثاني... بالإخلاء يلتزم بدفع مبلغ (.........) عن كل يوم تأخير... (يجب أن تكون الغرامة معقولة)
(البند الثاني عشر - المرافق) يلتزم الطرف الثاني بقيمة استهلاك المياه والإنارة... واشتراك التليفون...
(البند الثالث عشر - اختياري: الغرفة المغلقة) يقر الطرف الثاني انه تسلم الحجرة المجاورة... مغلقة وبها منقولات الطرف الأول... ويتعهد بالمحافظة عليها.
(البند الرابع عشر - حظر التنازل والشرط الجزائي - خطر!) لا يجوز للطرف الثاني التنازل... أو التأجير من الباطن وإلا اعتبر العقد مفسوخًا... ويكون للطرف الأول الرجوع عليه بالأجرة المستحقة عن باقي مدة العقد. (شرط جزائي قاسي)
(البند الخامس عشر - الاختصاص القضائي والإخطار) تختص محاكم (.........) بنظر... المنازعات... ويلتزم الطرف الأول بإخطار الحي بهذا الإيجار.
(البند السادس عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من ثلاث نسخ، لكل طرف نسخة. (يجب أن يكون الكشف المرفق جزءاً لا يتجزأ وموقعاً عليه)
الطرف الأول الطرف الثاني
(يُرفق: كشف تفصيلي بالمنقولات وحالتها وقيمتها، موقع عليه من الطرفين)
(انتهت المقالة)
