صيغة عقد البيع مع شرط اختيار الغير : هل تشتري لناس تانيين؟ احذر "كارثة" البند السادس! (6 ألغام أخرى)
"لقيت شقة بسعر كويس بس لسه مش عارف مين هيشاركني فيها... البايع قالي نمضي العقد ده وفيه 'شرط اختيار الغير' وأبقى أدخل شريكي بعدين."
قف هنا! أنت تدخل منطقة خطرة قد تجعلك "تلبس" العقد لوحدك. أهلاً بك في "فن المرافعة". "عقد البيع بشرط اختيار الغير" (مثل النموذج بالأسفل) هو أداة قانونية تمنح المشتري مرونة لإدخال طرف آخر في الصفقة لاحقاً. يبدو حلاً عملياً، ولكنه "مصيدة قانونية" إذا لم تُصاغ بنوده بدقة متناهية.
هذا العقد ليس مجرد "بيع ابتدائي"، بل هو اتفاق معقد يحدد مصير الصفقة بناءً على قرار مستقبلي قد يتحقق أو لا يتحقق. النماذج الجاهزة لهذا العقد غالباً ما تكون "كارثية"، خاصة للمشتري الأصلي.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المراوغ"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن يحذر منها كل من يفكر في استخدام هذه الآلية.
أولاً: فهم "شرط اختيار الغير" - مرونة أم فخ؟ (البند الرابع)
البند بيقول: "للطرف الثاني (المشتري) الحق في اختيار الغير للحلول محله أو لمشاركته في هذا العقد، وذلك في خلال ثلاثة أشهر... على أن يخطر الطرف الأول بذلك كتابة."
الفكرة: إعطاء المشتري مهلة (هنا 3 شهور) ليقرر:
الحلول (Substitution): يخرج هو تماماً ويحل محله شخص آخر (الغير).
المشاركة (Joining): يبقى هو في العقد ويدخل معه شريك أو أكثر (الغير).
المرونة الظاهرية: يبدو جيداً للمشتري الذي لم يحسم أمره بعد.
الفخ الخفي (كما سنرى في البند السادس): ماذا لو لم يجد المشتري هذا "الغير" خلال المدة؟ أو وجده لكن "الغير" تراجع؟
أخطر 7 "ألغام" في هذا العقد
1. اللغم الأول (القنبلة النووية للمشتري): "أنت المسئول لو فشلت!" (البند السادس) - أخطر بند!
البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني التخلي عن التزاماته الواردة بهذا العقد، ويكون وحده الملتزم بها إن لم يعمل حقه في اختيار الغير في الأجل المحدد."
الكارثة القانونية (للمشتري الأصلي): هذا البند هو "جوهر المصيدة".
الترجمة: لو عدت الـ 3 شهور (مدة الخيار) وإنت (كمشترٍ أصلي):
معرفتش تجيب "الغير" ده.
أو جبته بس هو غير رأيه أو طلع مش جاد.
أو حتى لو نسيت تخطر البائع رسمياً باسم "الغير".
النتيجة: إنت اللي هتكمل الصفقة لوحدك غصباً عنك! لازم تدفع باقي الأقساط (لو فيه)، وتلتزم بكل بنود العقد. لو معرفتش تكمل، هتطبق عليك شروط الإخلال (اللي هي هنا غايبة بشكل مريب!). حق "اختيار الغير" مش معناه حقك في "الفسخ" لو معرفتش تجيبه.
نصيحة "فن المرافعة": كارثة! لا توقع على هذا العقد إلا إذا كنت متأكداً 100% أنك "قادر ومستعد" لإتمام الصفقة بنفسك إذا فشلت في إدخال الغير. يجب أن تفكر في "شرط اختيار الغير" كـ "ميزة إضافية" وليس كـ "شرط أساسي" تعتمد عليه الصفقة. ويجب إضافة بند يوضح "مصير العربون" لو قررت الانسحاب لعدم قدرتك على الإكمال منفرداً (قد تخسره كشرط جزائي).
2. اللغم الثاني: "العقد النهائي" الغامض (البند الثاني، الثالث، الخامس، التاسع)
الخطر: العقد يربط دفع "باقي الثمن" (بند 2)، و"التسليم" (بند 9)، و"تحرير العقد مع الغير" (بند 5) بـ "العقد النهائي". لكنه لا يحدد ما هو هذا العقد النهائي! هل هو عقد عرفي آخر؟ أم العقد المسجل؟
النتيجة: غموض كبير في مواعيد استحقاق الالتزامات الجوهرية.
الحل: يجب التحديد بوضوح أن المقصود هو "العقد النهائي المسجل بالشهر العقاري".
3. اللغم الثالث: "آلية الإخطار والتوقيع النهائي" (البند الرابع والخامس)
الخطر:
الإخطار الكتابي: كيف يتم؟ (خطاب مسجل؟ إنذار؟). عدم الوضوح يفتح باباً للنزاع حول وصول الإخطار في الميعاد.
توقيع "الغير": البند الخامس يفترض أن "الغير" الذي اخترته سيأتي ويوقع على العقد النهائي "بنفس الشروط". ماذا لو رفض "الغير" التوقيع أو أراد تعديل الشروط؟ العقد ساكت! (وهنا تعود الكارثة للبند السادس: أنت المسئول!).
الحل: تحديد وسيلة إخطار "رسمية"، والنص على ضرورة "موافقة الغير الكتابية المسبقة" على كافة شروط العقد قبل اعتباره طرفاً نهائياً.
4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن) - الفخ المستمر!
الخطر (للمشتري الأصلي وللغير): نفس "المقصلة" المعتادة. تتنازل (أنت ومن سيحل محلك) عن حقك في "ضمان العيوب الخفية" للعقار.
الحل: الفحص الدقيق (بمهندس) قبل التوقيع، أو رفض هذا البند بشكله المطلق.
5. اللغم الخامس (المفقود): "الشرط الجزائي" العام
الخطر: العقد لا يتضمن شرطاً جزائياً واضحاً في حالة إخلال "البائع" بالتزاماته (مثل عدم تقديم مستندات التسجيل)، أو في حالة إخلال "المشتري الأصلي" (إذا لم يستطع إكمال الصفقة بعد فشل خيار الغير). البند السادس يجعله ملتزماً، لكن لا يحدد عقوبة الإخلال.
الحل: إضافة شرط جزائي "معقول ومتبادل".
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر الملكية" التفصيلي
الخطر: البند الثاني يذكر أن الملكية آلت للبائع بـ "عقد مسجل أو ميراث...". هذا غير كافٍ ويجب ذكر التفاصيل الدقيقة (رقم وتاريخ...) لضمان صحة ملكية البائع.
7. اللغم السابع: "آلية التسجيل النهائي الضعيفة" (البند الثالث)
الخطر: البند يلزم البائع بـ "إتمام كافة المستندات اللازمة للتسجيل" خلال 6 أشهر. لكن ماذا لو لم يفعل؟ الحل المذكور (إيداع باقي الثمن ورفع دعوى) هو طريق "طويل ومكلف".
الحل الأفضل: إلزام البائع بـ "الحضور للتوقيع على العقد النهائي أمام الشهر العقاري مباشرةً" أو "عمل توكيل رسمي" للمشتري (أو لمن يختاره)، مع ربط ذلك بشرط جزائي.
نموذج صيغة عقد بيع بشرط اختيار الغير (للاسترشاد بعد فهم الكوارث!)
تحذير كارثي: هذا النموذج يحتوي على "قنبلة نووية" للمشتري الأصلي (البند 6) ويفتقر لضمانات وآليات أساسية. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً كما هو والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص لصياغة عقد آمن ومتوازن يوضح كافة الاحتمالات والمسئوليات.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة والمفقودة)
عقد بيع بشرط اختيار الغير (نموذج به مخاطر كارثية للمشتري!)
إنه في يوم……………. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………. (طرف أول - بائع) السيد/ ……………. (طرف ثان - مشتري أصلي)
(البند الأول - المبيع) باع الطرف الأول للطرف الثاني العقار الكائن بـ...... (يجب ذكر المواصفات والحدود بدقة).
(البند الثاني - الثمن والدفعات - خطر العقد النهائي!) تم هذا البيع لقاء ثمن قدره (......... جنيه)... دفع منه الطرف الثاني مبلغ (.........) بمجلس العقد... والباقي (.........) يستحق عند تحرير العقد النهائي. (يجب تعريفه).
(البند الثالث - التزام البائع بالتسجيل - ضعيف!) يلتزم الطرف الأول بإتمام كافة المستندات اللازمة للتسجيل... خلال (ستة أشهر)... وإلا كان للطرف الثاني إيداع باقي الثمن... ورفع دعوى بصحة ونفاذ... (آلية طويلة ومكلفة).
(البند الرابع - شرط اختيار الغير) للطرف الثاني الحق في اختيار الغير للحلول محله أو لمشاركته... وذلك في خلال (ثلاثة أشهر)... على أن يخطر الطرف الأول بذلك كتابة. (يجب تحديد وسيلة الإخطار).
(البند الخامس - العقد النهائي مع الغير - خطر رفض الغير!) في حالة إتمام الإخطار فى الموعد... يحرر العقد النهائي... باعتباره من تضمنهم الإخطار طرفاً ثانياً... بذات شروط هذا العقد... (ماذا لو رفض الغير؟).
(البند السادس - مسئولية المشتري الأصلي - قنبلة نووية!!!) لا يجوز للطرف الثاني التخلي عن التزاماته... ويكون وحده الملتزم بها إن لم يعمل حقه في اختيار الغير في الأجل المحدد. (بند كارثي يجب رفضه أو فهم تبعاته جيداً).
(البند السابع - ضمانات البائع - ناقصة!) يقر الطرف الأول بخلو المبيع من الحقوق العينية... ويضمن التعرض القانوني... (أين ضمان العيوب؟ وأين مصدر الملكية؟).
(البند الثامن - المعاينة النافية للجهالة - خطر قاتل للمشتري!) عاين الطرف الثاني المبيع معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بما قد يظهر من عيوب بعد الاستلام. (بند كارثي يجب رفضه).
(البند التاسع - التسليم - مرتبط بالعقد النهائي الغامض!) يلتزم الطرف الأول بالتسليم بعد إبرام العقد النهائي...
(البند العاشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الحادي عشر - نسخ العقد) ...
(الطرف الأول - البائع) (الطرف الثاني - المشتري)
(يجب إضافة كارثة: توضيح مصير العربون في حالة فشل المشتري في إحضار الغير وعدم قدرته على الإكمال، تعريف "العقد النهائي" بوضوح (المسجل)، تعديل جذري لبند المعاينة، إضافة مصدر ملكية البائع، إضافة آلية تسجيل أقوى، إضافة شرط جزائي عام، تحديد وسيلة إخطار رسمية، الحصول على موافقة الغير الكتابية المسبقة، استشارة محامٍ متخصص قبل أي توقيع).
(انتهت المقالة)
