صيغة عقد إيجار محل تجاري : 6 "ألغام" قانونية قبل ما توقع (خاصة الفسخ التلقائي والتجديد)

"أخيراً لقيت المحل المناسب لمشروعي... همضي عقد الإيجار بسرعة علشان أبدأ شغل."

أهلاً بك في "فن المرافعة". التوقيع "بسرعة" على عقد إيجار محل تجاري هو الخطأ الأول والأكبر الذي قد يدمر مشروعك قبل أن يبدأ. هذا العقد ليس مجرد "إيجار مكان"، بل هو "شراكة قانونية" بينك وبين مالك العقار، وأي بند "غامض" أو "مجحف" فيه هو قنبلة موقوتة.

النماذج الجاهزة (مثل الصيغة بالأسفل) غالباً ما تكون مصممة لحماية المؤجر، وتتجاهل تماماً احتياجات ومخاطر المستأجر (صاحب المشروع).

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحساس"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تنتبه لها قبل أن تضع توقيعك (ومصير مشروعك) على المحك.

---

أخطر 6 "ألغام" في عقد إيجار المحل التجاري

1. اللغم الأول: "شروط التجديد" الغامضة (البند الثاني)

البند بيقول: "...وشروط التجديد لمدة أخرى هي ………………، إلا إذا حصل تنبيه... بعدم الرغبة فى التجديد..."

• الخطر (للطرفين): الفراغ ده "كارثة".

  1. لو تُرك فارغاً: معناه إن "لا يوجد تجديد تلقائي". العقد ينتهي بانتهاء مدته، والمؤجر مش ملزم يجدد لك، حتى لو مشروعك ناجح والمكان بقى معروف بيك.

  2. لو كُتب "بنفس الشروط": ده "فخ" للمؤجر. ممكن الإيجارات تكون زادت 100% في المنطقة، وهو ملزم يجدد لك "بنفس الإيجار القديم".

  3. لو كُتب "باتفاق الطرفين": ده مجرد "وعد بالتفاوض"، لا يلزم أحد.

• الحل الآمن (نصيحة فن المرافعة): يجب أن تكون شروط التجديد "واضحة ومحددة":

  • مثال 1 (لصالح المستأجر): "ويجدد العقد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة ما لم يخطر 'المستأجر' المؤجر بعدم رغبته في التجديد..." (مع تحديد نسبة زيادة سنوية معقولة).

  • مثال 2 (لصالح المؤجر): "مدة هذا العقد نهائية وغير قابلة للتجديد إلا بعقد جديد واتفاق صريح على المدة والقيمة الإيجارية."

2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير" ما زالت هنا! (البند الثامن)

البند بيقول: "إذا تأخر المستأجر... لمدة ………… شهر يفسخ هذا العقد من تلقاء نفسه... ويحق للمؤجر رفع دعوى مستعجلة للحكم بإخلاء المستأجر إذ يعتبر وضع يده فى هذه الحالة يداً غاصبة..."

• الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" الشهيرة (الشرط الفاسخ الصريح) اللي ناقشناها في عقود الإيجار السكنية، لكنها هنا "أخطر" لأنها بتهدد "مشروعك التجاري" كله بالإغلاق الفوري.

• الترجمة: لو اتأخرت عن الإيجار المدة المذكورة (حتى لو يوم واحد بعد المدة دي)، العقد "اتفسخ". المؤجر يقدر يروح للقضاء المستعجل ويطردك بسرعة، ويعتبر وجودك في المحل "اغتصاب" للمكان!

• نصيحة "فن المرافعة": حاول إلغاء "الفسخ التلقائي" واستبداله بـ "إنذار رسمي" أولاً، أو على الأقل زيادة "مدة السماح" للتأخير.

3. اللغم الثالث: "التكاليف الإضافية" (البند الرابع) - هل هذا منطقي؟

البند بيقول: "يلتزم المستأجر بدفع قيمة استهلاك المياه والكهرباء وأيضًا نور السلم وأجرة البواب (إن وجد) كما اتفق على دفع مبلغ بـ ………… جنيه تحت حساب الصيانة."

• الخطر (للمستأجر):

  1. نور السلم والبواب: هل المحل ده جزء من "مول" أو "عمارة سكنية"؟ لو محل مستقل على الشارع، البند ده ملوش معنى. ولو جزء من عمارة، لازم يتحدد "نسبة" مشاركة المحل في المصاريف دي، مش كلها عليه.

  2. مبلغ الصيانة: "تحت حساب" إيه بالظبط؟ هل دي "وديعة صيانة"؟ ولا "دفعة شهرية" للصيانة العامة؟ ولو دفعة شهرية، مين بيعمل الصيانة دي وإيه اللي بتشمله؟ البند ده "غامض جداً" وفاتح باب للخلافات.

4. اللغم الرابع: "حظر التغيير" ضد "طبيعة التجارة" (البند السابع)

البند بيقول: "...عدم أحداث أي تغيير في المكان المؤجر كأن يحدث فيه فتحه أو يهدم حائط... إلا عن طريق إذن كتابي..."

• الخطر (للمستأجر): أي محل تجاري بيحتاج "تجهيزات" (Fit-out). ديكورات، تقسيمات داخلية، يافطة، تكييفات... إلخ. البند ده (بشكله الصارم) ممكن يمنعك تعمل أي حاجة جوهرية لتجهيز المحل لنشاطك، إلا "بموافقة كتابية" على كل خطوة.

• نصيحة "فن المرافعة": يجب إضافة بند "التجهيزات":

  • "يحق للطرف الثاني (المستأجر) إجراء التجهيزات والديكورات اللازمة لمباشرة نشاطه التجاري (.......)، بشرط ألا تضر بالسلامة الإنشائية للمبنى، وأن يحصل على الموافقات اللازمة لذلك. وعند انتهاء العقد، يلتزم المستأجر بـ (إزالة هذه التجهيزات وإعادة المكان لحالته / أو تركها للمؤجر دون مقابل / أو حسب الاتفاق)."

5. اللغم الخامس: "وفاة المستأجر" وإنهاء العقد (البند العاشر)

البند بيقول: "وفاة المستأجر لا يترتب عليها فسخ العقد، على أنه إذا كان عقد الإيجار قد حرر لاعتبارات شخصية... فيحق للمؤجر طلب فسخ العقد..."

• الخطر (لورثة المستأجر): جملة "اعتبارات شخصية" دي "مطاطية" جداً.

• السيناريو الكارثي: صاحب مطعم مشهور (له اسم وسمعة) استأجر محل. بعد وفاته، المؤجر ممكن يروح المحكمة ويقول "أنا أجرت له لشخصه ولسمعته"، ويطلب فسخ العقد وطرد الورثة اللي عاوزين يكملوا المشروع.

• الحل: يجب تعريف "الاعتبارات الشخصية" بدقة لو كانت موجودة فعلاً، أو إلغاء هذا الاستثناء وترك العقد ليستمر مع الورثة طالما ملتزمين بنفس النشاط.

6. اللغم السادس (المفقود): "حق اللافتة" (Signage Rights)

• الخطر (للمستأجر): العقد لم يذكر "بكلمة" حق المستأجر في وضع "لافتة" باسم محله على واجهة العقار.

• النتيجة: المؤجر ممكن يمنعك من وضع اللافتة، أو يطلب منك "إيجار إضافي" مقابل السماح بها.

• الحل: يجب إضافة بند صريح: "يحق للطرف الثاني وضع لافتة تجارية باسم (.......) على واجهة المحل المؤجر، بأبعاد ومواصفات تتفق مع القوانين واللوائح المعمول بها."

---

نموذج صيغة عقد إيجار محل تجاري (للاسترشاد بعد فهم المخاطر)

تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويحتوي على "الألغام" المذكورة. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديل البنود لتناسب طبيعة النشاط التجاري والتفاوض عليها بعناية.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع إضافة ترقيم للبند الأخير ليكون 13)

عقد إيجار محل تجاري (خاضع للقانون 4 لسنة 1996)

إنه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……… تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول مؤجر) السيد/ …………… (طرف ثان مستأجر)

(البند الأول – العين المؤجرة) أجر الطرف الأول للطرف الثاني ما هو المحل التجاري الكائن بـ (العقار رقم … شارع …) والمسمى (....)، وذلك لاستخدامه في نشاط (............) فقط. (يجب وصف المحل بدقة).

(البند الثاني: مدة الإيجار والتجديد - خطر الغموض!) مدة هذا العقد (.... سنوات) تبدأ من …/…/… وتنتهي في …/…/… وشروط التجديد لمدة أخرى هي (............)، إلا إذا حصل تنبيه بعدم الرغبة في التجديد قبل (.... شهر) من انتهاء المدة. ويلتزم المستأجر بدفع تعويض قدره (……) عن كل شهر تأخير في التسليم.

(البند الثالث: القيمة الإيجارية) تحددت أجرة المكان المؤجر بـ (……… جنيه) شهريًا تدفع مقدماً أول كل شهر.

(البند الرابع: التكاليف الإضافية - خطر الغموض!) يلتزم المستأجر بدفع قيمة استهلاك (المياه والكهرباء) الخاصة بالمحل. (يجب توضيح: هل يتحمل نور السلم والبواب؟ ومبلغ الصيانة؟).

(البند الخامس: التأمين) دفع المستأجر مبلغ (……… جنيه) كتأمين، لا يرد إلا عند انتهاء العقد وتسليم المحل بالحالة التي كان عليها.

(البند السادس: إقرار المعاينة) يقر المستأجر أنه عاين المكان المؤجر وقبله بحالته الراهنة (As-Is).

(البند السابع: المحافظة والتغييرات - خطر!) تعهد المستأجر بالمحافظة على المكان... وعدم أحداث أي تغيير... إلا بإذن كتابي... وإلا اعتبر العقد مفسوخاً... (يجب تعديله للسماح بالتجهيزات الضرورية).

(البند الثامن: التأخير في دفع الإيجار - خطر المقصلة!) إذا تأخر المستأجر... لمدة (…… شهر) يفسخ هذا العقد من تلقاء نفسه... ويعتبر وضع يده يداً غاصبة...

(البند التاسع: حظر التنازل من الباطن) يحظر على المستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن... دون إذن كتابي... وإلا اعتبر العقد مفسوخاً.

(البند العاشر: وفاة المستأجر أو إفلاسه - خطر!) وفاة المستأجر لا تفسخ العقد، إلا إذا كان الإيجار لاعتبارات شخصية... فيحق للمؤجر طلب الفسخ... ويكون نفس الأمر في حالة إعسار المستأجر أو إفلاسه.

(البند الحادي عشر: بيع العقار) بيع العقار لا يترتب عليه فسخ العقد...

(البند الثاني عشر: الاختصاص القضائي) تختص محكمة (……….) بالفصل فى أي نزاع...

(البند الثالث عشر: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها.

الطرف الأول (المؤجر) الطرف الثاني (المستأجر)

• الاسم/ …………………

• التوقيع/ ……………….. * الاسم/ …………………

• التوقيع/ ………………..

(انتهت المقالة)