صيغة عقد بيع شقة (بالتقسيط وتحت الإنشاء): احذر "مقصلة" الفسخ! (7 ألغام قاتلة)
"لقيت شقة أحلامي تحت الإنشاء وهدفعها بالتقسيط المريح... همضي العقد وأضمن مكان للمستقبل."
قف هنا! حلمك قد يتحول إلى كابوس. أهلاً بك في "فن المرافعة". شراء شقة "على الماكيت" أو "تحت الإنشاء" بالتقسيط هو واحد من أخطر القرارات المالية والقانونية التي يمكن أن تتخذها. العقد الذي يبدو مغرياً (مثل الصيغة بالأسفل) هو في الحقيقة "مصيدة" قانونية مصممة بعناية لحماية "البائع" (المطور العقاري) على حسابك (كمشتري).
هذا العقد ليس "بيعاً" بالمعنى التقليدي، بل هو "وعد بالبيع" لشيء لم يكتمل وجوده بعد. أنت تدفع أموالك مقابل "مستقبل غير مؤكد"، والعقد الجاهز غالباً ما يتجاهل حقوقك الأساسية في حالة فشل هذا المستقبل.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 7 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل أن توقع (وتضع مدخراتك وحلمك في مهب الريح).
أولاً: طبيعة العقد - أنت لا تشتري شقة، بل تشتري "وعداً"
العقد الابتدائي: هذا العقد (حتى لو لم يُكتب عليه "ابتدائي") هو عقد "غير ناقل للملكية".
تحت الإنشاء: أنت تشتري شيئاً لا يزال قيد البناء، مع كل ما يحمله ذلك من مخاطر (تأخير، تغيير مواصفات، مشاكل تراخيص، إفلاس المطور...).
التقسيط: أنت ملزم بسداد الأقساط بانتظام حتى لو تأخر البناء أو توقف!
أخطر 7 "ألغام" في عقد بيع شقة (بالتقسيط وتحت الإنشاء)
1. اللغم الأول (القنبلة النووية): "مقصلة الفسخ التلقائي" (البند الثالث) - أخطر بند على الإطلاق!
البند بيقول: "...وفى حالة تخلف الطرف الثاني عن سداد أى قسط من الأقساط في ميعاده يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار."
الكارثة القانونية (للمشتري): هذا هو "الشرط الفاسخ الصريح" بأبشع صوره.
الترجمة: لو اتأخرت "يوم واحد" عن دفع "أي قسط" (حتى لو كان القسط الأخير!)... العقد "اتفسخ فوراً" بقوة القانون (حسب العقد).
النتيجة الكارثية المكملة (غير مذكورة صراحةً لكنها شائعة): أغلب العقود دي بتضيف جملة (زي عقد 64) إن "كل المبالغ المدفوعة تعتبر تعويضاً للبائع"! يعني هتخسر الشقة + كل اللي دفعته (المقدم والأقساط). حتى لو العقد ده مسكتش عن مصير الفلوس، هتدخل في دوامة قضايا لاستردادها بعد ما خسرت الشقة.
نصيحة "فن المرافعة": ارفض هذا البند تماماً! تفاوض على:
"فترة سماح" (Grace Period) للسداد (15 يوم مثلاً).
"إنذار رسمي" قبل الفسخ.
آلية "عادلة" لاسترداد أموالك في حالة الفسخ (مثلاً: خصم نسبة معقولة كمصاريف إدارية وتعويض، ورد الباقي).
2. اللغم الثاني: "مواصفات التشطيب المطاطية" (البند الخامس) - فخ الاستلام!
البند بيقول: "يقوم الطرف الأول بتسليم... الشقة... كاملة التشطيب وتشتمل……… (تذكر تفاصيل التشطيبات من كهرباء والسباكة والأرضيات ……… الخ)."
الخطر (للمشتري): الوصف ده "كارثي" في عموميته!
الترجمة: "كهرباء وسباكة وأرضيات" دي تعني إيه؟
الأرضيات: سيراميك فرز عاشر؟ ولا بورسلين مستورد؟
السباكة: مواسير بلاستيك رديئة؟ ولا ماركة معتمدة؟
الكهرباء: أسلاك غير مطابقة للمواصفات؟ ولا شنايدر؟
النتيجة: عند الاستلام، هتلاقي تشطيبات "سيئة جداً" غير اللي كنت متخيلها، والبائع هيقولك "أنا سلمتك كهربا وسباكة وأرضيات زي ما العقد بيقول!".
الحل القاطع: لا توقع العقد أبداً بدون إرفاق "ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي جداً" (Detailed Finishing Specifications Sheet) يحدد (الماركات، الأنواع، الألوان، مستوى الجودة) لكل بند (أرضيات، دهانات، أبواب، شبابيك، أطقم حمامات، خلاطات، مفاتيح كهرباء...). هذا الملحق يجب أن يكون جزءاً لا يتجزأ من العقد وموقعاً عليه.
3. اللغم الثالث: "تاريخ التسليم الوهمي" (البند السادس) - ماذا لو تأخر؟
البند بيقول: "يقوم الطرف الأول بتسليم الوحدة... وذلك في …/ …/ … كاملة المرافق والتشطيبات..."
الخطر (للمشتري): إيه اللي يضمن إن التاريخ ده حقيقي؟ وإيه اللي يحصل لو البائع اتأخر (وده بيحصل في 99% من المشاريع)؟
الكارثة: العقد لم يحدد أي "غرامة تأخير" واضحة ومؤثرة على البائع! البند الحادي عشر (الشرط الجزائي العام) "غامض" وغير كافي وقد لا تعتبره المحكمة منطبقاً على التأخير في التسليم ما لم ينص صراحةً.
نصيحة "فن المرافعة": يجب إضافة بند "غرامة تأخير تسليم" صريح ومستقل:
"في حالة تأخير الطرف الأول عن تسليم الوحدة في الميعاد المحدد بالبند السادس (لسبب لا يرجع لقوة قاهرة)، يلتزم بدفع غرامة تأخير قدرها (.... جنيه) عن كل يوم تأخير للطرف الثاني، تُخصم من الأقساط المتبقية (إن وجدت) أو تُدفع نقداً." (الغرامة لازم تكون رادعة).
يجب أيضاً تحديد حق المشتري في "فسخ العقد واسترداد كامل أمواله + تعويض" إذا تجاوز التأخير مدة معينة (مثلاً 6 أشهر أو سنة).
4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السابع في صيغة 64 - مفقود هنا ولكنه ضمني!)
الخطر: رغم عدم وجود بند "المعاينة" الصريح هنا (لأن الشقة تحت الإنشاء)، إلا أن قبولك للشقة عند الاستلام (البند السادس) قد يُفسر على أنه قبول "بالحالة الراهنة" بما فيها من "عيوب خفية" (مشاكل إنشائية، عيوب تشطيب غير ظاهرة...).
الحل: يجب إضافة بند "ضمان الأعمال" (Defects Liability Period): "يضمن الطرف الأول (البائع) الأعمال الإنشائية والتشطيبات لمدة (سنة واحدة) من تاريخ التسليم ضد عيوب الصناعة، ويلتزم بإصلاح أي عيوب تظهر خلال هذه الفترة على نفقته." (هذا هو ضمان "العشر سنوات" للمقاول والمهندس عن العيوب الجسيمة لا يغني عن هذا الضمان التعاقدي).
5. اللغم الخامس: "الشرط الجزائي غير الخاضع للقضاء" (البند 11)
البند بيقول: "...ولا يخضع هذا التعويض لتقدير القضاء..."
الخطر (على الطرفين): نفس محاولة تقييد سلطة القاضي التي ناقشناها سابقاً (مقالة 64). هذه الجملة غالباً "لا يُعتد بها" أمام المحكمة.
6. اللغم السادس (المفقود): "مصدر الملكية" و"التراخيص"
الخطر: البند الرابع ذكر أن الملكية آلت للبائع بعقد مسجل. هل اطلعت عليه؟ هل هو سليم؟ والأهم: هل "ترخيص البناء" (المذكور في التمهيد) سليم ومطابق للواقع؟ هل فيه أي "مخالفات بناء" في العمارة؟
الحل: يجب طلب صور من "سند ملكية الأرض المسجل" و"ترخيص البناء" و"الرسومات الهندسية المعتمدة" قبل التوقيع. أي مخالفة في التراخيص قد تؤدي لعدم القدرة على التسجيل أو حتى "إزالة" أدوار من العمارة!
7. اللغم السابع (المفقود): "آلية التسجيل النهائي"
الخطر: البند الثاني عشر يلزم البائع بالحضور للتصديق أو لرفع دعوى صحة ونفاذ "بعد سداد كامل الثمن". لكنه لم يحدد "مدة زمنية" لذلك، ولم يوضح من يتحمل "مصاريف التسجيل" (وهي ضخمة).
الحل: يجب تحديد مدة واضحة للتسجيل بعد آخر قسط، وتحديد مسئولية المصاريف (عادةً على المشتري).
نموذج صيغة عقد بيع شقة بالتقسيط (تحت الإنشاء - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير كارثي: هذا النموذج هو "مصيدة" للمشتري ويفتقر لأبسط ضمانات شراء عقار تحت الإنشاء (خاصة البنود 3، 5، 6). "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم استخدامه أبداً والاستعانة "حصرياً" بمحامٍ متخصص في العقارات لصياغة عقد متوازن يحمي حقوقك.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الكارثية والمفقودة)
عقد بيع ابتدائي (شقة بالتقسيط تحت الإنشاء - نموذج كارثي للمشتري!)
إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……… تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول - بائع) السيد/ …………… (طرف ثان - مشتري)
(تمهيد - خطر!) يمتلك الطرف الأول قطعة أرض... ويقوم ببناء عمارة... بموجب الترخيص رقم... ويرغب الطرف الثاني في شراء وحدة... (يجب التحقق من صحة الملكية والترخيص).
(البند الأول - التمهيد) ...جزء لا يتجزأ...
(البند الثاني - موضوع البيع) باع الطرف الأول إلى الطرف الثاني... الشقة السكنية رقم... بالطابق... بالعقار... ومساحتها الإجمالية (.... متر مربع تقريباً)... ومكونة من... وحدودها... (يجب إرفاق رسومات هندسية).
(البند الثالث - الثمن والفسخ التلقائي - قنبلة نووية!) تم هذا البيع مقابل ثمن إجمالي (.... جنيه)... دفع منه المشتري مبلغ (.... جنيه) مقدماً. والباقى يسدد على (.... قسط ربع سنوي) قيمة كل قسط (.... جنيه) تبدأ في ../../…. وتنتهي في ../../…. وفى حالة تخلف الطرف الثاني عن سداد أى قسط... يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار. (بند كارثي يجب رفضه أو تعديله جذرياً).
(البند الرابع - مستندات ملكية البائع) يقر الطرف الأول بأن ملكية الأرض... آلت إليه بموجب العقد المسجل رقم... (يجب مراجعة المستند).
(البند الخامس - مشتملات التشطيب - خطر الغموض!) يقوم الطرف الأول بتسليم الشقة... كاملة التشطيب وتشتمل (كهرباء، سباكة، أرضيات...). (يجب إرفاق ملحق مواصفات تفصيلي جداً).
(البند السادس - التسليم - خطر التأخير!) يقوم الطرف الأول بتسليم الوحدة... في …/ …/ … كاملة المرافق والتشطيبات... (يجب إضافة غرامة تأخير رادعة وحق الفسخ للمشتري).
(البند السابع - حظر التعديلات) ... (البند الثامن - ضمانات البائع) ... (ضمانات ضعيفة تفتقر لضمان العيوب). (البند التاسع - مسئوليات المشتري بعد الاستلام) ... (البند العاشر - الحصة الشائعة) ... (البند الحادي عشر - الشرط الجزائي - خطر!) إذا أخل أي طرف... يلزم بدفع تعويض وقدره (……) للطرف الآخر ولا يخضع هذا التعويض لتقدير القضاء. (محاولة غير مضمونة لتقييد القاضي).
(البند الثاني عشر - الالتزام بنقل الملكية - يحتاج تحديد مدة!) يلتزم الطرف الأول بالحضور... للتصديق... أو لرفع دعوى بصحة ونفاذ... (يجب تحديد مدة ومسئولية مصاريف).
(البند الثالث عشر - الاختصاص القضائي) ... (البند الرابع عشر - نسخ العقد) ...
الطرف الأول (البائع) الطرف الثاني (المشتري)
(يجب إضافة كارثة: ملحق مواصفات تشطيب تفصيلي، غرامة تأخير تسليم رادعة، حق المشتري في الفسخ للتأخير، تعديل شرط الفسخ للتأخير في السداد وآلية استرداد الأموال، بند ضمان الأعمال لمدة سنة، توضيح مسئولية مصاريف التسجيل والضرائب، التأكد من سلامة التراخيص والملكية قبل التوقيع).
(انتهت المقالة)
