صيغة عقد الدخل الدائم مقابل عقار: هل هو استثمار أم "فخ" البطلان؟ احذر "كارثة" الدخل المؤبد! (7 ألغام قاتلة)
"لقيت فرصة غريبة: واحد هيبيع لي عمارة كاملة، وتمنها إني أدفع له 'دخل شهري دائم' هو وورثته من بعده... عقد غريب بس ممكن يكون فرصة."
قف فوراً! أنت لا تشتري عقاراً، أنت تدخل في "فخ قانوني" قد يكون باطلاً ويورطك في "التزام أبدي"! أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد ترتيب دخل دائم معاوضة" (أي مقابل بيع أصل، مثل النموذج بالأسفل) هو واحد من "أخطر وأغرب العقود" في القانون المدني المصري (المواد 473-476، 545-548).
هذا العقد "مقامرة قانونية" بمعنى الكلمة. البائع يتنازل عن أصل "ثابت" (العقار) مقابل "وعد" بدخل مستقبلي "مجهول المدة". والمشتري يتحمل التزاماً "أبدياً" مقابل عقار قد يكون "معيوباً".
النماذج الجاهزة لهذا العقد (مثل صيغتنا) هي "مصائد" قانونية مصممة بشكل كارثي. في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 8 "ألغام" قانونية فيه، وعلى رأسها "الكارثة" التي تجعله مخالفاً للنظام العام.
أولاً: الكارثة الأكبر - "الدخل المؤبد" و"حق الاستبدال" (البند السابع والعاشر)
لفهم خطورة العقد، يجب فهم هذه القاعدة القانونية "الآمرة" (من النظام العام):
القانون يكره التأبيد: القانون المدني المصري "يكره" الالتزامات المالية الأبدية.
حق الاستبدال (مادة 546 مدني): لكي يكون عقد "الدخل الدائم" صحيحاً، أعطى القانون "للمدين" (المشتري/الطرف الثاني) حقاً "آمرًا" (لا يجوز التنازل عنه) اسمه "حق الاستبدال".
ما هو الاستبدال؟ من حق المدين "في أي وقت" (بعد المدة المتفق عليها قانوناً) أن "يرد رأس المال الأصلي" (اللي هو هنا قيمة العقار) للدائن، وبذلك "يتحلل" نهائياً من التزامه بدفع الدخل.
القيد الزمني الوحيد: يجوز الاتفاق على ألا يحصل الاستبدال "قبل انقضاء مدة لا تزيد على خمس عشرة سنة".
اللغم الأول (القنبلة النووية): "الدخل لورثته من بعده!" (البند السابع) - باطل غالباً! البند بيقول: "...يدفع للطرف الأول ولورثته من بعده دخلاً شهرياً دائماً..."
الكارثة (للطرفين): هذا البند يحاول خلق "التزام مؤبد" ينتقل عبر الأجيال!
النتيجة: هذا الشرط "باطل" لمخالفته الصريحة لجوهر "حق الاستبدال" وللنظام العام. لا يمكن أن يكون الدخل "مؤبداً" بهذا الشكل. حق الدخل (في هذه العقود) غالباً ما يكون مقصوراً على "حياة الدائن" (البائع) أو (في أضيق الحدود) حياتين متتاليتين، ولكنه "دائماً" قابل للاستبدال.
اللغم الثاني: "تقييد حق الاستبدال" (البند العاشر) - قد يكون باطلاً أيضاً! البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني طلب الاستبدال إلا بعد انقضاء…….. سنة..."
الخطر: لو الفراغ ده اتملى برقم "أكبر من 15 سنة" (مثلاً 20 سنة)، فالبند ده "باطل" فيما زاد عن الـ 15 سنة، لأن القانون حدد المدة القصوى للتقييد بـ 15 سنة فقط.
النتيجة (فن المرافعة): العقد كله مبني على "وهم قانوني". البائع يظن أنه ضمن "دخلاً أبدياً" له ولورثته، والمشتري يظن أنه "ملتزم" لمدة طويلة، بينما الحقيقة أن العقد "باطل جزئياً" والمشتري يستطيع "الاستبدال" (إنهاء الالتزام) وفقاً للقانون (بعد سنة من الإعلان، أو بعد المدة القانونية القصوى 15 سنة).
6 "ألغام" أخرى في هذا العقد (الكارثي)
3. اللغم الثالث (الكارثي المفقود): "التسجيل" ونقل الملكية!
الكارثة: العقد (بند 3 و 6) هو عقد "ابتدائي". هو لا ينقل الملكية!
الترجمة: إنت (كمشترٍ/طرف ثاني) بتلتزم بـ "دخل دائم" (التزام كارثي)، وبتدفع "مقدم" (بند 2)، مقابل عقار لسه مستلمتوش (بند 3) ولسه متسجلش باسمك (بند 6)!!
الحل: هذا العقد يجب أن يكون "نهائياً ومسجلاً" فوراً لنقل الملكية للمشتري، أو على الأقل يجب أن يكون "الالتزام بالدخل" معلقاً على "التسجيل النهائي".
4. اللغم الرابع: "مقصلة الفسخ + مصادرة الانتفاع!" (البند الثامن والتاسع) - كارثة للمشتري!
البنود بتقول:
(8): "في حالة تأخر الطرف الثاني... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه..." (مقصلة الفسخ التلقائي).
(9): "في حالة تحقق الفسخ أو الاستبدال تكون المبالغ المدفوعة من حق الطرف الأول باعتبارها مقابل انتفاع..."
الكارثة (للمشتري): هذا "إعدام مالي".
الترجمة: لو إنت (كمشترٍ) دفعت "الدخل الدائم" ده لمدة 20 سنة (وهو "ثمن" العقار)، وبعدين اتأخرت... العقد هيتفسخ، وهترجع العقار (بما عليه من منشآت - بند 8)، وكل الفلوس اللي دفعتها على مدار 20 سنة هتروح عليك باعتبارها "أجرة"!!
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! هذا شرط جزائي "مجحف" وظالم جداً، ويجعل العقد "عقد إذعان". يجب التفاوض على آلية "عادلة" للتسوية في حالة الفسخ (مثل رد جزء من المدفوعات).
5. اللغم الخامس: "فخ المعاينة النافية للجهالة!" (البند الرابع)
البند بيقول: "...عاين المبيع معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع بشئ على الطرف الأول."
الخطر (للمشتري): نفس "المقصلة" المعتادة. بتتنازل عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار (أساسات، سباكة...) اللي إنت اشتريته مقابل "التزام أبدي" بالدفع!
6. اللغم السادس (المفقود): "الضمان" - هل العقد ده مضمون؟
الخطر (للبائع): العقد لا يتضمن "أي ضمان" للمبلغ! لو المشتري (الطرف الثاني) أفلس أو باع العقار (بعد تسجيله) لطرف ثالث حسن النية، كيف سيضمن البائع (أو ورثته!) استمرار "الدخل الدائم"؟
الحل (اللي كان في عقد 160): البائع كان "لازم" يشترط "رهناً رسمياً" (Mortgage) أو "حق امتياز بائع" (Vendor's Lien) على العقار نفسه لضمان سداد الدخل الدائم، ويقوم "بتسجيل" هذا الرهن/الامتياز. بدون هذا الضمان، البائع باع عقاره مقابل "وعد شفوي" تقريباً.
7. اللغم السابع (المفقود): "تقييم رأس المال" للاستبدال
الخطر: العقد لم يحدد "قيمة رأس المال" التي يجب على المشتري ردها إذا أراد "الاستبدال" (إنهاء العقد). هل هي "الثمن المذكور" في البند الثالث؟ أم قيمة العقار وقت الاستبدال؟
الحل: يجب تحديد "مبلغ الاستبدال" (Redemption Price) بوضوح (غالباً هو الثمن الأصلي أو القيمة المتفق عليها للعقار وقت البيع).
8. اللغم الثامن: "الإجبار على الاستبدال عند الإفلاس" (البند 13) - جيد للبائع!
التحليل: هذا البند (المشابه لعقد 160) جيد ويحمي البائع. لو المشتري أفلس، من حق البائع "يجبره" على الاستبدال (رد الأصل) بدلاً من الوقوف في طابور الدائنين للحصول على الدخل.
"فن المرافعة" يحذر بشدة:
"عقد الدخل الدائم معاوضة" هو "فخ" قانوني من العصور الوسطى. هو باطل جزئياً في أهم بنوده (التأبيد وتقييد الاستبدال)، و"غير متوازن بشكل كارثي" (يسقط ضمانات المشتري ولا يوفر ضمانات كافية للبائع)، و"غامض" في آلياته (التسجيل، التسوية عند الفسخ). ابتعدوا عن هذا النموذج تماماً!
البدائل الآمنة:
للبائع: "بيع العقار بالتقسيط" (مع رهن أو احتفاظ بالملكية) للحصول على تدفق نقدي معروف ومؤقت.
للمشتري: "شراء العقار نقداً" أو "بتمويل بنكي" واضح.
نموذج صيغة عقد ترتيب دخل دائم معاوضة (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "بنود باطلة" لمخالفتها النظام العام (7 و 10) و"بنود كارثية" (4 و 9) و"يفتقر لضمانات أساسية" للطرفين (التسجيل، الرهن). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والباطلة)
عقد ترتيب دخل دائم معاوضة (نموذج كارثي - لا يُنصح باستخدامه!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع) السيد/ …………….. (طرف ثان - مشتري / ملتزم بالدخل)
(البند الأول - المبيع) ... (بيع العقار...). (البند الثاني - الملكية) ... (يجب التحقق). (البند الثالث - التسليم) ... (مؤجل!). (البند الرابع - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) يقر الطرف الثاني أنه عاين المبيع... نافية للجهالة وليس له الرجوع... بالعيوب الخفية. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند الخامس - ضمانات البائع (ناقصة!)) ... (البند السادس - الالتزام بالتسجيل - ضعيف!) ... (البند السابع - الثمن (الدخل الدائم المؤبد!) - باطل!!!) تم هذا البيع لقاء التزام الطرف الثاني بأنه يدفع للطرف الأول ولورثته من بعده دخلاً شهرياً دائماً قدره (......... جنيه). (بند باطل لمخالفته النظام العام وحق الاستبدال).
(البند الثامن - الفسخ التلقائي) في حالة تأخر الطرف الثاني... لمدة (.........) يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويلتزم برد المبيع... (يجب توضيح مصير المدفوعات).
(البند التاسع - مصير المدفوعات عند الفسخ - قنبلة نووية!!!) في حالة تحقق الفسخ أو الاستبدال تكون المبالغ المدفوعة من حق الطرف الأول باعتبارها مقابل انتفاع. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند العاشر - تقييد الاستبدال - باطل جزئياً!) لا يجوز للطرف الثاني طلب الاستبدال إلا بعد انقضاء (......... سنة)... (باطل إذا زادت المدة عن 15 سنة).
(البنود 11، 12، 13 - مصير الإنشاءات، الصيانة، الإفلاس) ... (بنود تحتاج مراجعة دقيقة). (البنود 14، 15 - الاختصاص، النسخ) ...
(الطرف الأول) (الطرف الثاني)
(يجب إضافة كارثة: حذف بند التأبيد (7) وتقييد الدخل بحياة البائع فقط، تعديل بند الاستبدال (10) ليتوافق مع القانون (15 سنة كحد أقصى + سنة للإعلان)، تعديل جذري لبند مصادرة المدفوعات (9)، تعديل جذري لبند المعاينة (4)، إضافة "رهن رسمي" أو "احتفاظ بالملكية" كضمان للبائع، إضافة آلية "تسجيل فوري" للمشتري، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
