عقد إيجار سطح للإعلانات (نموذج 2): احذر "لغم" البند الثامن القاتل! (6 مخاطر أخرى)
عدنا مرة أخرى لعالم "تأجير الأسطح للإعلانات"، ومع نموذج عقد جديد يبدو أكثر تفصيلاً، ولكنه يخفي "لغماً" قانونياً هو الأخطر على الإطلاق، خاصة للمستأجر (شركة الإعلانات).
أهلاً بك في "فن المرافعة". إذا كنت مالك عقار تفكر في تأجير سطحك، أو شركة إعلانات تبحث عن موقع مميز، فالعقد الذي سنحلله اليوم (النموذج الثاني المنتشر) هو مثال صارخ على كيف يمكن لعقد "جاهز" أن يدمر العلاقة بين الطرفين ويتسبب في خسائر فادحة.
في هذا المقال، سنقوم بتشريح هذا العقد "المفخخ"، وكشف أخطر 6 بنود فيه، مع التركيز بشكل خاص على "الكارثة القانونية" في البند الثامن.
أخطر 6 "ألغام" في هذا العقد (النموذج الثاني)
1. اللغم الأول: "ادفع حتى لو معرفتش تستخدمه!" (البند الثامن) - أخطر لغم!
البند بيقول: "...ولا يجوز للطرف الثاني حبسها (الأجرة) لأي سبب من الأسباب ولو استحال الانتفاع بسبب لا يرجع إلى الطرف الأول، وفى هذه الحالة يستحق الأخير (المؤجر) الأجرة عن كامل مدة العقد."
الخطر (للمستأجر): هذا البند هو "كارثة" قانونية وظلم فادح.
الترجمة: لو حصلت "مصيبة" منعتك من استخدام السطح ده (وبالتالي اللافتة)، والمصيبة دي "ملهاش دعوة بالمالك"... إنت مش بس هتفضل تدفع الإيجار الشهري، لأ، إنت هتكون ملزم تدفع إيجار "كامل مدة العقد المتبقية" فوراً!
السيناريو الكارثي:
الحي أو المحافظة أصدروا قرار "بمنع" وضع إعلانات في الشارع ده لأسباب تنظيمية. (سبب لا يرجع للمالك).
حصل حريق في "العمارة المجاورة" أدى لصدور قرار "إخلاء مؤقت" لعقارك كإجراء احترازي. (سبب لا يرجع للمالك).
شركة الكهرباء قطعت التيار عن المنطقة لفترة طويلة لصيانة الكابلات الرئيسية. (سبب لا يرجع للمالك).
النتيجة: في كل الحالات دي، إنت (كمستأجر) خسرت استخدام اللافتة، ومع ذلك مطالب تدفع إيجار "السنين الباقية" كلها للمالك! هذا البند يحاول تحميل المستأجر مخاطر "القوة القاهرة" التي لا يد له فيها.
2. اللغم الثاني: "مقصلة الوزن الزائد" (البند الخامس)
البند بيقول: "...وإلا يتجاوز نقل (وزن؟) هذه الأشياء عن ……………….. كج وهو القدر الذي يتحمله العقار، وإلا يعتبر العقد مفسخًا من تلقاء نفسه... فضلاً عن التعويض..."
الخطر (للمستأجر): ترك "الوزن الأقصى" فارغاً هو "فخ". وتطبيق "الفسخ التلقائي" عليه هو "كارثة".
التحليل: تحديد "الحمل المسموح به" على السطح هو مسئولية "هندسية" دقيقة. لو الرقم ده اتحط "جزافاً" أو "اتساب فاضي"، ممكن المستأجر يتفاجئ إن المؤجر بيفسخ العقد وبيطالبه بتعويض لمجرد إن وزن الهيكل زاد كيلو واحد عن رقم وهمي.
الحل: يجب تحديد الوزن بناءً على "تقرير مهندس إنشائي"، ويجب إلغاء "الفسخ التلقائي" واستبداله بـ "إنذار" لتصحيح الوضع أولاً.
3. اللغم الثالث: "الخطأ المطبعي" في المسئولية (البند الثاني)
البند بيقول: "ليس للطرف الأول استغلال السطح إلا بالمساحة اللازمة..."
الخطر: خطأ كتابي بسيط ولكنه خطير. البند ده بيمنع "المؤجر" (الطرف الأول) من استخدام باقي السطح، والمفروض إنه يمنع "المستأجر" (الطرف الثاني).
النتيجة: لو حصل نزاع، البند ده "مالوش لازمة" ومش بيقيد المستأجر في استخدام المساحة المتفق عليها فقط.
4. اللغم الرابع: "المسئولية المطلقة" للمستأجر (البند الثالث)
البند بيقول: "...وتبقى في حراسته وحده... ويكون مسئولاً عن كل يترتب من أضرار... وفقًا للأحكام المقررة في المسئولية عن الأشياء."
الخطر (للمستأجر): "المسئولية عن الأشياء" (حراسة الأشياء) هي مسئولية "مفترضة" (شبه مطلقة). يعني لو اللافتة وقعت (حتى لو بسبب عيب في تركيبها مكانش ظاهر)، إنت (كمستأجر) هتكون المسئول الأول عن تعويض الأضرار.
الحل (كما ذكرنا في مقالة 30): بند "التأمين الإجباري". لازم تلزم المستأجر يعمل وثيقة تأمين تغطي الأضرار دي، وتكون إنت (كمالك) مستفيد فيها.
5. اللغم الخامس: "الفسخ التلقائي" المكرر (البند 5، 7، 13)
العقد ده مليان "مقصلات" للمستأجر:
(5): لو الوزن زاد 👈 فسخ تلقائي + تعويض.
(7): لو اتأخرت في الإيجار 👈 فسخ تلقائي.
(13): لو أجّرت من الباطن 👈 فسخ تلقائي.
الخطر: كثرة الشروط الفاسخة الصريحة دي بتخلي العقد "هش جداً" للمستأجر، وأي غلطة بسيطة ممكن تضيّع استثماره بالكامل.
6. اللغم السادس (المفقود والهام): "مصدر الكهرباء"
الخطر: العقد ده (عكس نموذج مقالة 30) لم يذكر "بكلمة" مين هيوفر الكهرباء للافتة المضيئة دي، ومين هيحاسب عليها.
النتيجة: ده "باب مفتوح" للنزاعات. هل هيوصل من عداد خدمات العمارة؟ هل هيوصل من عداد شقة المالك؟ مين هيحسب الاستهلاك؟
الحل: يجب إضافة بند واضح يلزم المستأجر بتركيب "عداد فرعي مستقل" على نفقته.
نموذج صيغة عقد إيجار سطح للإعلانات (نموذج 2 - للاسترشاد بعد فهم الكوارث)
تحذير: هذا النموذج يحتوي على "ألغام" قانونية خطيرة جداً، خاصة البند الثامن. "فن المرافعة" ينصح بشدة بتعديله جذرياً أو عدم استخدامه.
(نفس الصيغة التي قدمتها في السؤال، مع تصحيح الخطأ في البند الثاني وتصحيح الترقيم)
عقد إيجار سطح لوضع إعلان (نموذج به مخاطر عالية)
إنه في يوم……………….. الموافق…/ …/ …. تم تحرير هذا العقد بين كل من: السيد/ ……………….. (طرف أول - مؤجر) السيد/ ……………….. (طرف ثان - مستأجر)
(البند الأول - العين المؤجرة) أجر الطرف الأول للطرف الثاني... واجهة سطح عقاره رقم... بغرض... إقامة لافتة مضيئة بارتفاع... وبعرض....
(البند الثاني - نطاق الاستخدام - تم التصحيح) ليس للطرف الثاني استغلال السطح إلا بالمساحة اللازمة لإقامة اللافتة فقط...
(البند الثالث - الملكية والمسئولية) تكون اللافتة... ملكاً للطرف الثاني وتبقى في حراسته وحده... ويكون مسئولاً عن كل ما يترتب من أضرار...
(البند الرابع - الصيانة) يلتزم الطرف الثاني بتعهد اللافتة... بالصيانة المستمرة...
(البند الخامس - المواصفات والوزن والفسخ - خطر!) يجب أن تكون اللافتة... وفقاً للنموذج المرفق وألا يتجاوز وزنها (............ كج)... وإلا يعتبر العقد مفسخًا من تلقاء نفسه... فضلاً عن التعويض...
(البند السادس - التراخيص) يلتزم الطرف الثاني باتخاذ كافة الإجراءات... ويتحمل كافة التكاليف والرسوم...
(البند السابع - الأجرة والفسخ - خطر!) ...أجرة قدرها (............) جنيهًا في الشهر تدفع مقدماً... وفى حالة الإخلال بذلك يعتبر العقد مفسخاً من تلقاء نفسه...
(البند الثامن - حبس الأجرة واستحالة الانتفاع - أخطر بند!) ...ولا يجوز للطرف الثاني حبسها لأي سبب... ولو استحال الانتفاع بسبب لا يرجع إلى الطرف الأول، وفى هذه الحالة يستحق الأخير الأجرة عن كامل مدة العقد. (بند كارثي للمستأجر)
(البند التاسع - التأمين النقدي) دفع الطرف الثاني... مبلغ (............) جنيهًا كتأمين يرد في نهاية الإيجار...
(البند العاشر - المدة والتجديد) مدة الإيجار (............) تبدأ من... وتنتهي في... قابلة للتجديد... ما لم يخطر أحد الأطراف الآخر بعدم رغبته...
(البند الحادي عشر - الإزالة عند الانتهاء) ...يلتزم الطرف الثاني برفع اللافتة... خلال عشرة أيام... وإلا كان مسئولاً بدفع مبلغ (............) جنيهًا عن كل يوم تأخير.
(البند الثاني عشر - إعادة الحالة الأصلية) يلتزم الطرف الثاني... تسليم السطح بالحالة التي كان عليها... وإجراء كافة الترميمات... وإلا كان للطرف الأول القيام بها على نفقته خصماً من التأمين.
(البند الثالث عشر - حظر التنازل والفسخ - خطر!) لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وإلا اعتبر العقد مفسخاً من تلقاء نفسه...
(البند الرابع عشر - الاختصاص القضائي) تختص محاكم (............) بنظر ما قد ينشب من منازعات...
(البند الخامس عشر - نسخ العقد) حرر هذا العقد من نسختين...
الطرف الأول الطرف الثاني
(انتهت المقالة)
