شرح صيغة عقد الإيجار (القانون 4 لسنة 1996) - 6 بنود "كارثية" يجب مراجعتها

"أخيراً عقد إيجار واضح ومحدد المدة ومفيهوش مشاكل الإيجار القديم!"

هذه هي الجملة التي يرددها الكثيرون عند توقيع "عقد إيجار خاضع للقانون 4 لسنة 1996". هذا القانون جاء ليضع نهاية لعقود الإيجار المفتوحة الأبدية، ويخضع العلاقة بين المؤجر والمستأجر لمبدأ "العقد شريعة المتعاقدين" ضمن إطار القانون المدني.

لكن أهلاً بك في "فن المرافعة". الحقيقة المرة: "شريعة المتعاقدين" دي غالباً بتكون "شريعة المؤجر" لوحده، خاصة عند استخدام النماذج الجاهزة. هذا العقد "الجديد"، بصيغته المنتشرة (الموجودة بالأسفل)، ما زال مليئاً بالبنود "المجحفة" (الظالمة) للمستأجر.

في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الحاسم"، وكشف أخطر 6 "ألغام" قانونية فيه يجب أن تحذر منها قبل التوقيع.

---

أولاً: ما هو "القانون 4 لسنة 1996"؟

ببساطة، هذا القانون قال كلمتين أساسيتين:

1. الأماكن الجديدة أو المنتهية: أي مكان "مأجرش قبل كده"، أو "عقده القديم خلص"، يخضع للقانون المدني (يعني عقد محدد المدة).

2. نهاية تلقائية: العقد ينتهي بانتهاء مدته "تلقائياً" دون الحاجة لتنبيه (ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك).

هذا القانون هو أساس العقد الذي نناقشه، وهو يهدف لوضوح العلاقة وتحديدها بوقت.

---

أخطر 6 "ألغام" في عقد الإيجار (القانون الجديد)

1. اللغم الأول: "مقصلة التأخير" ما زالت موجودة! (البند الثامن)

البند بيقول: "إذا تأخر المستأجر... لمدة ………… شهر يفسخ هذا العقد من تلقاء نفسه... ويحق للمؤجر رفع دعوى مستعجلة للحكم بإخلاء المستأجر إذ يعتبر وضع يده فى هذه الحالة يداً غاصبة..."

• الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" الشهيرة (الشرط الفاسخ الصريح) التي ناقشناها في عقود سابقة.

  1. لو اتأخرت عن الإيجار المدة المذكورة (حتى لو يوم واحد بعدها)، العقد "اتفسخ" تلقائياً.

  2. المؤجر يقدر يروح للقضاء المستعجل ويطردك بسرعة، ويعتبر وجودك في المكان "اغتصاب" له!

  3. الأخطر: هذا البند (غالباً ضمنياً) بيسلبك حقك القانوني في "إيداع الأجرة" بالمحكمة لإنقاذ الموقف.

• نصيحة "فن المرافعة": هذا البند "قاتل". حاول إلغاء "الفسخ التلقائي" واستبداله بـ "إنذار رسمي" أولاً، أو على الأقل زيادة "مدة السماح" للتأخير في الفراغ المخصص.

2. اللغم الثاني: "شروط التجديد" الغامضة (البند الثاني)

البند بيقول: "...وشروط التجديد لمدة أخرى هي ………………، إلا إذا حصل تنبيه... بعدم الرغبة فى التجديد..."

• الخطر (للطرفين): الفراغ ده "كارثة" لو تُرك فارغاً أو كُتب بشكل غامض.

  1. لو تُرك فارغاً: معناه "لا تجديد تلقائي". العقد ينتهي بانتهاء مدته، والمؤجر غير ملزم بالتجديد.

  2. لو كُتب "بنفس الشروط": "فخ" للمؤجر لو الإيجارات زادت.

  3. لو كُتب "باتفاق الطرفين": مجرد "وعد بالتفاوض".

• الحل الآمن (نصيحة فن المرافعة): يجب أن تكون شروط التجديد "واضحة ومحددة":

  • مثال: "ويجدد العقد تلقائياً لمدة أخرى مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل (شهرين) من نهاية المدة، على أن تزاد القيمة الإيجارية بنسبة (10%) سنوياً عند كل تجديد."

3. اللغم الثالث: "التكاليف الإضافية" (البند الرابع) - من يدفع ماذا؟

البند بيقول: "يلتزم المستأجر بدفع قيمة استهلاك المياه والكهرباء وأيضًا نور السلم وأجرة البواب (إن وجد) كما اتفق على دفع مبلغ بـ ………… جنيه تحت حساب الصيانة."

• الخطر (للمستأجر):

  1. نور السلم والبواب: تحميلها بالكامل على مستأجر واحد (لو شقة) غير منطقي. يجب تحديد "نسبة" أو آلية توزيع.

  2. مبلغ الصيانة: "تحت حساب" ماذا؟ هل هي وديعة؟ دفعة شهرية؟ وما هي الصيانة التي تغطيها؟ البند "غامض جداً".

• الحل: يجب تفصيل هذه المصروفات بدقة: "يتحمل المستأجر قيمة استهلاكه الخاص من (مياه وكهرباء وغاز)، بالإضافة إلى حصته في (صيانة الأسانسير، نظافة المدخل...) بواقع مبلغ شهري قدره .....".

4. اللغم الرابع: "المعاينة النافية للجهالة" (البند السادس)

البند بيقول: "...عاين المكان المؤجر... ويقر انه ملائم له... وقبله بحالته..."

• الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" التي تسقط حقك في "ضمان العيوب الخفية". لو اكتشفت مشكلة جسيمة بعد الاستلام (تسريب مياه، مشكلة كهرباء خطيرة)، البند ده بيمنعك من الرجوع على المؤجر.

• الحل: "المعاينة" يجب أن تكون فحصاً دقيقاً (كهرباء، سباكة، غاز) قبل التوقيع، أو إضافة بند "يلتزم المؤجر بإصلاح أي عيوب خفية جوهرية تظهر خلال الشهر الأول من الإيجار".

5. اللغم الخامس: "حظر التغيير المطلق" (البند السابع)

البند بيقول: "...عدم أحداث أي تغيير فى المكان المؤجر... إلا عن طريق إذن كتابي..."

• الخطر (للمستأجر): البند ده (بشكله الصارم) ممكن يمنعك حتى من تركيب "تكييف" أو "طبق دش" إلا بإذن كتابي، مما قد يعطل استخدامك للمكان.

• الحل: يمكن تعديله للسماح بـ "التحسينات غير الضارة بالسلامة الإنشائية والتي يمكن إزالتها عند المغادرة" أو تحديد ما هو مسموح وما هو ممنوع بوضوح.

6. اللغم السادس: "وفاة المستأجر" والاعتبارات الشخصية (البند العاشر)

البند بيقول: "وفاة المستأجر لا تفسخ العقد، إلا إذا كان الإيجار لاعتبارات شخصية... فيحق للمؤجر طلب الفسخ..."

• الخطر (لورثة المستأجر): جملة "اعتبارات شخصية" "مطاطية" وتفتح باب النزاع.

• التحليل: القانون المدني (الذي يحكم هذا العقد) لا يورث عقد الإيجار إلا لبعض الفئات المحددة وبشروط. لكن هذا البند يعطي المؤجر حجة إضافية لطلب إنهاء العقد إذا استطاع إثبات أن الإيجار كان لشخص المستأجر بالذات.

---

نموذج صيغة عقد إيجار (القانون 4 لسنة 1996 - للاسترشاد)

تحذير: هذا النموذج يحتوي على كل "الألغام" المذكورة. لا تقم بالتوقيع عليه كما هو. استخدمه كنقطة بداية لفهم البنود والتفاوض عليها.

(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)

عقد ايجار وفقا للقانون 4 لسنة 1996م

انه في يوم ………… الموافق …/ …/ ……… تم الاتفاق بين كل من: السيد/ …………… (طرف أول مؤجر) السيد/ …………… (طرف ثان مستأجر)

(تمهيد...) بموجب هذا العقد أجر الطرف الأول إلى الطرف الثاني... ما هو ……… بقصد استعماله ………… وهذا المكان المؤجر يخضع لقواعد القانون رقم 4 لسنة 1996، وقواعد القانون المدني...

(البند الأول: التمهيد) ...جزء لا يتجزأ...

(البند الثاني: مدة الإيجار - خطر التجديد!) مدة هذه العقد … تبدأ من … وتنتهي فى …… وشروط التجديد لمدة أخري هى (............)، إلا إذا حصل تنبيه بعدم الرغبة فى التجديد... (يجب ملء الفراغ بوضوح) ...والتزم بدفع تعويض يقدر بـ ……… جنيه عن كل شهر تأخير (يجب تحديد أساس التعويض).

(البند الثالث: القيمة الإيجارية) تحددت أجرة المكان المؤجر بـ (……… جنيه) شهريًا تدفع مقدمًا...

(البند الرابع: التزامات المستأجر - خطر الغموض!) يلتزم المستأجر بدفع قيمة استهلاك المياه والكهرباء وأيضًا نور السلم وأجرة البواب (إن وجد) كما اتفق على دفع مبلغ بـ (………… جنيه) تحت حساب الصيانة. (يجب التفصيل)

(البند الخامس: التأمين) دفع المستأجر... مبلغ (……… جنيه) على سبيل التأمين لا يرد إلا عند انتهاء العقد...

(البند السادس: إقرار المعاينة - خطر!) يقر المستأجر أنه عاين المكان المؤجر... وقبله بحالته... (يسقط ضمان العيوب الخفية)

(البند السابع: المحافظة على المكان المؤجر) تعهد المستأجر بالمحافظة... ويتعهد بعدم أحداث أى تغيير... إلا بإذن كتابي... وإلا اعتبر هذا العقد مفسوخًا...

(البند الثامن: التأخير فى دفع الإيجار - خطر المقصلة!) إذا تأخر المستأجر... لمدة (………… شهر) يفسخ هذا العقد من تلقاء نفسه... ويعتبر وضع يده يدا غاصبة... (يجب التفاوض على مدة السماح وإلغاء الفسخ التلقائي)

(البند التاسع: التنازل عن الإيجار من الباطن) يحظر على المستأجر التنازل... دون الحصول على إذن كتابي... وإلا اعتبر العقد مفسوخًا.

(البند العاشر: وفاة المستأجر - خطر!) وفاة المستأجر لا تفسخ العقد، إلا إذا كان الإيجار لاعتبارات شخصية... فيحق للمؤجر طلب الفسخ...

(البند الحادي عشر: بيع العقار) بيع العقار لا يترتب عليه فسخ العقد...

(البند الثاني عشر: الاختصاص القضائي) تختص محكمة (……….) بالفصل فى أى نزاع...

(البند الثالث عشر: نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها.

الطرف الأول (المؤجر) الطرف الثانى (المستأجر)

• الاسم/ …………………

• التوقيع/ ……………….. * الاسم/ …………………

• التوقيع/ ………………..

(انتهت المقالة)