هتبدل شقة بشقة؟ 5 "ألغام" قانونية في "صيغة عقد البدل" لازم تعرفها (مع الصيغة)
عندك قطعة أرض وصاحبك عنده شقة، وعاوزين "تبدلوا" مع بعض؟ العملية دي اسمها قانوناً "عقد بدل" أو "مقايضة". ولما بتتفقوا إن محدش هيدفع فرق فلوس للتاني، ده بيكون اسمه "عقد بدل بدون عوض".
قد يبدو الأمر بسيطاً ومفيداً للطرفين، لكن في "فن المرافعة"، إحنا بنشوف عشرات القضايا اللي بدأت من "حسن النية" في العقود دي. عقد البدل هو واحد من أخطر العقود، لأنك فيه بتكون "بائع" و"مشتري" في نفس الوقت.
أي مشكلة في "ملكية" الطرف التاني، معناها إنك خسرت ملكيتك بالكامل.
قبل ما توقع على عقد زي ده، إحنا هنشرح لك أهم 5 "ألغام" قانونية مخفية في بنوده، وفي الآخر هنديلك الصيغة القانونية السليمة.
أخطر 5 "ألغام" في عقد البدل (المقايضة)
1. لغم "التقييم المتساوي" (البند السابع)
البند بيقول: "يقر الطرفان أن العقارين المتبادلين متعادلان في القيمة ولا يستحق كل من المتبادلين أي شئ قبل الآخر."
الخطر: ده "إقرار قضائي" منك. لو بعد التوقيع اكتشفت إن شقتك كانت تساوي 2 مليون، والأرض اللي خدتها متسواش غير مليون واحد، لا يمكنك قانوناً الرجوع عليه ومطالبته بالفرق (إلا في حالات نادرة جداً زي "الغبن الاستغلالي" وإثباتها شبه مستحيل).
نصيحة "فن المرافعة": إياك تعتمد على التقييم "بالنظر" أو "بالود". قبل التوقيع، لازم تجيب "مقيّم عقاري" معتمد يقيم العقارين ويكتب تقرير رسمي. لو فيه فرق، لازم يتكتب في العقد (ويبقى "عقد بدل بعوض").
2. لغم "المعاينة النافية للجهالة" (البند الثامن)
البند بيقول: "يقر الطرفان بأن كل منهما قد عاين العقار... المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وأنه قبله بحالته الراهنة."
الخطر: الجملة دي معناها إنك قبلت العقار "زي ما هو" (As-Is)، بكل "عيوبه الظاهرة" و"الخفية". لو خدت شقة، وبعد أسبوع اكتشفت إن السباكة بايظة أو فيه شروخ في الأساسات، البند ده بيمنعك من الرجوع على الطرف التاني للمطالبة بالإصلاح أو التعويض.
نصيحة "فن المرافعة": "المعاينة" هنا مش معناها "بصيت عليه". معناها إنك جبت مهندس فحص الأساسات، وجبت سباك وكهربائي فحصوا الشغل. متوقعش على البند ده غير وإنت متأكد 100% من سلامة العقار اللي هتاخده.
3. لغم "ضمانات الملكية" (البند 3 و 6)
البند بيقول: "يقر الطرف (...) بأن العقار المذكور خالى من كافة الحقوق العينية... كالرهن والاختصاص والامتياز..."
الخطر: ده مجرد "إقرار" على ورق. إيه اللي يضمن إنه مش كدب؟ إيه اللي يضمن إن الطرف التاني مش واخد قرض "برهن" الشقة دي للبنك؟ لو رهنها، البنك ممكن يحجز على الشقة (اللي بقت بتاعتك) ويبيعها في مزاد علني.
نصيحة "فن المرافعة": متثقش في الورق اللي في إيده. قبل التوقيع، لازم تروح "الشهر العقاري" بنفسك، وتطلب "شهادة سلبية" (Negative Certificate) على العقار ده. الشهادة دي هي الورقة الوحيدة اللي بتثبت إن العقار "نضيف" وم عليهوش أي حقوق للغير.
4. لغم "ضمان الاستحقاق"
الخطر: إيه اللي يحصل لو بعد ما بدلت، ظهر "طرف ثالث" (زي ابن عم البائع مثلاً) ورفع قضية "استحقاق" وقال إن الأرض دي بتاعته هو أصلاً وكسب القضية؟
النتيجة: الأرض هتتاخد منك. وإنت هتكون خسرت شقتك اللي إديتهاله. هتدخل في دوامة قضايا علشان ترجع شقتك أو تاخد تعويض، وده لو عرفت تاخده.
نصيحة "فن المرافعة": لازم العقد يتضمن "بند صريح" خاص بـ "ضمان الاستحقاق"، وينص على "شرط جزائي" ضخم جداً (يفوق قيمة العقار) في حالة ظهور أي منازعات مستقبلية على الملكية.
5. لغم "التسجيل" (البند التاسع)
البند بيقول: "بمجرد التوقيع... يصبح كل منهما المالك الوحيد..."
الخطر: الجملة دي غلط قانوناً في العقارات. التوقيع على "العقد الابتدائي" ده لا ينقل الملكية. اللي بينقل الملكية هو "التسجيل" في الشهر العقاري.
نصيحة "فن المرافعة": العقد ده هو "خطوة أولى" بس. بعد التوقيع، لازم إنتوا الاتنين تروحوا الشهر العقاري "لتسجيل" البدل، أو ترفعوا "دعوى صحة ونفاذ" لعقد البدل ده. من غير تسجيل، إنت مجرد "حائز" للعقار، مش "مالك".
خلاصة "فن المرافعة"
عقد البدل أخطر من عقد البيع. لأن في البيع، لو الملكية فيها مشكلة، إنت بتخسر "فلوس". لكن في البدل، لو ملكية الطرف التاني فيها مشكلة، إنت بتخسر "عقارك" (بيتك أو أرضك).
نموذج صيغة عقد بدل بدون عوض (للاسترشاد)
تحذير: هذا النموذج للاسترشاد فقط. لا تقم بالتوقيع عليه إلا بعد مراجعة محامٍ متخصص، والتأكد من سلامة العقارين (هندسياً وقانونياً عبر الشهر العقاري).
إنه فى يوم …………. الموافق / / 202 م تحرر هذا العقد بين كل من : –
أولاً: السيد/ ………………………….
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
المقيم فى: ………………………………. (طرف أول - مُبَادِل)
ثانياً: السيد/ ………………………..
الجنسية: ............. ، رقم قومي: ........................
المقيم فى: ……………………………….. (طرف ثانى - مُبَادِل)
تمهيد بعد أن أقر المتعاقدان بمجلس هذا العقد بأهليتهما الكاملة للتعاقد والتصرف، اتفقوا على ما يلى:
(البند الأول: البدل الخاص بالطرف الأول) بموجب هذا العقد، أسقط وتنازل وبكافة الضمانات الفعلية والقانونية الطرف الأول للطرف الثانى القابل لذلك، ما هو: ........................ (اذكر العقار بالتفصيل: شقة رقم... بالعقار رقم... شارع... قسم... ومساحتها... وحدودها الأربعة...)
(البند الثاني: ملكية الطرف الأول) يقر الطرف الأول بأن العقار المذكور في البند الأول مملوك له بموجب (العقد المسجل رقم... لسنة... شهر عقاري... أو بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ... أو بموجب إعلام الوراثة...).
(البند الثالث: ضمانات الطرف الأول) يقر الطرف الأول بأن العقار المذكور خالٍ من كافة الحقوق العينية أياً كان نوعها، كالرهن والاختصاص والامتياز وحقوق الانتفاع والارتفاق، ظاهرة كانت أم خفية، وأنه ليس موقوفاً ولا حكراً، كما يقر بأنه حائز له دون منازع وبصفة ظاهرة ومستمرة ولم يسبق له التصرف فيه.
(البند الرابع: البدل الخاص بالطرف الثاني) في مقابل ما تنازل عنه الطرف الأول، أسقط وتنازل الطرف الثانى بدوره وعلى سبيل التبادل للطرف الأول القابل لذلك، وبكافة الضمانات الفعلية والقانونية عن ما هو: ........................ (اذكر العقار الثاني بالتفصيل: قطعة أرض رقم... حوض... ناحية... ومساحتها... وحدودها الأربعة...)
(البند الخامس: ملكية الطرف الثاني) يقر الطرف الثانى بأن العقار المذكور في البند الرابع مملوك له بموجب (العقد المسجل رقم... لسنة... شهر عقاري... أو بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ... أو بموجب إعلام الوراثة...).
(البند السادس: ضمانات الطرف الثاني) يقر الطرف الثانى بأن العقار المذكور خالٍ من كافة الحقوق العينية أياً كان نوعها، كالرهن والاختصاص والامتياز وحقوق الانتفاع والارتفاق، ظاهرة كانت أم خفية، وأنه ليس موقوفاً ولا حكراً، كما يقر بأنه حائز له دون منازع وبصفة ظاهرة ومستمرة ولم يسبق له التصرف فيه.
(البند السابع: تعادل القيمة (بدون عوض)) يقر الطرفان بأن العقارين المتبادلين متعادلين تماماً في القيمة السوقية وقت تحرير هذا العقد، وبناءً عليه، لا يستحق أي من الطرفين أي مقابل نقدي (عوض) من الطرف الآخر.
(البند الثامن: المعاينة النافية للجهالة) يقر الطرفان بأن كل منهما قد عاين العقار المتنازل له عنه (محل هذا العقد) المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً، وأنه قبله بحالته الراهنة (As-Is) دون أن يحق لأحدهما الرجوع على الآخر بأي شيء بسبب ذلك أو بسبب أي عيوب ظاهرة أو خفية.
(البند التاسع: انتقال الحيازة والملكية)
بمجرد التوقيع على هذا العقد، يصبح كل طرف هو الحائز القانوني للعقار الذي اختص به ويحق له تسلمه فوراً.
يقر كل طرف بتسليم الطرف الآخر كافة مستندات الملكية المتعلقة بالعقار المتنازل عنه.
يلتزم الطرفان بالامتثال أمام الشهر العقاري لإنهاء إجراءات التسجيل ونقل الملكية، أو المثول أمام المحكمة للإقرار بصحة ونفاذ هذا العقد، ويلتزم كل طرف بتقديم كافة المستندات اللازمة لذلك.
(البند العاشر: الاختصاص القضائي) اتفق الطرفان على أنه في حالة نشوب أي نزاع (لا قدر الله) بسبب تفسير أو تنفيذ أي بند من بنود هذا العقد، يكون الفصل فيه من اختصاص محكمة ........................ الابتدائية.
(البند الحادي عشر: نسخ العقد) تحرر هذا العقد من نسختين، بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم.
الطرف الأول (المُبَادِل)
الاسم: ……………………………….
رقم البطاقة: ………………………….
التوقيع: ………………………………
الطرف الثانى (المُبَادِل)
الاسم: ………………………………….
رقم البطاقة: ………………………………..
التوقيع: …………………………………
(انتهت المقالة)
