صيغة عقد التنازل عن مرتبة الرهن : هل هو "تضحية" أم "كارثة"؟ احذر "فخ" الضمان الوهمي! (5 ألغام قاتلة)
"أنا دائن جديد (طرف أول) لواحد (طرف ثاني)، بس عقاره مرهون لدائن قديم (طرف ثالث). الدائن القديم وافق 'يتنازل لي عن مرتبته' بالعقد الرسمي الموثق ده... كده أنا في الأمان التام وحقي بقى رقم واحد."
قف فوراً! أنت تدخل "أعقد" مناطق القانون المدني والتسجيل العقاري، والأمان هنا "وهمي" ما لم تكتمل الشروط! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد التنازل عن مرتبة الرهن" (مثل النموذج بالأسفل) هو "مناورة قانونية" معقدة جداً، وليس مجرد "تنازل" بسيط.
هذا العقد هو "صفقة" بين "دائنين" (الأول والثالث) يتنازعان على "الأولوية" في التنفيذ على "عقار" المدين (الثاني). هو "سلاح ذو حدين": قد يمنح الدائن الجديد (الأول) ضمانة قوية، وقد يدمر الدائن القديم (الثالث) إذا لم تُحسب المخاطر بدقة.
النماذج "الرسمية" (مثل صيغتنا) يجب أن تكون "محكمة"، ولكنها تخفي "ألغاماً" قانونية دقيقة، وأهمها أن هذا العقد "حبر على ورق" بدون "إجراء مكمل" في الشهر العقاري.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد التخصص"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها "جميع" الأطراف.
أولاً: طبيعة العقد - "تبديل مراكز" وليس "بيع"
الحالة:
المدين (طرف 2) عليه فلوس لطرفين.
الدائن القديم (طرف 3) عنده رهن "مرتبة أولى" (أقوى ضمان).
الدائن الجديد (طرف 1) عنده رهن "مرتبة تانية" (أضعف).
الصفقة (البند الأول): الطرف 3 (صاحب المركز الأول) يتنازل عن "أولويته" لصالح الطرف 1 (صاحب المركز الثاني).
النتيجة (نظرياً): الطرف 1 "يقفز" ليصبح صاحب المرتبة الأولى، والطرف 3 "يتأخر" ليصبح صاحب المرتبة الثانية.
لماذا؟ غالباً ما يحدث هذا لمساعدة "المدين" (طرف 2) في الحصول على "تمويل جديد" من "الدائن الجديد" (طرف 1) الذي اشترط الحصول على المرتبة الأولى كضمان.
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "التسجيل" هو كل شيء! (الملاحظات القانونية) - أخطر لغم!
الكارثة القانونية (للدائن الجديد - طرف 1): هذا العقد "الرسمي الموثق" في حد ذاته لا ينقل المرتبة ولا قيمة له عملياً إذا لم يكتمل الإجراء الأهم.
الحقيقة القانونية (فن المرافعة): لكي يكون هذا "التنازل عن المرتبة" نافذاً ومنتجاً لأثره، يجب القيام بـ:
"التأشير الهامشي" (Marginal Notation): يجب على الدائن الجديد (طرف 1) أخذ هذا العقد الرسمي والذهاب به إلى "مكتب الشهر العقاري" المسجل فيه الرهون.
يجب أن "يؤشر" الموظف المختص على "هامش قيد الرهن الأصلي" (بتاع طرف 3) بما يفيد "التنازل" عن مرتبته لصالح قيد الرهن (بتاع طرف 1).
النتيجة: بدون هذا "التأشير الهامشي"، يعتبر التنازل "كأن لم يكن". لو أفلس المدين وتم البيع بالمزاد، سيتم التوزيع حسب "المرتبة الأصلية المسجلة"، وسيخسر الطرف الأول (الدائن الجديد) أولويته وأمواله.
الكارثة في العقد: العقد (في بنوده الأساسية) لم يُلزم أي طرف بـ "إتمام" هذا الإجراء الحيوي، ولم يضع له "مدة زمنية"! (رغم أن الملاحظات أشارت إليه).
2. اللغم الثاني: "ما هي حدود التنازل؟" (البند الأول والملاحظات) - لغم الغموض!
الخطر (للدائن الجديد - طرف 1): البند الأول يقول إن الطرف 3 "تنازل عن مرتبة رهنه". هل هذا تنازل "مطلق"؟
الحقيقة القانونية (الملاحظة 1 + القانون المدني): لأ! التنازل "مقيد". حق الدائن الجديد (طرف 1) الذي يتقدم في المرتبة يكون "في حدود الحق الذي كان للدائن المتنازل (طرف 3)".
السيناريو الكارثي:
دين طرف 3 (القديم) = 1 مليون جنيه.
دين طرف 1 (الجديد) = 5 مليون جنيه.
العقار اتباع في المزاد بـ 3 مليون.
كيف يتم التوزيع؟
الطرف 1 "يأخذ" الأولوية فقط في حدود دين الطرف 3 (يعني ياخد 1 مليون جنيه).
الطرف 3 (اللي اتنازل) ياخد المركز التاني (ياخد الـ 2 مليون الباقية).
الـ 4 مليون الباقية من دين الطرف 1 "تضيع" عليه (أو يصبح بها دائناً عادياً).
النتيجة: غموض البند الأول قد يعطي "وهماً" للطرف الأول بأنه ضمن "كامل" دينه، بينما هو ضمن "جزءاً" منه فقط بمرتبة متقدمة.
3. اللغم الثالث: "مخاطرة المتنازل" (الطرف الثالث)
الخطر (للدائن القديم - طرف 3): إنت (كطرف 3) بتلعب "لعبة خطرة جداً". إنت "بتراهن" على أن قيمة العقار المرهون "كافية" لتغطية "دينك" + "دين الطرف الأول" معاً.
النتيجة: لو العقار قيمته 5 مليون، ودينك 1 مليون، ودين طرف 1 هو 3 مليون (الإجمالي 4 مليون)... إنت في الأمان (نظرياً). لكن لو انخفضت قيمة العقار لـ 3 مليون، فإن الطرف 1 سيأخذ الـ 1 مليون بتاعته (بمرتبتك القديمة)، وإنت هتاخد الـ 2 مليون الباقية، وباقي دين الطرف 1 (2 مليون) هيضيع.
الكارثة الحقيقية: لو العقار قيمته 1.5 مليون بس؟ الطرف 1 هياخد 1 مليون، وإنت هتاخد 0.5 مليون فقط، وتخسر نص دينك!
4. اللغم الرابع: "قيد التنازل المستقبلي" (البند الثاني) - حماية للمتنازل!
التحليل: هذا البند "ذكي جداً" ولصالح الطرف الثالث (المتنازل).
الترجمة: بيقول إن التنازل ده "شخصي" للطرف الأول فقط. مينفعش الطرف الأول (بعد ما خد المرتبة الأولى) يروح "يبيع" المرتبة دي لدائن رابع "مجهول" قد يكون أكثر شراسة. لو عمل كده، التنازل "يبطل" والطرف الثالث "يرجع" لمرتبته الأولى الأصلية. (بند حماية ممتاز للطرف الثالث).
5. اللغم الخامس (المفقود): "موافقة المدين الصريحة" (الطرف الثاني)
الخطر: العقد يفترض أن الطرف الثاني (المدين) حاضر وموافق (حسب مقدمة العقد). لكن ماذا لو لم يكن؟
الحقيقة: على الرغم من أن النزاع بين الدائنين، فإن هذا التغيير في "هيكل" الضمانات قد يتطلب "موافقة صريحة" من المدين (الذي قد يكون له مصلحة في ترتيب دائنيه). وجوده كطرف أصيل في العقد (كما يفترض النموذج) هو "ضرورة قانونية" لسريان الاتفاق دون نزاع مستقبلي.
6. اللغم السادس (المفقود): "تقييم العقار"
الخطر: العقد كله مبني على "قيمة" العقار المرهون. العقد لم يذكر "أي تقييم" حديث للعقار!
النتيجة: الطرف الثالث (المتنازل) قد يتنازل عن مرتبته بناءً على "تقييم قديم" أو "وهمي"، ويكتشف لاحقاً أن العقار لا يكفي لسداد حتى نصف الديون.
الحل: يجب إرفاق "تقرير تقييم حديث" للعقار من "خبير مثمن معتمد" كملحق للعقد.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"التنازل عن مرتبة الرهن" هو إجراء "شديد التعقيد" و"عالي المخاطر" (خاصة للمتنازل). لا تعتمد على النماذج الجاهزة! هذه الصفقة تتطلب:
تقييماً عقارياً دقيقاً وحديثاً.
مراجعة قانونية متخصصة (من محامٍ متخصص في الرهون العقارية) لضمان صياغة "حدود التنازل" بدقة.
التنفيذ الفوري: الإسراع في "التأشير الهامشي" في الشهر العقاري، لأن العقد بلا قيمة بدونه.
نموذج صيغة عقد رهن رسمي مع تنازل عن مرتبة رهن (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "هيكل إجرائي" ويفتقر لضمانات أساسية (تقييم العقار) ويتضمن "غموضاً قاتلاً" (حدود التنازل) و"خطراً كارثياً" (عدم التسجيل). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الشهر العقاري والرهون".
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد رسمي رهن عقاري ضماناً لقرض مع تنازل عن مرتبة رهن (نموذج به مخاطر عالية - لا يُنصح باستخدامه!)
انه فى يوم …….. الموافق / / حضر أمامنا نحن ……… موثق العقود الرسمية... كل من : السيد/…….. (طرف أول - دائن جديد - مرتبة ثانية) السيد/…….. (طرف ثان - مدين / راهن) السيد/…….. (طرف ثالث - دائن قديم - مرتبة أولى)
(البند الأول - التنازل - خطر الغموض!) ...سبق رهن... للطرف الثالث... وقام الطرف الثالث بقيد هذا الرهن... وكان هذا القيد هو الأول... وتلاه القيد الخاص... لصالح الطرف الأول. ويقر الطرف الثالث بتنازله عن مرتبة رهنه لصالح الطرف الأول وحده. (كارثة! يجب تحديد "حدود" هذا التنازل (بمبلغ دين الطرف الثالث) وليس "المرتبة" بشكل مطلق!).
(البند الثاني - قيد التنازل المستقبلي - جيد) لا يجوز للطرف الأول التنازل عن مرتبة رهنه للغير... وإلا كان... غير نافذ فى حق الطرف الثالث... (بند حماية جيد للطرف الثالث).
(بنود مفقودة كارثية!) (أين بند الثمن؟ هل هذا التنازل مجاني أم بمقابل؟) (أين بند الالتزام بالتسجيل "التأشير الهامشي" ومدته؟) (أين بند تقييم العقار الضامن؟)
(التوثيق...)
(يجب إضافة كارثة: تحديد "الحد الأقصى المالي" للتنازل (بمبلغ الرهن الأصلي للطرف الثالث)، إضافة "التزام صريح" على أحد الأطراف (غالباً الأول) بـ "إتمام إجراءات التأشير الهامشي" في الشهر العقاري خلال "مدة محددة" وربط الصفقة به، إرفاق "تقييم حديث" للعقار، استشارة محامٍ متخصص في الرهون قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
