صيغة عقد إيجار جدك (المحل التجاري): أخطر 6 بنود قبل توقيعك (شرح المادة 594 مدني)
"لقيت محل 'لقطة' شغال وعليه رجل، وصاحبه عاوز يأجرهولي بالـ 'جدك' بتاعه... فرصة متتعوضش!"
أهلاً بك في "فن المرافعة". قبل ما تمضي على "عقد إيجار جدك" ده، لازم تعرف إنك داخل "حقل ألغام" قانوني هو الأخطر في قانون الإيجارات المصري. كلمة "جدك" دي مش مجرد كلمة عامية عن "الفرش"، دي ليها تبعات قانونية معقدة جداً.
هذا العقد ليس مجرد "إيجار محل"، بل هو محاولة "لتأجير بيزنس قائم" بما فيه من اسم وسمعة وزباين وبضاعة. والنماذج الجاهزة (مثل الصيغة بالأسفل) مليئة بالثغرات والألغام.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "الشائك"، وكشف أخطر 6 بنود فيه، مع التركيز على النقطة القانونية "القاتلة": هل العقد الأصلي للمحل يسمح بالتأجير من الباطن أصلاً؟
أولاً: الكارثة القانونية المحتملة (المادة 594 مدني)
قبل ما تقرأ أي بند، لازم تسأل السؤال ده: "هل المؤجر (الطرف الأول في العقد ده) هو 'مالك العقار' نفسه؟ ولا هو 'المستأجر الأصلي' للمحل من مالك العقار؟"
الحالة الأولى (لو هو المالك): يبقى العقد ده مجرد "إيجار محل مفروش" بقواعد خاصة، والمخاطر أقل (لكن لسه موجودة).
الحالة الثانية (لو هو المستأجر الأصلي): هنا الكارثة.
القاعدة: 99% من عقود إيجار المحلات التجارية (القديمة والجديدة) تحظر على المستأجر الأصلي "التأجير من الباطن" أو "التنازل عن الإيجار" للغير.
الاستثناء الوحيد (مادة 594/2 مدني): القانون استثنى حالة واحدة بس: لو المستأجر الأصلي "أنشأ" في المحل ده "متجر أو مصنع" (يعني عمل بيزنس وليه اسم وسمعة وسجل تجاري)، من حقه "يبيع" المتجر أو المصنع ده "بكل عناصره" (بما فيها الحق في الإيجار) حتى لو العقد الأصلي بيمنع التنازل. (ودي الحالة اللي بيسموها "بيع الجدك").
اللغم القاتل (اللي العقد ده بيحاول يعمله): المادة 594 سمحت بـ "بيع" الجدك، لكنها لم تسمح بـ "تأجير" الجدك لو العقد الأصلي بيمنع التأجير من الباطن! (وده اللي أكدته محكمة النقض - زي ما الملاحظة رقم 1 بتقول صح).
النتيجة: لو إنت (الطرف الثاني) أجّرت "الجدك" من "المستأجر الأصلي" اللي عقده بيمنعه من التأجير من الباطن... العقد بتاعك ده ممكن يكون "باطل"، ومن حق "مالك العقار" الأصلي يطردك إنت والمستأجر الأصلي من المحل فوراً.
أخطر 6 "ألغام" في عقد "إيجار الجدك" (بافتراض صحته المبدئية)
حتى لو تخطينا "اللغم الأول" (بطلان العقد لمخالفة الحظر)، العقد ده لسه مليان مخاطر:
1. اللغم الأول: "المعاينة النافية للجهالة" (البند العاشر) - الفخ الأكبر!
البند بيقول: "تمت معاينة المتجر... معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع... بضمان ما قد يظهر من عيوب."
الخطر (للمستأجر): توقيعك على البند ده هو "انتحار" تجاري.
الترجمة: إنت بتقر إنك "فحصت" البيزنس ده (المحل + الجدك) فحص كامل، وقبلته "زي ما هو" بكل مصايبه الخفية.
السيناريو الكارثي: تستلم المحل، وتكتشف إن عليه "ديون ضرايب" بمئات الألوف، أو إن "رخصته" مسحوبة، أو إن "البضاعة" الموجودة منتهية الصلاحية، أو إن "سمعة" المحل في الحضيض. قانوناً، إنت لبست كل ده، لأنك "نفيت الجهالة".
نصيحة "فن المرافعة": إياك أن توقع على هذا العقد قبل عمل "فحص نافي للجهالة" (Due Diligence) حقيقي وشامل بمعرفة متخصصين (محاسب قانوني، محامي، فني متخصص في النشاط).
2. اللغم الثاني: "مقصلة التأخير" (البند الثاني)
البند بيقول: "...وفى حالة إخلال الطرف الثاني بهذا الالتزام يصبح العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار..."
الخطر (للمستأجر): نفس "المقصلة" المعتادة. لو اتأخرت يوم واحد عن دفع إيجار "الجدك"، العقد اتفسخ، ومشروعك اتقفل.
التحليل: في البيزنس، التأخير وارد. لازم يكون فيه "مدة سماح" معقولة، وإجراءات "إنذار" قبل الفسخ التلقائي ده.
3. اللغم الثالث: "التزامات العمال" (البند الثامن)
البند بيقول: "يلتزم الطرف الثاني بعقود العمل المتعلقة بالعاملين بالمتجر وما يترتب عليها..."
الخطر (للمستأجر): إنت (كمستأجر جديد) بتلبس "كل" التزامات عقود العمل القديمة (مرتبات، تأمينات، مكافآت نهاية خدمة، مشاكل قانونية سابقة).
نصيحة "فن المرافعة": قبل التوقيع، لازم تطلب "كشف كامل" بكل العاملين، وعقودهم، وموقفهم التأميني، وأي مستحقات متأخرة عليهم. وتتفاوض مع المؤجر مين هيتحمل المستحقات دي.
4. اللغم الرابع: "التأمين المحبوس" (البند الثالث)
البند بيقول: "...كتابين (كتأمين) يرد في حالة قيام الطرف الثاني بتنفيذ التزاماته... وإلا كان للطرف الأول حبس هذا التأمين..."
الخطر (للمستأجر): إيه هي "الالتزامات" دي بالظبط؟ البند غامض. المؤجر ممكن "يحبس" التأمين ده لأي سبب (خدش في الحيطة، لمبة محروقة).
الحل: لازم يتحدد "سبب" خصم التأمين بوضوح (مثلاً: "لسداد قيمة أي تلفيات مثبتة في 'كشف الموجودات' لم يقم المستأجر بإصلاحها").
5. اللغم الخامس: "حظر التعديل المطلق" (البند السادس)
البند بيقول: "لا يجوز للطرف الثاني إجراء أي تعديل سواء بداخل المتجر أو بواجهته..."
الخطر (للمستأجر): أي بيزنس بيحتاج يتطور ويتغير. البند ده بيمنعك تعمل أي تعديل (حتى لو بسيط) إلا بموافقة المؤجر، وده ممكن "يخنق" البيزنس بتاعك.
الحل: يجب السماح بـ "التعديلات غير الجوهرية" أو "التعديلات اللازمة لتطوير النشاط" بشرط عدم الإضرار بالعين.
6. اللغم السادس (المفقود والمهم): "كشف الموجودات" الدقيق
الخطر: العقد أشار لوجود "كشف ببيان الموجودات المادية". لو الكشف ده مش موجود، أو لو مكتوب بشكل عام (مثلاً: "ثلاجة عرض عدد 1")، يبقى العقد ده "مالوش لازمة".
الحل: لازم يكون فيه "كشف تفصيلي جداً" لكل قطعة موجودة (نوعها، موديلها، حالتها، سعرها التقديري)، ويكون "موقع" عليه من الطرفين ومرفق بالعقد. ده هو "أساس" العقد كله.
نموذج صيغة عقد إيجار جدك (للاسترشاد بعد فهم المخاطر الكارثية)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط ويحتوي على كل "الألغام" المذكورة، وقد يكون "باطلاً" أصلاً إذا كان يخالف عقد الإيجار الأصلي. "فن المرافعة" ينصح بشدة بعدم التوقيع عليه دون استشارة محامٍ متخصص ومراجعة عقد الإيجار الأصلي للمحل.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع التأكيد على البنود الخطرة)
عقد إيجار متجر (جدك)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - المؤجر "المالك أو المستأجر الأصلي") السيد/ ……………….. (طرف ثان - المستأجر للجدك)
(البند الأول - تحديد صفة المؤجر - هام جداً!) يقر الطرف الأول بأنه (المالك للعقار رقم...) أو (المستأجر الأصلي للعين الكائنة بـ... بموجب العقد المؤرخ ... والذي يسمح له بالتأجير من الباطن "يجب إرفاق صورة العقد الأصلي والموافقة")... وقد أنشأ بها متجراً باسم (.........) مقيد بالسجل التجاري رقم (.........).
(البند الثاني - الإيجار والفسخ التلقائي - خطر!) ...قام الطرف الأول بتأجير المتجر... للطرف الثاني لقاء أجرة شهرية قدرها (.........)... وفى حالة إخلال الطرف الثاني بهذا الالتزام يصبح العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه...
(البند الثالث - التأمين) قام الطرف الثاني بدفع مبلغ (.........) كتأمين... يرد في حالة قيام الطرف الثاني بتنفيذ التزاماته... وإلا كان للطرف الأول حبسه...
(البند الرابع - الكفيل) يقر السيد/ ………. بأنه يكفل الطرف الثاني على وجه التضامن...
(البند الخامس - نطاق الإيجار) يشمل الإيجار الانتفاع بالمتجر بجميع عناصره ومقوماته المادية (حسب الكشف المرفق) والمعنوية (الاسم التجاري، السمعة)...
(البند السادس - حظر التعديل) لا يجوز للطرف الثاني إجراء أي تعديل...
(البند السابع - المدة) مدة هذا العقد (......... سنوات)... تبدأ من ... وتنتهي في ... دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء. (يجب التفاوض على التجديد)
(البند الثامن - التزامات العمال - خطر!) يلتزم الطرف الثاني بعقود العمل المتعلقة بالعاملين بالمتجر... ويعتبر وحده المسئول... (يجب عمل فحص نافي للجهالة)
(البند التاسع - المسئولية أمام الجهات) يصبح الطرف الثاني اعتباراً من اليوم مسئولاً أمام جميع الجهات عن المتجر...
(البند العاشر - المعاينة النافية للجهالة - أخطر بند!) تمت معاينة المتجر بمعرفة الطرف الثاني معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الأول بضمان ما قد يظهر من عيوب. (يجب رفض هذا البند أو تقييده بشدة)
(البند الحادي عشر - ضمانات المؤجر) يضمن الطرف الأول ضمان التعرض القانوني... وخلو المتجر من كافة الحقوق العينية والشخصية. (يجب التأكد من هذا عملياً)
(البند الثاني عشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم………….. بنظر ما قد ينشب من منازعات...
(البند الثالث عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من ثلاث نسخ، لكل طرف نسخة. (يجب إرفاق كشف الموجودات المفصل)
الطرف الأول الطرف الثاني
(يُرفق: كشف تفصيلي بالموجودات المادية وحالتها وقيمتها، موقع عليه من الطرفين)
(انتهت المقالة)
