صيغة عقد بيع حق الانتفاع: احذر "كارثة" البند التاسع! (7 ألغام قاتلة أخرى)

"لقيت فرصة أشتري 'حق انتفاع' بعقار لمدة 20 سنة بسعر كويس... همضي العقد ده وأستفيد منه."

قف هنا! أنت تدخل منطقة الخطر الأعلى في قانون الملكية. أهلاً بك في "فن المرافعة". "بيع حق الانتفاع" ليس كبيع الملكية الكاملة، وليس كالإيجار. إنه إنشاء "حق عيني" مؤقت ومعقد جداً على ملك الغير، والعقد الذي ينظمه (مثل النموذج بالأسفل) هو "حقل ألغام" قانوني بمعنى الكلمة.

هذا العقد، الذي يبدو وكأنه يمنحك حق الاستخدام والاستغلال، غالباً ما يكون (في صيغته الجاهزة) مصمماً لـ "سحق" حقوقك كـ "منتفع"، وتحميلك مسئوليات تفوق مسئوليات المالك نفسه، بل ويتضمن بنوداً قد تكون "باطلة" لمخالفتها الصريحة للقانون المدني.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "شديد الخطورة"، وكشف أخطر 8 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في شراء أو بيع حق انتفاع.

---

أولاً: ما هو "حق الانتفاع"؟ (مادة 985 مدني)

قبل تحليل الألغام، يجب فهم طبيعة هذا الحق:

• حق عيني: هو حق مباشر على "العقار" نفسه، وليس مجرد حق شخصي تجاه المالك.

• متفرع عن الملكية: المالك الأصلي يحتفظ بـ "ملكية الرقبة" (Bare Ownership)، ويتنازل (يبيع) فقط عن "حق الاستعمال والاستغلال" (Usufruct).

• مؤقت بطبيعته: حق الانتفاع ينتهي حتماً بأحد أمرين (أيهما أقرب):

  1. وفاة المنتفع (الشخص صاحب الحق).

  2. انتهاء المدة المتفق عليها (إن وجدت وكانت أقل من عمر المنتفع). (المادة 993 مدني).

• يشمل: حق "الاستعمال" (السكن مثلاً) + حق "الاستغلال" (التأجير وأخذ الأجرة).

---

أخطر 8 "ألغام" في عقد بيع حق الانتفاع

1. اللغم الأول (القنبلة النووية المزدوجة): "الفسخ التلقائي + مصادرة الأموال والمنشآت!" (البند التاسع) - أخطر بند على الإطلاق!

البند بيقول: "...إذا تأخر الطرف الثاني عن الوفاء بأي قسط... يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه... ويكون للطرف الأول الحق في تعويض قدره…… فضلاً عن تملكه لكافة المنشآت المقامة." (بالإضافة طبعاً لاسترداد العقار).

• الكارثة القانونية (للمنتفع): هذا البند هو "إعدام مالي وقانوني" أسوأ حتى من عقود البيع بالتقسيط!

• الترجمة: لو اتأخرت عن "قسط واحد":

  1. العقد "اتفسخ فوراً" (مقصلة الشرط الفاسخ الصريح).

  2. المالك هياخد العقار منك.

  3. كل الفلوس اللي دفعتها (المقدم والأقساط اللي فاتت) راحت عليك (لأن العقد لم يذكر استردادها، بل ذكر تعويضاً إضافياً للمالك!).

  4. كل المباني أو المنشآت اللي بنيتها على الأرض (حسب البند الثالث) راحت عليك مجاناً للمالك!

  5. فوق كل ده، المالك ممكن يطالبك بتعويض إضافي كمان!

• نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! إنه شرط "شديد الإذعان" وقد يكون باطلاً لتعسفه الشديد. يجب التفاوض على آلية "عادلة" في حالة التأخير (إنذار، فترة سماح، تسوية معقولة تأخذ في الاعتبار قيمة المنشآت والأقساط المدفوعة).

2. اللغم الثاني (المخالف للقانون): "كل التكاليف عليك!" (البند السادس)

البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني بكافة التكاليف المعتادة وغير المعتادة التي يتطلبها استعمال الحق فى الانتفاع..."

• الكارثة القانونية (للمنتفع): هذا البند مخالف صراحةً للقانون المدني!

• الحقيقة القانونية (مادة 991 و 992 مدني):

  • المنتفع (الطرف الثاني): يلتزم بـ "النفقات المعتادة" و"أعمال الصيانة المعتادة" اللازمة لحفظ الشيء.

  • المالك (الطرف الأول): يلتزم بـ "التكاليف غير المعتادة" و"الإصلاحات الجسيمة" التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع (مثل إصلاح أساسات المبنى، تغيير السقف...).

• النتيجة: هذا البند يحاول تحميل المنتفع مسئوليات المالك القانونية، وهو "باطل" في هذا الجزء لمخالفته قاعدة آمرة. لكن وجوده سيؤدي لنزاعات قضائية.

3. اللغم الثالث: "مصير المنشآت" (البند الثالث) - هدية إجبارية للمالك!

البند بيقول: "...على أن تعد (المنشآت) من حق الطرف الأول بمجرد انتهاء الحق فى الانتفاع، ولا يجوز للطرف الثاني نزع شئ منها..."

• الخطر (للمنتفع): إنت بتبني على أرض غيرك، وفي الآخر المالك بياخد المباني "مجاناً"!

• التحليل: القانون المدني له قواعد بخصوص "البناء على أرض الغير" (الالتصاق)، وقد تعطي للمالك خيار إزالة المنشآت على نفقة الباني أو تملكها مقابل تعويض. هذا البند "يلغي" هذه الخيارات ويجبر المنتفع على ترك المنشآت للمالك مجاناً.

• نصيحة "فن المرافعة": هذا البند "مجحف" جداً للمنتفع، خاصة لو كانت مدة الانتفاع قصيرة. يجب التفاوض على آلية لتعويض المنتفع عن قيمة المنشآت "كمبانٍ قائمة" عند انتهاء الانتفاع، أو السماح له بنزعها (إذا كان ممكناً دون ضرر).

4. اللغم الرابع: "حق المالك في الدخول المفاجئ!" (البند الخامس)

البند بيقول: "للطرف الأول الحق في التواجد بالعقار في أوقات يحددها هو دون أي اعتراض من الطرف الثاني وإلا كان له الحق في... الفسخ..."

• الخطر (للمنتفع): هذا البند "ينسف" جوهر حق الانتفاع! حق الانتفاع يعطيك الحق في "الاستعمال والاستغلال الحصري" للعقار طوال مدة العقد. هذا البند يعطي المالك "مفتاحاً" للدخول وقتما يشاء، مما يعطل انتفاعك ويجعلك تحت رحمته.

• الحل: يجب رفض هذا البند تماماً، أو تقييده بشروط صارمة (مثلاً: الدخول لأغراض الصيانة الضرورية فقط، بعد إخطار مسبق، وفي مواعيد مناسبة).

5. اللغم الخامس: "حظر التصرف والرهن" (البند العاشر) - هل هو مطلق؟

البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني التصرف فى حق الانتفاع أو رهن المنشآت..."

• التحليل:

  • التصرف في حق الانتفاع: القانون المدني (مادة 990) يسمح للمنتفع بـ "التصرف في حقه" (تأجيره أو التنازل عنه لآخر)، ما لم يوجد اتفاق يمنع ذلك. هذا البند يمنع هذا الحق.

  • رهن المنشآت: بما أن المنشآت (حسب البند 3) ستؤول للمالك، فمن المنطقي منع رهنها.

• الخطر (للمنتفع): المنع المطلق من التصرف في "حق الانتفاع نفسه" قد يكون مقيداً جداً، خاصة لو كانت المدة طويلة.

6. اللغم السادس: "مدة الانتفاع" (البند السابع) - الحد الأقصى؟

البند بيقول: "ينتهي الحق... بأقرب الأجلين، موت الطرف الثاني أو بانقضاء عشرين سنة..."

• التحليل: تحديد مدة (20 سنة) جائز قانوناً. لكن يجب الانتباه:

  • لو المدة أطول من حياة المنتفع: تنتهي بوفاته.

  • لو المنتفع شخص اعتباري (شركة): القانون يضع حداً أقصى للمدة (60 سنة حسب بعض الآراء الفقهية والقوانين المقارنة، تحتاج مراجعة دقيقة للقانون المصري الحالي بخصوص الشركات).

• الملاحظة في العقد ("يمكن زيادة أو إنقاص..."): هذه الملاحظة خطيرة لو تم استخدامها لتحديد مدة "غير معقولة" قد تخالف طبيعة الحق المؤقتة.

7. اللغم السابع (المفقود): "ضمان العيوب الخفية"

• الخطر: العقد لم يتضمن "بند معاينة نافية للجهالة" (وهو أمر جيد للمنتفع هنا!). لكنه أيضاً لم يتضمن "ضماناً صريحاً" من المالك لخلو العقار من "العيوب الخفية" التي قد تمنع الانتفاع.

• الحل: الأفضل إضافة بند يؤكد ضمان المالك للعيوب الخفية الجوهرية.

8. اللغم الثامن (المفقود): "آلية التسجيل"

• الخطر: حق الانتفاع هو "حق عيني". لكي يكون "نافذاً في مواجهة الغير" (مثل مشتري جديد للعقار)، يجب "تسجيله" في الشهر العقاري. العقد لم يذكر أي التزام على المالك بإتمام إجراءات التسجيل.

• الحل: يجب إضافة بند يلزم المالك بالتسجيل خلال مدة محددة.

---

نموذج صيغة عقد بيع حق الانتفاع (للاسترشاد بعد فهم الكوارث القاتلة!)

تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة قانونية" للمنتفع ويحتوي على بنود "شديدة الظلم ومخالفة للقانون" (خاصة 6 و 9 و 3 و 5). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في "الحقوق العينية والعقارية" لصياغة عقد عادل ومتوازن.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمخالفة)

عقد بيع حق الانتفاع (نموذج كارثي للمنتفع - لا يُنصح باستخدامه!)

إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - مالك الرقبة) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري حق الانتفاع/ المنتفع)

(البند الأول - المبيع) ...باع للطرف الثاني حق الانتفاع بالعقار رقم….. الكائن…….

(البند الثاني - التسليم) ... (البند الثالث - مصير المنشآت - خطر!) ...إقامة المنشآت... على أن تعد من حق الطرف الأول بمجرد انتهاء الانتفاع، ولا يجوز للطرف الثاني نزع شئ منها... (بند مجحف).

(البند الرابع - المحافظة على العقار) ... (البند الخامس - حق المالك في الدخول - خطر!) للطرف الأول الحق في التواجد بالعقار في أوقات يحددها هو دون أي اعتراض... وإلا كان له الحق في... الفسخ... (ينسف حق الانتفاع).

(البند السادس - التكاليف - مخالف للقانون!) يلتزم الطرف الثاني بكافة التكاليف المعتادة وغير المعتادة... (باطل جزئياً).

(البند السابع - مدة الانتفاع وانتهاؤه بالوفاة) ينتهي الحق... بأقرب الأجلين، موت الطرف الثاني أو بانقضاء (.... سنة)...

(البند الثامن - الثمن والأقساط) ... (البند التاسع - الفسخ التلقائي ومصادرة الأموال والمنشآت - قنبلة نووية!) ...إذا تأخر الطرف الثاني عن الوفاء بأي قسط... يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه... ويكون للطرف الأول الحق في تعويض قدره…… فضلاً عن تملكه لكافة المنشآت المقامة. (بند كارثي يجب رفضه).

(البند العاشر - حظر التصرف) لا يجوز للطرف الثاني التصرف فى حق الانتفاع أو رهن المنشآت...

(البند الحادي عشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الثاني عشر - نسخ العقد) ...

(الطرف الأول) (الطرف الثاني)

---

(يجب إضافة كارثة: تعديل جذري لبنود الفسخ والتكاليف ومصير المنشآت وحق الدخول، إضافة ضمان العيوب الخفية، إضافة آلية التسجيل، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).

(انتهت المقالة)